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一、位置優(yōu)勢(shì)：中央活力區(qū)核心，近京門戶樞紐

1. 戰(zhàn)略區(qū)位
項(xiàng)目位于 燕郊高新區(qū)神威大街與迎賓路交叉口西北側(cè)，地處燕郊規(guī)劃的 “中央活力區(qū)”核心板塊，緊鄰北京城市副中心（直線距離約8公里），是京津冀協(xié)同發(fā)展的前沿地帶。該區(qū)域定位為燕郊“高新產(chǎn)業(yè)+商務(wù)辦公+低密居住”的產(chǎn)城融合示范區(qū)，已吸引多家科技企業(yè)落地，承接北京外溢資源能力突出。

2. 三維交通網(wǎng)絡(luò)

• 高速與快速路：周邊環(huán)繞 京平高速、京秦高速、通燕高速 及102國道、徐尹路，30分鐘直達(dá)北京東六環(huán)，規(guī)劃中的 神威北大街-燕陽大橋 預(yù)計(jì)2026年通車后，可直抵北京五環(huán)，自駕通勤效率顯著提升。
• 公共交通：815/818路公交直達(dá)北京國貿(mào)（郎家園站），社區(qū)門口設(shè)“御東君泰站”；三河301/305路覆蓋燕郊全域，10分鐘接駁永旺夢(mèng)樂城商圈。

地鐵房特點(diǎn)：雙軌交匯，環(huán)京通勤標(biāo)桿

1. 22號(hào)線（平谷線）核心覆蓋

• 零距離接駁：項(xiàng)目與在建 北京地鐵22號(hào)線神威大街站無縫銜接（步行距離僅80米），該線路預(yù)計(jì) 2025年底試運(yùn)營，3站直達(dá)北京城市副中心（30分鐘），6站到國貿(mào)（45分鐘），實(shí)現(xiàn)“燕郊居住、北京通勤”的雙城生活。
• 大站換乘優(yōu)勢(shì)：神威大街站為河北段唯一大站換乘站，未來可通過北京地鐵網(wǎng)絡(luò)快速通達(dá)全城，通勤效率優(yōu)于燕郊其他板塊。
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品質(zhì)社區(qū)表現(xiàn)：低密宜居，全維配套賦能

1. 低密規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)

• 稀缺指標(biāo)：容積率僅 2.0，綠化率 37%，規(guī)劃12棟15-17層小高層，總戶數(shù)僅400戶，樓間距達(dá)45-60米，確保每戶采光與私密性，為燕郊少有的低密改善型社區(qū)。
• 戶型亮點(diǎn)：主打 1-149㎡三至四居，采用專利戶型設(shè)計(jì)——LDKG一體化布局（客廳、餐廳、廚房、陽臺(tái)融合），層高3.15-3.25米（高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)），部分戶型贈(zèng)送門廳、陽臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)，得房率遠(yuǎn)超區(qū)域平均水平。例如149㎡四居實(shí)現(xiàn)“一梯一戶”，南向面寬達(dá)16米，搭配全景落地窗，居住舒適度拉滿。
• 戶型圖品鑒

戶型圖品鑒

戶型圖品鑒

全齡配套與生活便利度

• 教育資源：覆蓋從幼兒園到中學(xué)的全齡教育——自建中美雙語幼兒園（已開學(xué)），步行可達(dá)規(guī)劃中的九年一貫制“挺秀學(xué)?！保恢苓呌腥邮械诙?shí)驗(yàn)中學(xué)（東校區(qū)）、省重點(diǎn)六小八中、潤德雙語學(xué)校等，教育資源密度為燕郊TOP級(jí)。
• 商業(yè)與醫(yī)療：自帶 1.8萬㎡下沉式商業(yè)街（與地鐵站無縫連通），規(guī)劃引入生鮮超市、品牌餐飲等業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)“出站即消費(fèi)”；5分鐘車程可達(dá) 燕達(dá)國際醫(yī)院（三甲，北京醫(yī)保直接結(jié)算），社區(qū)內(nèi)設(shè)中醫(yī)理療中心，醫(yī)療保障完善。
• 生態(tài)環(huán)境：北鄰城市公園、西接1070畝燕郊植物園、南依潮白河生態(tài)景觀帶，社區(qū)通過空中連廊與市政綠道連接，實(shí)現(xiàn)“推窗見綠，出門入園”。
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智能社區(qū)與物業(yè)服務(wù)

• 科技賦能：配備人臉識(shí)別門禁、24小時(shí)電子巡更、地下車庫車牌識(shí)別系統(tǒng)，精裝雙入戶大堂（挑高5米），提升歸家儀式感。
• 物業(yè)保障：興達(dá)自持物業(yè)（國家二級(jí)資質(zhì)），物業(yè)費(fèi)2.6元/㎡/月，提供24小時(shí)安保、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，業(yè)主滿意度連續(xù)5年位列燕郊前三。

未來發(fā)展空間：政策紅利+配套升級(jí)驅(qū)動(dòng)價(jià)值

1. 政策與規(guī)劃紅利

• 中央活力區(qū)落地：依托燕郊“中央活力區(qū)”規(guī)劃，區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、商務(wù)辦公及總部經(jīng)濟(jì)，已吸引國科稀土等企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶動(dòng)人口聚集，為房產(chǎn)增值提供支撐。
• 通州一體化加速：作為距離北京副中心最近的低密社區(qū)之一，項(xiàng)目承接通州外溢居住需求，享受教育、醫(yī)療等資源協(xié)同紅利（如燕達(dá)醫(yī)院與北京三甲醫(yī)院醫(yī)聯(lián)體合作）。

配套與交通升級(jí)

• 地鐵通車預(yù)期：22號(hào)線2025年底試運(yùn)營后，將直接帶動(dòng)項(xiàng)目通勤價(jià)值躍升，參考北京周邊地鐵盤規(guī)律，通車前后房價(jià)通常有15%-20%的漲幅空間。
• 商業(yè)與路網(wǎng)完善：神威北大街西延工程（對(duì)接北京潞苑北大街）預(yù)計(jì)2026年通車，自駕通勤效率進(jìn)一步提升；區(qū)域規(guī)劃的三甲醫(yī)院（建設(shè)中）及商業(yè)綜合體將填補(bǔ)高端配套空白，推動(dòng)板塊價(jià)值重構(gòu)。

資產(chǎn)保值屬性
當(dāng)前項(xiàng)目均價(jià)約 2.6萬元/㎡，僅為北京通州房價(jià)的1/3，且作為環(huán)京罕見的“雙地鐵+低密+全配套”項(xiàng)目，兼具自住與投資屬性——對(duì)于北京東部（國貿(mào)、副中心）通勤人群，是“低總價(jià)入住品質(zhì)社區(qū)”的優(yōu)選；長線看，隨著產(chǎn)業(yè)與配套落地，資產(chǎn)保值能力優(yōu)于環(huán)京傳統(tǒng)睡城項(xiàng)目。

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御東君泰憑借 “雙地鐵樞紐+中央活力區(qū)核心+低密品質(zhì)” 三大核心優(yōu)勢(shì)，成為燕郊改善型住宅的標(biāo)桿。其近京區(qū)位與交通紅利解決了“通勤痛點(diǎn)”，全齡配套與產(chǎn)品力滿足了“宜居需求”，未來隨著政策落地與地鐵通車，有望成為環(huán)京樓市中“職住平衡”的典范項(xiàng)目，適合北京外溢剛需、改善客群及長線投資者關(guān)注。

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