他簽完合同后，獨(dú)自在車(chē)?yán)镒苏粋�(gè)小時(shí)。2017年花435萬(wàn)買(mǎi)入的房產(chǎn)，八年后卻以226萬(wàn)賤價(jià)拋售，賬面直接蒸發(fā)209萬(wàn)。而這套房子，他一天都沒(méi)住過(guò)。

2017年底的福州樓市，堪稱魔幻。當(dāng)時(shí)每個(gè)新樓盤(pán)交付，中介們就像發(fā)現(xiàn)獵物的狼群，瘋狂聯(lián)系房東爭(zhēng)取房源。在老倉(cāng)山板塊，一個(gè)剛交付的超級(jí)大盤(pán)——閩江世紀(jì)城，更是成為中介眼中的“香餑餑”。

一位房東不堪其擾，半開(kāi)玩笑地對(duì)中介說(shuō)：“掛3萬(wàn)/平米，我就賣(mài)！”他心想這幾乎是買(mǎi)入價(jià)（約1.4萬(wàn)/平米）的兩倍多，肯定能?chē)樛藢?duì)方。沒(méi)想到中介毫不猶豫地答應(yīng)了。

這就是2017年福州樓市的真實(shí)寫(xiě)照：一套400萬(wàn)左右的房子，如今虧100-150萬(wàn)已成常態(tài)。但更慘的是那些高位接盤(pán)后一天未住，最終不得不“腰斬再腰斬”的業(yè)主們。

暴跌全景：福州各區(qū)無(wú)一幸免

當(dāng)樓市下行周期來(lái)臨，幾乎沒(méi)有哪個(gè)區(qū)域能獨(dú)善其身。福州房?jī)r(jià)并非分化，而是普跌，只是跌的幅度和速度不同而已。

市中心的老牌學(xué)區(qū)房也難以幸免。中庚國(guó)際華府一套134平方米的“改善盤(pán)”，去年還能賣(mài)356萬(wàn)，今年掛牌價(jià)僅278萬(wàn)，一年暴跌78萬(wàn)，跌幅近22%。就連劃片三附小的金山大景城，因“三年限制”政策出臺(tái)，價(jià)格也從3萬(wàn)+的高點(diǎn)近乎腰斬。

南二環(huán)的融創(chuàng)福州府更是出現(xiàn)了“跌破萬(wàn)元”的案例。一套75平米的安置房掛牌價(jià)僅74.9萬(wàn)元，單價(jià)不到1萬(wàn)元，而同一項(xiàng)目商品房高峰時(shí)曾賣(mài)到2.8萬(wàn)/平米。

閩侯上街板塊的保利閱江臺(tái)，2021年開(kāi)盤(pán)價(jià)1.75萬(wàn)/平米，如今有業(yè)主以8354元/平米拋售，單價(jià)直接腰斬。79平米的房子總價(jià)從近140萬(wàn)跌至66萬(wàn)，業(yè)主血虧約50萬(wàn)。

這樣的案例在福州比比皆是：東二環(huán)泰禾商圈次新房從4萬(wàn)+跌至3萬(wàn)左右；金山奧體板塊的陽(yáng)光城新界三個(gè)月暴跌19%；名城瓏域從2.8萬(wàn)/平米跌至1.28萬(wàn)/平米。

血虧案例：那些年被套牢的購(gòu)房者

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴跌潮中，沒(méi)有人能幸免。高位接盤(pán)的投資者、掏空六個(gè)錢(qián)包的剛需、迷信學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，都成為這場(chǎng)資產(chǎn)縮水浪潮中的受害者。

最典型的當(dāng)屬閩江世紀(jì)城的那位業(yè)主。2017年12月，他以435萬(wàn)（含車(chē)位）購(gòu)入一套129平米的大戶型，精心裝修后只住了三個(gè)月，便高價(jià)轉(zhuǎn)手給下一位買(mǎi)家。第二位業(yè)主接盤(pán)后從未入住，最終以226萬(wàn)拋售，賬面損失209萬(wàn)。

更令人心酸的是普通剛需家庭。一對(duì)來(lái)自閩北建陽(yáng)的90后夫妻，2018年拿著雙方父母湊集的60萬(wàn)首付，以2.1萬(wàn)/平米的價(jià)格搶購(gòu)閩侯南嶼群升江山城的一套89平米住宅。總價(jià)200萬(wàn)，貸款140萬(wàn)，月供8000元，這對(duì)夫妻當(dāng)時(shí)滿懷希望地認(rèn)為：“省吃儉用還貸，熬過(guò)五年，房?jī)r(jià)翻倍就能置換學(xué)區(qū)房”。

然而現(xiàn)實(shí)殘酷。丈夫所在建筑公司因房企暴雷陷入停擺，他被迫失業(yè)；妻子學(xué)校因生源減少降薪30%。更糟糕的是，小區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始暴跌。最終，這套房以98萬(wàn)成交，比買(mǎi)入價(jià)虧了102萬(wàn)，還不算6年的利息。夫妻倆被迫返回建陽(yáng)老家，在父母的老房子里擠著住。

暴跌背后：誰(shuí)是房?jī)r(jià)下跌的推手？

房?jī)r(jià)下跌是多種因素疊加的結(jié)果，而非單一原因?qū)е隆?/p>

供應(yīng)過(guò)剩是最直接的因素。以閩江世紀(jì)城為例，A區(qū)有5696戶，B區(qū)有2577戶，總計(jì)超8000戶的超級(jí)大盤(pán)，在樓市下行期極易形成“互相踩踏”的局面。金山板塊同樣面臨“7000套新房壓頂，8100套二手房掛牌”的供需失衡局面。

配套滯后和規(guī)劃未落地也是重要原因。中介在推銷(xiāo)閩江世紀(jì)時(shí)，會(huì)夸大其詞地宣傳“東部辦公區(qū)的未來(lái)潛力”，聲稱項(xiàng)目距離地鐵口僅200多米，但實(shí)際步行需1.2公里，因中間隔著一道內(nèi)河。

安置房的沖擊不容忽視。南二環(huán)一帶，包括大東海中央府、融信海納新潮在內(nèi)，安商房社區(qū)里配建的安置房就超過(guò)1萬(wàn)套。這些安置房往往以更低價(jià)格入市，拉低了整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)錨定點(diǎn)。

產(chǎn)品迭代加速了老舊房源貶值。新房在面積設(shè)計(jì)、得房率、科技住宅等方面不斷升級(jí)，建總流花溪二期推出得房率83%的大平層，左海煙山江翠配置恒溫恒濕系統(tǒng)，使得老舊二手房相形見(jiàn)絀。

避坑指南：未來(lái)買(mǎi)房的六個(gè)警示

基于福州樓市近年來(lái)的教訓(xùn)，購(gòu)房者應(yīng)注意以下六點(diǎn)，避免未來(lái)資產(chǎn)大幅縮水：

其一，警惕“超級(jí)大盤(pán)”。供應(yīng)量過(guò)大的樓盤(pán)在樓市下行期容易出現(xiàn)業(yè)主互相壓價(jià)拋售的情況。閩江世紀(jì)城超過(guò)8000戶的規(guī)模就是典型案例。

其二，避開(kāi)“PPT配套”區(qū)域。對(duì)于配套還停留在規(guī)劃階段的區(qū)域，應(yīng)保持謹(jǐn)慎。購(gòu)房者應(yīng)親自實(shí)地考察，查看現(xiàn)有配套，而不是輕信銷(xiāo)售人員的說(shuō)辭。

其三，謹(jǐn)慎對(duì)待安置房密集的社區(qū)。安置房的大量上市會(huì)拉低整個(gè)小區(qū)乃至周邊區(qū)域的價(jià)格錨定點(diǎn)。

其四，勿迷信“學(xué)區(qū)房”。教育政策正在不斷調(diào)整，純粹依賴學(xué)區(qū)溢價(jià)的房子風(fēng)險(xiǎn)較高。鼓樓區(qū)部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格已下跌1萬(wàn)-2萬(wàn)/平米。

其五，認(rèn)識(shí)“老破大”的價(jià)值陷阱。沒(méi)有電梯、物業(yè)管理差、戶型陳舊的“老破大”小區(qū)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，價(jià)格跌幅可能超過(guò)30%。

其六，評(píng)估真實(shí)需求，優(yōu)先考慮“住得好”。購(gòu)房應(yīng)回歸居住本質(zhì)，選擇產(chǎn)品力強(qiáng)、居住體驗(yàn)好的小區(qū)。

結(jié)語(yǔ)：房子的本質(zhì)是家，不是印鈔機(jī)

福州樓市的這輪調(diào)整，打破了“買(mǎi)房必賺”的慣性思維。當(dāng)下福州市場(chǎng)已全面進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，對(duì)于有真實(shí)自住需求的購(gòu)房者，不失為一個(gè)挑選性價(jià)比高房源的好時(shí)機(jī)。

房子終究是用來(lái)居住的。選擇合適的房子，比追逐漲勢(shì)更重要。畢竟，真正的安全感，從來(lái)不是來(lái)自一套不斷貶值的房產(chǎn)，而是來(lái)自我們對(duì)自己生活的掌控力。

那么，下一個(gè)跌入價(jià)值陷阱的，會(huì)是你身邊的哪個(gè)小區(qū)？

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