大家?guī)?025年北京土地的第30篇推送

被譽(yù)為“昌平南區(qū)域最后一塊住宅拼圖”的東小口，在時(shí)隔5年半后再次迎來(lái)宅地成交。

剛剛，昌平東小口0001地塊被北京城建+銘嘉聯(lián)合體拿下，至此2025年北京土拍宅地成交量更新至31宗，總成交金額達(dá)到1499.42億元。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱 ： 昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)賀村中灘村組團(tuán)B地塊重點(diǎn)村舊村改造項(xiàng)目CP02-0405-0001地塊

拿地房企：北京城建+銘嘉；

成交金額：28.09億元（底價(jià)）；

住宅樓面價(jià)：3.22萬(wàn)/平。

東小口上一次出讓宅地，還要追溯到2020年2月份，彼時(shí)北京新房“限競(jìng)房時(shí)代”，經(jīng)過(guò)五年多的時(shí)間，時(shí)移世易，北京樓市也迎來(lái)“好房子時(shí)代”。

東小口0001地塊全景圖

東小口0001地塊，面對(duì)住宅持續(xù)斷供的東小口板塊，也恰好趕上了“好房子”政策，能否為東小口帶來(lái)煥新？

先來(lái)看地塊本身。

今天成交的東小口0001地塊，曾經(jīng)和0002、0005地塊一起出現(xiàn)在北京2025年第五批次擬供地名單中。

北京第五批次昌平東小口地塊名單

彼時(shí)，包哥收到的消息是，規(guī)劃建面15.62萬(wàn)平的0002地塊會(huì)打頭陣。

但經(jīng)歷“返場(chǎng)”過(guò)程后，3塊地中最小的0001地塊被擺上貨架，更大的0002、0005則選擇暫時(shí)“隱身”。

今天北京城建聯(lián)合嘉銘拿下的0001地塊，用地規(guī)模3.13萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模8.78萬(wàn)平，建筑高度60米。

東小口0001地塊基本信息

而且東小口地塊比較純粹，除了需要配建一處500平的社區(qū)管理服務(wù)用房外，再無(wú)其他任何配建。

最后的住宅部分建筑面積達(dá)到8.72萬(wàn)平，以套均100平建筑面積來(lái)算，是一個(gè)800套+小區(qū)的體量。

0001地塊的容積率不低，達(dá)到2.8，但地塊周邊方圓1公里范圍內(nèi)，擁有東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園、太平郊野公園等四個(gè)大型公園，一定程度上也“中和”了高容積率帶來(lái)的壓抑感。

東小口地塊位置圖

而且東小口0001地塊北距北五環(huán)僅3公里，其所在的東小口板塊地處昌平，但西側(cè)就是海淀，東側(cè)就是朝陽(yáng)，被稱為“黃金三角區(qū)”。

這一區(qū)位使其能夠同時(shí)承接西二旗、后廠村與望京商務(wù)區(qū)的外溢住房需求。

交通方面，在建的地鐵13B號(hào)線東小口站（工程名：建材城東站）距離地塊直線約1公里，計(jì)劃于2026年通車。

該線路向西5站可直達(dá)西二旗，向東3站可達(dá)望京西。同期建設(shè)的市域鐵路S7東北環(huán)線也將提升區(qū)域至國(guó)貿(mào)商圈的通勤便利性。

13號(hào)線擴(kuò)能提升示意圖

商業(yè)配套方面，西三旗萬(wàn)象匯已開業(yè)，距離0001地塊直線600米左右，能夠滿足居民日常購(gòu)物需求。

東小口0001地塊區(qū)位圖

教育資源的短板也將得到彌補(bǔ)——規(guī)劃中的北京一零一中學(xué)新校區(qū)將落戶東小口0007地塊，這是一所12年一貫制學(xué)校，將填補(bǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)教育資源的空白。

此外，0001住宅地東南側(cè)，還同步配建11萬(wàn)㎡產(chǎn)業(yè)用地，旨在創(chuàng)造數(shù)千高質(zhì)量就業(yè)崗位，有效實(shí)現(xiàn)“職住平衡”，破解睡城困境。

還有0001地塊北側(cè)的海淀區(qū)域，還有中國(guó)工商銀行業(yè)務(wù)研發(fā)中心、百斯特信息中心、科大新興產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院中試基地等產(chǎn)業(yè)聚集。

而且在東小口大的規(guī)劃中，還規(guī)劃了60萬(wàn)㎡“顧問城”，聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)研發(fā)、科技服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)。

東小口區(qū)域規(guī)劃圖

可以說(shuō)，東小口這種“住宅+名校+產(chǎn)業(yè)”三位一體的規(guī)劃模式，在北五環(huán)外極具稀缺性。

最后，咱們?cè)倏纯磧r(jià)格。

東小口地塊的總出讓價(jià)是28.09億，粗算住宅樓面價(jià)是3.22萬(wàn)/平。

3.22萬(wàn)/平的樓面價(jià)，相較于2020年同區(qū)域綠城地塊（奧海明月）的3.74萬(wàn)/㎡和首開地塊（奧森ONE）的3.8萬(wàn)/㎡，低大概14%-15%。

拿地的住宅成本價(jià)比五年前每平低了五六千塊。

地塊東側(cè)的奧森ONE和奧海明月2021年的成交均價(jià)分別為5.8萬(wàn)/平和5.9萬(wàn)/平。

數(shù)據(jù)源自地產(chǎn)營(yíng)銷人

如果0001地塊項(xiàng)目住宅還按照6萬(wàn)/平左右的價(jià)格賣，有足夠的利潤(rùn)縫差。

當(dāng)然，0001地塊因?yàn)槟玫貎r(jià)便宜，再加上地塊不限價(jià)，所以未來(lái)也有非常充分的定價(jià)主動(dòng)性。

而新地塊周邊的新房二手房方面呢，我們找不到太多的對(duì)比。

其中奧森ONE和奧海明月是限競(jìng)房時(shí)代的產(chǎn)物，兩個(gè)項(xiàng)目都是2023年交房，按照“五年限售期”，二手房能進(jìn)入市場(chǎng)流通大概在2028年。

其中奧森ONE有2263套，奧海明月有1908套，只兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，就有超4100套房子，這對(duì)于新地塊未來(lái)面臨的二手房流通，會(huì)是壓力。

另外，新地塊北側(cè)直線2公里左右的回龍觀板塊的新房紫金書院，目前尾盤的成交均價(jià)大概在5.6萬(wàn)/平。

東小口地塊周邊二手房分布

而新地塊周邊的二手房方面，具備參考性的不多。

地塊東側(cè)的森林大第，20年+樓齡的項(xiàng)目，二手房掛牌均價(jià)4.3萬(wàn)/平，中東路121號(hào)院1區(qū)二手房掛牌均價(jià)在4.8萬(wàn)/平左右。

此外，新地塊東北側(cè)華鴻家園二手房掛牌均價(jià)在7.1萬(wàn)/平左右，富力桃園也在7萬(wàn)/平左右，但這些項(xiàng)目都屬于海淀，基本上不存在可比性。

綜合來(lái)分析，東小口地塊自身具備“產(chǎn)業(yè)+交通+教育+生態(tài)+商業(yè)”等傳統(tǒng)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，此外區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期沒有純住宅用地供應(yīng)本身也有購(gòu)房需求的積攢。

最重要的是，東小口地塊因?yàn)榈變r(jià)拿地，住宅樓面價(jià)只有3.2萬(wàn)/平，即使在市場(chǎng)環(huán)境下行的當(dāng)下，賣不到巔峰期的價(jià)格，也能有充分的利潤(rùn)空間。

這個(gè)充分的利潤(rùn)空間，也能反哺北京城建在項(xiàng)目“好房子”產(chǎn)品打造上更加游刃有余，尤其是東小口的新房還停留在“限競(jìng)房時(shí)代”。

北京城建在東小口，只要用心做產(chǎn)品，就能是區(qū)域第一個(gè)吃螃蟹的人。

以上。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考