今年以來(lái)二手房累計(jì)掛牌房源穩(wěn)定在28萬(wàn)套以上的高位，但月均新增掛牌量明顯低于去年平均水平，說(shuō)明市場(chǎng)進(jìn)入“高供應(yīng)，低增長(zhǎng)”的平臺(tái)期。而成交端，二手房成交套數(shù)連續(xù)三月下跌；

在二手房整體市場(chǎng)熱度回落的背景下，房齡5年內(nèi)的次新二手房成交創(chuàng)新高，占比達(dá)14%，環(huán)比提升5個(gè)百分點(diǎn)。

可見(jiàn)，限售開放后，大量次新房源入市，二手房與新房的競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)一步被改寫。

二手房市場(chǎng)整體熱度回落、5年內(nèi)次新房升溫

供應(yīng)端：2025年以來(lái) 月均新增掛牌量在8000套左右， 明顯低于去年平均超10000套的新增房源量。

成交端：近四個(gè)月二手房成交連續(xù)回調(diào)，9月成交環(huán)比下降5%，成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC;

而從房齡分布來(lái)看，2024年以來(lái)二手房成交房齡5年內(nèi)的房源穩(wěn)定在10%左右，而9月占比14%，環(huán)比 提升5個(gè)百分點(diǎn)，5年內(nèi)的次新房顯著升溫。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC;

5年內(nèi)次新房集中于城市近郊板塊，剛需為成交主力

從板塊分布來(lái)看， 房齡5年內(nèi)的二手房 成交套數(shù)TOP10板塊集中于城市近郊區(qū)域，如西永、中央公園、蔡家、悅來(lái)等；而成交價(jià)領(lǐng)先的板塊位于照母山、金開大道、渝中半島等新房稀缺區(qū)域， 同時(shí)此類項(xiàng)目均集中于新房斷供板塊，導(dǎo)致客戶需求流入二手市場(chǎng) 。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC;

從熱銷項(xiàng)目來(lái)看，房齡5年內(nèi)的二手成交中，呈現(xiàn)全剛需項(xiàng)目，說(shuō)明目前客戶極剛性需求明顯。從產(chǎn)品房型來(lái)看， 房齡5年內(nèi)的二手房成交面積集中于80-120㎡，而三房、四房剛改型房型占比超七成。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC;

可見(jiàn)，剛性需求的集中釋放成為次新二手房成交的核心 動(dòng)力，而在 "取消限售"、"貸款優(yōu)化"、"契稅補(bǔ)貼"等政策刺激下，市場(chǎng)流動(dòng)性提升；加之新房產(chǎn)品力迭代升級(jí)引發(fā)的"賣舊買新" ，多方催化下5年內(nèi)二手房成交占比持續(xù)攀升。

未來(lái)趨勢(shì)：二手陷入價(jià)格博弈、新房錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)

房齡5年內(nèi)二手房成交升溫，其本質(zhì)是“政策寬松”與“新房產(chǎn)品迭代”共同作用，促使剛需積極入場(chǎng)，并集中流向次新房。這一現(xiàn)象清晰反映出二手市場(chǎng)“剛需主導(dǎo)、價(jià)格敏感” 的核心特征。隨著二手房掛牌量持續(xù)高企，市場(chǎng)議價(jià)空間擴(kuò)大，買賣雙方的價(jià)格拉鋸將進(jìn)一步深化。

面對(duì)二手次新房的競(jìng)爭(zhēng)，新房市場(chǎng)正持續(xù)依托“產(chǎn)品力迭代” 實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。一方面，新規(guī)住宅產(chǎn)品陸續(xù)入市，為置業(yè)者提供了高品質(zhì)、多樣化選擇；另一方面，以第四代住宅為代表的創(chuàng)新產(chǎn)品下沉，建面約100㎡以下的剛改產(chǎn)品入市，有望覆蓋更廣泛的客群，構(gòu)筑新房市場(chǎng)的差異化競(jìng)爭(zhēng)力。

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