北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)歇甲莊村組合地塊順利完成出讓，中建智地與北京未來科學(xué)城組成的聯(lián)合體以 26.01 億元底價(jià)競(jìng)得。

◎ 文 / 馬千里

10月28日，北京昌平區(qū)北七家歇甲莊村地塊出讓，地塊位于天通苑東側(cè)，如期由中建智地+未來科學(xué)城以26.01億元的底價(jià)競(jìng)得。

昌平區(qū)天通苑板塊上一次有宅地出讓，還是2017年天通苑北側(cè)的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，由未來科學(xué)城溢價(jià)27%競(jìng)得，成交樓板價(jià)為2.3萬元/平方米。

歇甲莊村地塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，距離天通苑東站約2公里，是該村莊A、B、C三個(gè)組團(tuán)地塊中首個(gè)進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)的地塊。該地塊綜合容積率1.65，共包含6宗子地塊，其中2宗為住宅用地（屬于A地塊規(guī)劃的5個(gè)住宅類子地塊中的0038、0046號(hào)），容積率分別為2.0和2.1，合計(jì)用地面積4.41公頃，規(guī)劃建筑面積9.1萬平方米，建筑限高均為60米；剩余4宗地塊需由競(jìng)得人完成代建，建成后無償移交相關(guān)部門。

從開發(fā)主體來看，根據(jù)2024年12月政府相關(guān)部門回復(fù)，歇甲莊村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目原主體為中港公司。經(jīng)昌平區(qū)政府批準(zhǔn)，該項(xiàng)目擬變更主體，其中項(xiàng)目主體調(diào)整為昌平區(qū)綜合事務(wù)中心，實(shí)施主體調(diào)整為北京未來科學(xué)城置匯建設(shè)有限公司。

該地塊出讓起拍總價(jià)為26億元，住宅部分起拍樓板價(jià)2.85萬元/平方米。最終由中建智地與未來科學(xué)城組成的聯(lián)合體以底價(jià)競(jìng)得，出讓流程順利完成。

此次出讓后，歇甲莊村A組團(tuán)仍有3宗住宅類子地塊（0034、0037、0039號(hào)）未掛牌。這3宗地塊合計(jì)用地面積4.2公頃，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積8.7萬平方米；鑒于路網(wǎng)分布與地塊自然分隔的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)將分三宗獨(dú)立地塊進(jìn)行出讓開發(fā)。

該地塊距離17號(hào)線天通苑東站約1公里，未來可通過換乘18號(hào)線，連接望京、西三旗、上地及中關(guān)村軟件園等重要就業(yè)區(qū)域，交通通勤便利性較強(qiáng)。教育與商業(yè)配套方面，主要依賴歇甲莊村規(guī)劃新建資源，其中A組團(tuán)規(guī)劃的教育類地塊位于本次出讓地塊東南側(cè)，用地面積2.81公頃，同時(shí)也是A組團(tuán)內(nèi)面積最大的一宗子地塊。生態(tài)資源上，地塊周邊分布有清河、溫榆河公園等，可滿足居民日常休閑需求；不過需注意的是，地塊周邊城市界面相對(duì)老舊，處于歇甲莊拆遷安置房片區(qū)，且東北側(cè)瀝青廠雖已著手搬遷，但其原有影響仍需相關(guān)部門進(jìn)一步評(píng)估。

從區(qū)域樓市情況來看，該地塊所處的天通苑以東片區(qū)已超過十年未進(jìn)行住宅類地塊招拍掛出讓，目前區(qū)域內(nèi)尚無同質(zhì)新房在售。距離地塊最近的二手房為2公里外的天通苑小區(qū)，該小區(qū)入市已超30年，屬于超級(jí)剛需大盤；結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)行情，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該地塊未來新房均價(jià)將達(dá)到5萬元/平方米左右。

至于地塊南側(cè)及西南側(cè)超過2公里處的望京國(guó)譽(yù)府、潤(rùn)澤御府均為高端項(xiàng)目，與該地塊定位存在明顯差異，不具備直接可比性，其售價(jià)分別約為8萬元/平方米、11萬元/平方米。

延伸閱讀：2025年北京加速推進(jìn)城市更新項(xiàng)目

當(dāng)前，中央正加快推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，在此背景下，2025年以來北京城市更新工作也進(jìn)入加速推進(jìn)階段。從城市更新類專項(xiàng)債投資數(shù)據(jù)來看，2025年前三季度，北京已有77個(gè)城市更新項(xiàng)目獲得專項(xiàng)債融資，融資總額達(dá)593億元，這一數(shù)據(jù)已超過2024年全年117個(gè)項(xiàng)目592億元的融資總量，充分體現(xiàn)出今年北京城市更新項(xiàng)目融資推進(jìn)的顯著成效。

從融資項(xiàng)目規(guī)模分布來看，2025年大規(guī)模融資項(xiàng)目數(shù)量也實(shí)現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。截至目前，2025年單項(xiàng)目融資超過10億元的情況已有26次，對(duì)應(yīng)融資總額合計(jì)427億元；而2024年全年單項(xiàng)目融資超過10億元的次數(shù)僅為11次，合計(jì)融資總額292億元，兩者對(duì)比可見今年北京城市更新項(xiàng)目在規(guī)模化推進(jìn)上的突出進(jìn)展。

大量城市更新類項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)，也為北京土地市場(chǎng)帶來了積極影響。隨著城市更新工作的深入，眾多棚改相關(guān)項(xiàng)目逐步入市，為土地市場(chǎng)補(bǔ)充了大量?jī)?yōu)質(zhì)增量地塊。以今日出讓的歇甲莊地塊為例，該地塊正是依托歇甲莊村舊改工作，通過土地整備形成的新增一級(jí)土地開發(fā)用地，成為城市更新與土地市場(chǎng)良性互動(dòng)的典型案例。

從整體項(xiàng)目布局來看，按專項(xiàng)債融資清單統(tǒng)計(jì)，2025年北京共有36個(gè)百億級(jí)城市更新項(xiàng)目正在持續(xù)推進(jìn)，這些項(xiàng)目涉及總投資額達(dá)6900億元，經(jīng)測(cè)算預(yù)測(cè)總收益約7947億元。此類大體量城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，不僅對(duì)居民生活品質(zhì)提升起到重要支撐作用，持續(xù)改善居民居住環(huán)境與生活配套；同時(shí)也為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了強(qiáng)勁動(dòng)力，助力經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)；此外，還為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了更多穩(wěn)定性，有效降低市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，并為開發(fā)企業(yè)帶來了一批安全邊際更高的投資機(jī)會(huì)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

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克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

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