本文來自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：秦敏慧。

近期，京東科技與自如，聯(lián)合推出業(yè)內(nèi)首個(gè)“先住后付”金融服務(wù)。在互聯(lián)網(wǎng)巨頭用信用體系，不斷滲透新消費(fèi)場景的趨勢(shì)下，自如作為長租公寓頭部品牌，將租賃板塊主動(dòng)融入京東的信用支付中，這樣的舉動(dòng)將對(duì)行業(yè)帶來怎樣的影響？超前消費(fèi)的支付體系，能否會(huì)成為行業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)？

自如牽手京東開啟“0”元住房

“大學(xué)生畢業(yè)租房，一下子掏了一萬，彈盡糧絕”、“還記得你最窮的時(shí)候嗎？是不是剛剛畢業(yè)去找出租屋，房東需要押一付三”……社交媒體上，大量畢業(yè)生的租房拮據(jù)問題充斥著網(wǎng)絡(luò)。

剛碩士畢業(yè)步入職場的小林也是如此，每月3000元的租金，若按照傳統(tǒng)租房押一付三的流程來付，對(duì)于職場新人來說，屬實(shí)不太友好。

不過，近期自如交易寶和京東白條聯(lián)合推出了“先住后付”的服務(wù)，讓年輕的畢業(yè)生們能在租房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)上喘口氣。

具體服務(wù)細(xì)節(jié)還是以小林為例，原本每月3000元的租金，押一付三需要一次性支付一萬二，但若登錄自如APP，通過京東白條的部分額度抵扣，原本3個(gè)月的租金可以延付到下個(gè)月，實(shí)現(xiàn)一分錢不付就拎包入住的可能，極大降低了租房集中資金壓力。

這也不是自如交易寶和京東白條的首次合作，去年雙方已聯(lián)合推出租房“信用免押”服務(wù)。操作上，自如用戶可通過京東白條授信，替代現(xiàn)金押金，若租約結(jié)束后房間沒有損耗，則無需支付其他費(fèi)用，相當(dāng)于“無押金”入住。

一年多的合作中，有超過半數(shù)租客申請(qǐng)使用該服務(wù)，超24萬人次受益，累計(jì)減免押金超3億元。這次“先住后付”服務(wù)，是在免押基礎(chǔ)上的進(jìn)一步升級(jí)，實(shí)現(xiàn)0押金及房租延期支付，再次降低租房資金門檻。

有京東科技相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次與自如聯(lián)合在業(yè)內(nèi)率先推出“先住后付”的服務(wù)，主要是想要面向年輕租房人群。仔細(xì)一想，押一付三的傳統(tǒng)租房模式，確實(shí)會(huì)嚇退很多優(yōu)質(zhì)的客群，尤其是年輕的應(yīng)屆生、白領(lǐng)等等。

“0元押金拎包入住”一方面能支持新市民、新青年群體的安居需求；另一方面還提升了自如平臺(tái)新簽房轉(zhuǎn)化率與訂單量。

有專家指出，京東將“信用免押”升級(jí)為“先住后付”，是信用支付在大額長周期場景的創(chuàng)新，在緩解租房客群的經(jīng)濟(jì)壓力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)“免押便利”到“支付周期優(yōu)化”的進(jìn)階。京東結(jié)合白條信貸與自如深度綁定的產(chǎn)品屬性，打造了一個(gè)專注于“信貸+租賃”領(lǐng)域的綜合性解決方案，而并非僅提供單一的金融或租賃服務(wù)。

不過，也有大學(xué)生租客擔(dān)心，這本質(zhì)上是利用“信用消費(fèi)”代替租金費(fèi)用，將一次性的租金轉(zhuǎn)化為按月支付。因此，自如用戶需要每月按時(shí)還款，以確保租賃關(guān)系的正常履行。

值得提醒的是，服務(wù)與租期時(shí)長綁定，若租客主動(dòng)退租，需在取消該服務(wù)前結(jié)清當(dāng)前賬單及可能產(chǎn)生的費(fèi)用（通常為租房違約金，一般為押金的50%-70%），避免逾期影響信用，意味著一旦選擇先住后付功能，需要在規(guī)定租期租滿，不然容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)壓力和信用失信風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，北京自如住房租賃有限公司副總經(jīng)理、自如交易寶負(fù)責(zé)人李杰表示，由于租房場景中，押金成本更高、履約周期更長，會(huì)讓品牌的風(fēng)險(xiǎn)管控難度加大，對(duì)雙方平臺(tái)來說都面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)敞口。這極大考驗(yàn)彼此的聯(lián)合創(chuàng)新、完善的用戶信用管理體系、豐富的數(shù)據(jù)積累等能力。

自如信用支付的演變

此次合作是在結(jié)合自如的房源優(yōu)勢(shì)、京東的信用風(fēng)控能力上達(dá)成的，但不禁讓人疑惑，為什么自如不自己建立信用支付產(chǎn)品，來達(dá)到同樣的效果。

事實(shí)上，自如早期有自己的付租方式，叫“自如白條”。其實(shí)與京東白條和阿里的花唄一樣，本質(zhì)都是消費(fèi)貸產(chǎn)品，金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人或家庭提供用于消費(fèi)目的的貸款，主要用于滿足日常生活中的消費(fèi)需求。只不過京東白條、阿里花唄主要用來各種消費(fèi)，再按月還款，而自如白條是用來付房租，類似按月還款的租金貸。

租金貸概念的誕生，處在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)的長租公寓行業(yè)爆發(fā)式增長階段。最早的租金貸，是2014年由成都成立的斑馬王國率先使用的。彼時(shí)該品牌的團(tuán)隊(duì)打著租金O2O（線上到線下）互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的旗號(hào)，但從事的是線上P2P的自然人貸款，即點(diǎn)對(duì)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)借款。

通俗來說，租戶通過公寓品牌平臺(tái)貸款來支付房租，平臺(tái)會(huì)將貸款一次性支付給房東，此后租戶只要按月向平臺(tái)還款。本質(zhì)上，這是將租戶轉(zhuǎn)化成金融機(jī)構(gòu)的借款人，而平臺(tái)則成為這些資金的中介。

這一時(shí)期，長租公寓市場快速發(fā)展，租金貸作為一種創(chuàng)新的金融模式，被廣泛應(yīng)用于分散式長租公寓的運(yùn)營中，連螞蟻金融和京東白條也推出了類似的金融產(chǎn)品。

當(dāng)時(shí)市場上活躍度最高的，是會(huì)分期、房司令、租了么、月租寶、住分期、愛交子、租霸等一些專注于為租客提供租金貸的金融平臺(tái)。2015年上半年，達(dá)成規(guī)模的租金貸平臺(tái)就有超10家，而幾乎全部的非專業(yè)性金融租金貸平臺(tái)背后，都有P2P相關(guān)的資金背景。

該模式在2015年至2019年期間最為火熱。尤其是2015年，國家開始大力支持住房租賃市場，推動(dòng)住房租賃規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。一年后，也有一系列利好的政策出臺(tái)，蛋殼等知名租房公司便成立于此。

以至于受益于租金貸的蛋殼在2020年登上紐交所，成為當(dāng)年第一支中概股，市值一度達(dá)到27.4億美元。彼時(shí)的蛋殼已進(jìn)入全國13個(gè)城市，運(yùn)營公寓數(shù)量超40萬間，累計(jì)服務(wù)用戶超100萬，被視為長租公寓的頭部企業(yè)。

然而，在長租公寓蓬勃發(fā)展的同時(shí)，租金貸卻開始出現(xiàn)了各種問題，上市的蛋殼僅維持了短短幾個(gè)月，便資金鏈斷裂，導(dǎo)致經(jīng)營不善等問題出現(xiàn)，最終走向崩盤。

盡管租金貸能快速回籠資金，但將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給租客和金融機(jī)構(gòu)。若市場發(fā)生變化或者經(jīng)營不善，公寓品牌將無法按時(shí)向房東支付租金，導(dǎo)致房東收回房屋，租客仍需償還貸款，形成資金鏈斷裂。

回到自如白條，與蛋殼租金貸一樣，自如手上積累了成千上萬筆信用貸款，對(duì)于這么大筆的資金占用，打算用這些信用貸款套出現(xiàn)金，繼續(xù)使用。根據(jù)公開資料，自如曾在2017年至2018年期間發(fā)行過ABS（資產(chǎn)支持證券），包括“自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”和“自如2號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，截至2018年，累計(jì)發(fā)行ABS規(guī)模約25億元。

真金白銀地獲取，制造了資本時(shí)間差。自如一次性收回了對(duì)租客發(fā)放的一年期信用貸款，但卻不用一次性把租金付給房東，而是按月支付，也沒有押金，每個(gè)月還能有一個(gè)月左右的空置期不用付房租。

這些資金中包括了租金、服務(wù)費(fèi)、押金還有租客分期付租額外承擔(dān)的利息，而自如只需要向房東月付租金，相當(dāng)于無償占有了租客的租金，而這些占有的資金又打包成ABS產(chǎn)品發(fā)行，雪球便越滾越大。

有意思的是，自如白條一開始的名字是“自如京東白條”，是與京東金融合作的產(chǎn)品。而彼時(shí)京東金融還通過B輪融資投資了會(huì)分期，活躍在租賃市場第一線。

后來，伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展，自如開始逐步減少對(duì)京東金融的依賴，開啟自主租金分期業(yè)務(wù)，改名自如白條，之后又改成“自如客專享分期”，但是支付方式還是一樣，沒有變化。那時(shí)，自如通過自有資金與其他金融機(jī)構(gòu)合作，繼續(xù)提供類似服務(wù)，不過保留了京東金融在部分場景的合作，如信用評(píng)級(jí)等。

目前，自如客專享分期仍在部分場景下提供，但該服務(wù)主要面向符合條件的租客，如非學(xué)生、非企業(yè)用戶、自如信用分達(dá)標(biāo)等，并支持將租金和服務(wù)費(fèi)分11期償還。同時(shí)，不同地區(qū)政策相對(duì)存在差異。

可以看出的是，伴隨著蛋殼等知名公寓品牌的“爆雷”，租金貸正在逐步淡出公眾視野，自如挺過了當(dāng)時(shí)的市場周期，選擇繼續(xù)與老朋友京東合作，聚焦特定人群，共同探索信用場景在租房領(lǐng)域的創(chuàng)新。

“先住后付”能成為業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)嗎

過去，多數(shù)住房租賃企業(yè)普遍采用各種預(yù)收方式如押一付三、租金貸等，沉淀并擴(kuò)大資本池，再將這筆無息或低成本杠桿資金用于二次投資，以獲取金融化收益。

而“免押”、“先住后付”服務(wù)的出現(xiàn)，讓這筆龐大的資金流消失了，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體主要由平臺(tái)和租客承擔(dān)。平臺(tái)需要通過信用評(píng)估和風(fēng)控機(jī)制確保租客按時(shí)支付租金，而租客也需保持良好的信用記錄以維持服務(wù)資格。

若租客拖欠租金，平臺(tái)可能采取信用懲戒措施，但一般不會(huì)出現(xiàn)租客因平臺(tái)問題而被迫還款的情況。換句話說，與租金貸這種將租金轉(zhuǎn)化為貸款的融資方式不同的是，先住后付基于信用的靈活支付模式，更注重用戶體驗(yàn)和信用管理，法律關(guān)系相對(duì)簡單。

放眼整個(gè)租賃市場，不止自如一家背靠互聯(lián)網(wǎng)大廠實(shí)現(xiàn)信用支付功能，還有其他品牌有參與其中。如寓小二與支付寶合作，以芝麻信用分作為信用基礎(chǔ)，提供免押金簽約、租金代扣、NFC智能入住等功能，覆蓋找房、簽約、支付、入住全場景等等。除此之外，支付寶芝麻信用還與魔方、泊寓等品牌合作，支持按月交租，平臺(tái)則提供真房源保障和線上簽約服務(wù)。

而支付寶背后的阿里系從2016年就上線了租房功能，此后在2017年推出租房平臺(tái)在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市率先推出信用租房，即芝麻信用分650分以上的租客可以免去租房押金。

自如背后的京東也與各大房地產(chǎn)型公寓品牌合作，如碧桂園碧家、萬科泊寓、龍湖冠寓等合作。在整合京東供應(yīng)鏈和金融服務(wù)，提供信用免押、租金分期等服務(wù)的同時(shí)，結(jié)合京東物流和家居生態(tài)，為租客提供一站式生活服務(wù)。

可以看出，互聯(lián)網(wǎng)大廠在公寓信用支付領(lǐng)域的布局，從單一的信用服務(wù)延伸至場景化的金融衍生，“免押”不再是核心，租金的支付已與租賃周期深度融合。信用支付不再局限于租金支付，還拓展至押金管理、維修基金、保險(xiǎn)等配套服務(wù)，形成租房全周期全金融服務(wù)體系。

曾經(jīng)，住房租賃市場的“選手”大多集中在資本方、地產(chǎn)商以及專業(yè)運(yùn)營商之間。然而，伴隨互聯(lián)網(wǎng)大廠在租賃場景的全數(shù)字嵌入，市場也正在迎來一輪新的生態(tài)重構(gòu)。自如與京東聯(lián)手的“先住后付”服務(wù)引發(fā)了互聯(lián)網(wǎng)大廠通過數(shù)字化能力，對(duì)行業(yè)格局與運(yùn)營的新思考，而這些思考對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，是正向的賦能，還是潛藏著對(duì)行業(yè)秩序價(jià)值鏈的再分配甚至重塑？

首先，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)大廠而言，切入住房租賃賽道本質(zhì)上是基于資產(chǎn)配置和現(xiàn)金流管理的雙重考量。一方面，住房租賃市場具有抗周期性，租金收入穩(wěn)定?；ヂ?lián)網(wǎng)大廠通過參與信用支付，間接持有租賃資產(chǎn)的收益權(quán)，將資金配置到能產(chǎn)生長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流的領(lǐng)域，平衡其他業(yè)務(wù)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，結(jié)合城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目，租賃資產(chǎn)可通過運(yùn)營改善（如提升入住率、優(yōu)化租金結(jié)構(gòu)）實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升。而這些未來都可以通過REITS來推出，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值收益。

另一方面，信用支付模式通過APP首頁入口、微信小程序、生活服務(wù)頻道等高流量接口，吸引了更多租客，提高了租賃業(yè)務(wù)的簽約率和續(xù)簽率，快拉新和降低獲客成本。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)大廠的支付體系和信用評(píng)價(jià)能有助于降低違約風(fēng)險(xiǎn)，保障現(xiàn)金流的持續(xù)性。

其次，打破了部分傳統(tǒng)線上租賃平臺(tái)的市場壟斷，提供了更透明、高效的平臺(tái)。過去，傳統(tǒng)的租賃平臺(tái)呈現(xiàn)出多元化背景。一是以品牌為單位成立，這些品牌通常由大型企業(yè)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)打造，通過統(tǒng)一的品牌形象、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營體系等等，如自如、相寓等。

二是以企業(yè)或機(jī)構(gòu)單位成立，這類住房租賃平臺(tái)是由房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、國有企業(yè)等主體成立，如萬科旗下的泊寓、華潤置地的有巢公寓、龍湖的冠寓等，這些平臺(tái)依托母公司的資源優(yōu)勢(shì)，開展住房租賃業(yè)務(wù)。金融機(jī)構(gòu)則有建設(shè)銀行旗下的CCB建融家園等長租公寓服務(wù)平臺(tái)。

還有一些以區(qū)域或項(xiàng)目為單位成立。如在一些城市中，政府或地方企業(yè)會(huì)針對(duì)特定區(qū)域或項(xiàng)目成立住房租賃平臺(tái)，以推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展。如上海城投控股的城投寬庭、南京安居集團(tuán)的安居瑾家。

盡管目前互聯(lián)網(wǎng)大廠的信用支付主要服務(wù)于市場化的租房場景，保障性租房領(lǐng)域仍以政府主導(dǎo)的信用監(jiān)管與傳統(tǒng)支付為主，但未來隨著政策引導(dǎo)或技術(shù)融合，不排除互聯(lián)網(wǎng)大廠信用支付在保障性住房中的逐步試點(diǎn)。同時(shí)，更市場端的租房領(lǐng)域，信用支付將可能加速行業(yè)的集中化趨勢(shì)，使競爭更加激烈。

再次，租賃平臺(tái)運(yùn)營商需要擁有強(qiáng)有力的話語權(quán)。不得不承認(rèn)，互聯(lián)網(wǎng)憑借大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，能更精準(zhǔn)評(píng)估用戶信用風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化信用支付流程，提供更多泛流量入口。不過，在平臺(tái)算法邏輯之下，互聯(lián)網(wǎng)大廠將會(huì)掌握更多的交易入口和用戶數(shù)據(jù)，或許會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)占據(jù)行業(yè)的定價(jià)權(quán)與流量分發(fā)優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)角色從邊緣向利益中心靠攏，可能會(huì)壓縮中小運(yùn)營商的生存空間，改變現(xiàn)有的利益鏈分配格局。

最后，需要注意的是，雖然目前自如“先住后付”服務(wù)僅在上海和北京試點(diǎn)，規(guī)則框架卻較模糊，但服務(wù)內(nèi)容覆蓋了免押功能，因此免押中收取的服務(wù)費(fèi)、凍結(jié)白條額度等現(xiàn)象都會(huì)出現(xiàn)。同時(shí)，京東白條采取浮動(dòng)費(fèi)率模式，具體利息以支付界面跳轉(zhuǎn)白條展示的頁面為準(zhǔn)，浮動(dòng)條件可能與分期選擇（3/6/12期）和分期金額有關(guān)，需要在挑選時(shí)更謹(jǐn)慎。

因此，選擇“先住后付”服務(wù)，既要一次性付清免押的服務(wù)費(fèi)又要查詢征信，相當(dāng)于給自如平臺(tái)打了一筆服務(wù)費(fèi)現(xiàn)金流又拓展了信貸業(yè)務(wù)。若租客對(duì)租房費(fèi)用流向比較敏感，也可以不選擇免押金服務(wù)，按月繳納服務(wù)費(fèi)即可，押金則是存入北京市租房監(jiān)管平臺(tái)，更有保障。

綜上，京東與自如的這次牽手，是互聯(lián)網(wǎng)資本推動(dòng)租賃生活消費(fèi)場景的再升級(jí)，推動(dòng)了住房租賃行業(yè)數(shù)字化升級(jí)與服務(wù)優(yōu)化。不過，回到每一位租客身上，即使先住后付服務(wù)擁有互聯(lián)網(wǎng)大廠的背書，但仍帶有一定超前消費(fèi)的底色，在使用時(shí)還需仔細(xì)甄別、理性消費(fèi)。