昨天發(fā)布的十五五規(guī)劃建議，各位好好看了嗎。

知道大家貴人事忙，不愛(ài)看這種繁冗的文件，但又想了解和預(yù)判未來(lái)房地產(chǎn)走向。

為此，下面來(lái)給大家挑些重點(diǎn)內(nèi)容聊聊。

01

保障+市場(chǎng)雙軌發(fā)展

城市更新大力實(shí)施

我們先來(lái)看，關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容最集中的一段話：

推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。

跟個(gè)人、家庭關(guān)聯(lián)最緊密的，有以下兩點(diǎn)：

一，優(yōu)化保障性住房供給。

這里強(qiáng)調(diào)保障房的唯一功能，是為普通人、困難家庭兜底，解決基本住房需求。

由此預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)相對(duì)較高的一二線城市，例如廣州，保障性住房供應(yīng)必定會(huì)持續(xù)增加，同時(shí)變得更加“純粹”，失去商品房的流通性和金融屬性。

我猜，保障性住房未來(lái)想要轉(zhuǎn)正上市買(mǎi)賣(mài)，條件會(huì)更苛刻。

不是非常剛需的購(gòu)房者，慎買(mǎi)。

另外，這里對(duì)保障房供給的提法，已經(jīng)從十四五的“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”，不難想象，保障性住房將從“住得起”往“住得好”發(fā)展。

小區(qū)位置配套，產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，都會(huì)有質(zhì)的改善。

二，因城施策增加改善性住房供給。

改善型住房增加了，對(duì)應(yīng)的，剛需型住房供應(yīng)一定會(huì)下降。

這也是我們?cè)谶^(guò)去，經(jīng)常說(shuō)的，內(nèi)地房地產(chǎn)一定會(huì)慢慢向香港靠攏，將剛需和改善/豪宅兩類(lèi)買(mǎi)家、保障和市場(chǎng)兩類(lèi)市場(chǎng)徹底剝離，雙軌供應(yīng)。

那么，如果以十年，二十年這樣的周期去看，未來(lái)的商品房市場(chǎng)，剛需盤(pán)大概率會(huì)被保障性住房取代，流通性降低。

這也是在改善/豪宅買(mǎi)家，要在自己能力范圍內(nèi)去“高攀”，遠(yuǎn)離剛需剛改線的項(xiàng)目。

值得一提的是，“因城施策“+”增加改善性住房供給”的說(shuō)法似乎是第一次出現(xiàn)。落到實(shí)操層面，改善型購(gòu)房需求突出的城市/板塊，要結(jié)構(gòu)性優(yōu)化宅地參數(shù)以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

例如廣州，今年市區(qū)土拍的宅地，容積率和層高明顯降低不少。有實(shí)力的買(mǎi)家，未來(lái)不愁買(mǎi)不到好房子。

建議還提及：

完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。

而十四五的相關(guān)提法是，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。

這一說(shuō)法上的改變，暗指官方認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在不合理的限制性政策，急需取消，以釋放更多購(gòu)買(mǎi)力。

一二線城市，購(gòu)房政策極有可能會(huì)繼續(xù)優(yōu)化。

在“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化”部分中，規(guī)劃提出：

堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實(shí)施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

而此前的相關(guān)說(shuō)辭，僅僅是“實(shí)施城市更新行動(dòng)”。

從“實(shí)施”到“大力實(shí)施”，各位細(xì)品——

舊改，一定會(huì)更快，更猛。

02

化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

未來(lái)五年重中之重

在十五五規(guī)劃建議中，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容有不少。

其中最讓我意外的，是在“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域國(guó)家安全能力建設(shè)”任務(wù)中的這段話：

統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

注意，十四五是“從供給側(cè)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，緩解住房供需矛盾，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

從降低風(fēng)險(xiǎn)到嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)，并將房地產(chǎn)放在地方政府債務(wù)、金融機(jī)構(gòu)的前面，擺在所有風(fēng)險(xiǎn)的第一位！

這意味著，官方已經(jīng)意識(shí)到：

成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)。

至少在未來(lái)五年里，化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)將是全國(guó)各地最重要的任務(wù)。

從地方政府土拍收入、房企債務(wù)、保交樓到房?jī)r(jià)波動(dòng)，這些都是房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)之一，也都會(huì)是接下來(lái)政府需要解決的問(wèn)題。

說(shuō)得直白點(diǎn)，土地出讓要有溢價(jià)了，房?jī)r(jià)不能再跌了，項(xiàng)目不能爛尾了，還有前段時(shí)間已經(jīng)透露的，幫助個(gè)人加快修復(fù)信用記錄等等。

高層的決心和力度，大家不必懷疑。

我猜大家可能會(huì)說(shuō)，在過(guò)去這一年里，樓市利好應(yīng)出盡出，可從結(jié)果來(lái)看，成效不過(guò)如此。

因此，對(duì)于房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)，大部分人還是持觀望和保守態(tài)度。

實(shí)際上，要讓一列時(shí)速幾百公里的列車(chē)原地轉(zhuǎn)向，本來(lái)就不現(xiàn)實(shí)，方向盤(pán)一把扭盡還更危險(xiǎn)呢。

房?jī)r(jià)下跌的這一年，兩年，我們或許感覺(jué)很漫長(zhǎng)，但在商品房二三十年的歷史中，真的談不上久。

坐在車(chē)上的乘客，不妨多一點(diǎn)耐心。

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