10月22日，潘石屹家族理財辦公室下屬的房地產(chǎn)子公司 Closer Properties發(fā)布聲明 ， 以6250萬美元的現(xiàn)金價格買下了位于紐約 上東區(qū)的五塊相鄰地塊。 另外，第六塊地塊預(yù)計將于明年6月成交，總金額將達到7600萬美元。

這是要換個地方，在美國紐約的黃金地段，重新開始搞老本行了。

潘石屹同期的地產(chǎn)大亨們，王健林頻繁被法院起訴，前一段時間還差一點兒成了老賴。王石早已退出了萬科，但是萬科的日子并不好過，連帶著深圳地鐵現(xiàn)在的日子也很煎熬。還有許家印，整個恒大地產(chǎn)都已經(jīng)摘牌退市了，在江湖里徹底銷聲匿跡。

這么一對比，潘石屹的狀態(tài)似乎很不錯。

潘石屹很聰明，有人曾說他鬼精鬼精的，但是太精就容易成鬼。所以，潘石屹的爭議很多。

有人說他，Soho中國的房子沒有爛尾，沒有拖欠上下游產(chǎn)業(yè)鏈的血汗錢，也沒有債務(wù)違約。就這一點都比其他同行強了不少。

也有人說他，精致利己主義的商人。國內(nèi)最需要的時候，他沒有捐款，卻反手給美國哈佛大學(xué)、耶魯大學(xué)捐款數(shù)千萬美元。中國賺錢、美國花錢，責(zé)任心不夠多、愛國心不夠強。

不過，潘石屹僅僅從商人這個身份來看的話，也確確實實有很成功的地方。

所以，對于大家來說，要做的就是取其精華，去其糟粕。

最典型的就是，潘石屹為什么能夠在地產(chǎn)周期見頂之際逃頂呢？

潘石屹在2018年接受吳曉波采訪時，提到兩點，分別是租售比、杠桿率。

他講到自己判斷市場的一個重要依據(jù)就是租金回報率。2018年時，國內(nèi)很多城市的房子租售比都已經(jīng)降到了2%，甚至1%點多。但是，許多投資者買房子時往往是借貸去買，而銀行貸款的基準(zhǔn)利率就是4.9%。

相當(dāng)于什么呢？

就是投資者拿著銀行4.9%成本的錢去買了房子，然后把這個房子出租出去，只能出租不到2%的租金。

假如不考慮房價漲跌。投資者不僅無法盈利，還要持續(xù)地往里補貼資金，本質(zhì)上來講已經(jīng)不是一個“劃算”的生意。

吳曉波當(dāng)時問了一個問題，大體意思是這種低租金回報率的現(xiàn)象已經(jīng)好多年了，似乎并無影響房子的上漲。

潘石屹沒有正面地回答這個問題，而是舉個例子。大體的意思是，這個現(xiàn)象也許好多年了，但是并不是事情的全貌。早在1999年的時候，他在北京開發(fā)的一個項目，當(dāng)時精裝修后的價格在7000多元每平米，很多投資者買了之后就租出去了，租售比在20%。

潘石屹親自見證了自己的樓盤租售比從20%一路走低，到15%，到10%，到5%，再到1%。

這其實就是在暗示，吳曉波并沒有真正地經(jīng)歷過完整的地產(chǎn)周期。

就好像一個人假如沒有完整地經(jīng)歷過股票的牛熊市場，那么他永遠不會知道熊市的殘酷。

潘石屹給我們的啟發(fā)是什么？

當(dāng)市場的租售比長期低于資金成本的時候，說明資產(chǎn)價格正在脫離真實的需求，正在形成泡沫。反之同理，租售比長期穩(wěn)定地大于資金成本的時候。不會立馬見底，但是起碼已經(jīng)沒什么泡沫了。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，國內(nèi)50城租金房價從2023年初就開始緩慢往上爬升，到2024年的時候已經(jīng)為2.12%。最新的《2025三季度中國住房租賃市場總結(jié)》顯示，2025年9月，50個重點城市租金房價比均值為2.21%。

而，當(dāng)下的房貸基準(zhǔn)利率5年起LPR為3.5%，首套房貸下浮之后普遍在3.0%左右。

2025年，租售比2.21% - 貸成本3.0%=-0.79%；

2018年，租售比1.5% - 借貸成本4.9%=-3.4% 。

這就是說，當(dāng)下，市場的周期已經(jīng)從過熱的頂部區(qū)間慢慢下行，來到了不是那么熱的腰部區(qū)間或者底部區(qū)間。

市場也許還在左側(cè)，但是相比2018年，肯定沒有那么高估了！

潘石屹提到的第二個關(guān)鍵點是，杠桿率。

企業(yè)也好、家庭也好、個人也好，資產(chǎn)負債的健康狀況遠遠決定著能夠走多遠。一味地追求杠桿，就在賭。2018年上半年的時候，中國銷售額超2000億元的房企已經(jīng)有了四家，放眼全球，都是極為罕見。

而這背后無一不是靠著債務(wù)驅(qū)動規(guī)模。

甚至出現(xiàn)了什么情況呢？

就是國內(nèi)已經(jīng)開始意識到房地產(chǎn)行業(yè)的不健康狀態(tài)，喊話要冷靜，遏制貸款規(guī)模的飆升。但是，很多企業(yè)就想了辦法，去境外借債，去發(fā)美元債，而且是遠高于當(dāng)時2.25%左右市場基準(zhǔn)利率的美元債。

比如，恒大在2018年10月發(fā)行的2023 年到期的 5.9 億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率 為13.75%。而碧桂園同期發(fā)行的 5.5 億美元 2024 年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為 8.0%。萬科2018 年 4 月發(fā)行的 5 年期 9.71 億美元債，票面利率僅 4.15%。

顯然，恒大的13.75%利率高于碧桂園的8.0%，高于萬科的4.15%，更是遠遠高于基準(zhǔn)的2.25%。

潘石屹講到，匯率可能是風(fēng)險。因為房產(chǎn)公司借的債呢是外匯的債，它的收入是人民幣的收入，這兩個匯率就不一樣。

高昂的債務(wù)利息，加上人民幣的貶值。這些都在2022年、2023年集中爆發(fā)。

比如，10億美元不考慮利息，5年后，僅僅匯率波動就平白無故地增加了近1個美元的成本，即7.3億元人民幣。屋漏偏逢連夜雨，整個大環(huán)境的周期又恰巧在2022年、2023年出現(xiàn)了調(diào)頭，使得整個地產(chǎn)的收入都驟減。

正因此，這也出現(xiàn)了文中開始講到的，王健林、王石、許家印、孫宏斌、楊惠妍等地產(chǎn)大佬黯然離場的結(jié)局。

除此之外，潘石屹對于政策的認知、人性的理解，也是十分透徹。

比如，2016年，國家開始提出抑制房地產(chǎn)泡沫，強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”。

潘石屹在房住不炒之后，開始了加速銷售Soho中國的項目。

2016年，以32.2億元將上海SOHO世紀(jì)廣場賣給了國華人壽保險。緊接著，2017年，又以85.8億元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物業(yè)。2019年，以7.61億元把北京2583個地下停車場組成資產(chǎn)包出售給廣州慧泊停車場。

后邊，潘石屹在2020年、2021年繼續(xù)出售SOHO剩余股權(quán)、項目時，被監(jiān)管叫停。而2020年、2021年則是整個地產(chǎn)周期的最高點。

潘石屹對于人性的評判是，（他們同行）每一個人的判斷都是根深蒂固的慣性，就是過去10年，15年時間在不斷上漲。人們在這個慣性思維下就覺得還會上漲。基本上刻意地忽略掉了，一直這么漲下去，如果有一天，資產(chǎn)價格下跌20%，30%，該怎么辦？能不能扛過去？

所以，潘石屹人間清醒，堅持不賺最后一個銅板。

總之，潘石屹的事情告訴了我們，大佬也需要遵循國家政策、自然規(guī)律，在自己的能力圈里賺錢。否則，就是螳臂當(dāng)車。

大家也一樣，要學(xué)會跟著國家保持一致，敬畏市場規(guī)律。在國家、在市場、在自己的能力邊界里過好自己的一生。

第四季度，政策會加力刺激嗎？黃金能跟嗎？有哪些必須關(guān)注的重磅事件？資本市場還有哪些機會？大盤如何走？行情接下來調(diào)整還是繼續(xù)上攻？

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