業(yè)主撤銷權，是指業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害自己的合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序，請求人民法院予以撤銷的權利?！吨腥A人民共和國民法典》第280條規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。

根據(jù)案件咨詢者的問題，對以下的幾個問題作出解析：

問題1：既然是業(yè)主撤銷權，那行使撤銷權的主體必須是業(yè)主。那哪些人可以認定為業(yè)主呢？在小區(qū)居住的人都是業(yè)主嗎？沒有房產(chǎn)證就一定不是業(yè)主嗎？

解析：根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：“依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。”由此可見，有權提起業(yè)主撤銷權的主體包括：經(jīng)登記原始取得所有權的人，依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，尚未辦理所有權登記但是根據(jù)商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有該專有部分的民事主體。既可以是自然人，也可以是法人、非法人組織等。

問題2：哪些人不能行使業(yè)主撤銷權？

解析：房屋承租人、房屋使用人、停車位業(yè)主等不能行使業(yè)主撤銷權。

問題3：擔任業(yè)主委員會成員的業(yè)主，他們應被排除在撤銷權行使主體之外？

解析：擔任業(yè)主委員會成員的業(yè)主能否行使撤銷權，實務中存在爭議，有意見認為，擔任業(yè)主委員會成員的業(yè)主，他們應被排除在撤銷權行使主體之外；但筆者認為，法律并未禁止作為業(yè)主委員會成員的業(yè)主提起撤銷權之訴，業(yè)主撤銷權的行使主體不應受到任何限制。任何業(yè)主，只要其合法權益受到業(yè)委會決議的侵害，都有權主張撤銷權。

問題4：部分業(yè)主以其沒有參與投票或投反對票為由，請求撤銷決議是否能夠得到法律支持？

解析：根據(jù)民法典有關規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決議，只要是在符合法定人數(shù)或者具有投票權的業(yè)主參加的情況下，所作出的涉及小區(qū)事項的決議，對該小區(qū)所有業(yè)主都發(fā)生效力，因此以上主張不能得到支持。

問題5：業(yè)主行使撤銷權的法定事由？

解析：業(yè)主撤銷權的創(chuàng)設，其目的在于保護建筑物區(qū)分所有權的業(yè)主對建筑物區(qū)分所有中的重大事項民主決定的監(jiān)督和權利救濟。民法典第280條吸納并明確了業(yè)主對侵害其合法權益的業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定有權請求人民法院予以撤銷。業(yè)主合法權益包含實體性權益及程序性權益：第一，實體權益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有所享有的合法權利受到業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的侵害。第二，程序權益受到侵害，是指區(qū)分所有權人團體所作出的決定的內(nèi)容雖然并未侵害區(qū)分所有權人的合法權益，然其所作出決定逾越了法定或約定的權限范圍或者作出共同決定的程序違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。

問題6：業(yè)主撤銷權訴訟應當在何時提出？

解析：根據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)民法典第二百八十條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。”業(yè)主撤銷權的本質是形成權，依據(jù)業(yè)主一方的意思表示而使得法律關系發(fā)生消滅，因此該期間為除斥期間系不變期間，超過除斥期間業(yè)主即喪失起訴撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決議的權利。（文/湖南君杰律師事務所許小軍）