小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)只有 2000 塊錢出頭了，是不是已經(jīng)跌到底了？是不是可以上車了？

網(wǎng)上輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，一般是一線城市，還有杭州、成都、武漢這類大城市的樓市走勢(shì)，很少會(huì)關(guān)注和報(bào)道那些三四線城市。

全國(guó)有幾千個(gè)縣城、幾萬個(gè)小鎮(zhèn)，它們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直默默無聞。

但這些被新聞媒體和輿論遺忘的角落，同樣有很多樓盤在售賣，也同樣有人想要買房。

今天，咱們就來討論一下小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)及買房時(shí)機(jī)的問題。

蘇北小鎮(zhèn)房?jī)r(jià)只有2000多元

老楊對(duì)樓市的理解，大部分來自于對(duì)海量數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)、跟蹤、研究和分析，還有少量信息來自于與行業(yè)同業(yè)者的交流，以及部分粉絲向我反饋的信息。

今天想聊小鎮(zhèn)樓市，也和幾天前有個(gè)粉絲向我咨詢的事情有關(guān)。

這位粉絲在上海打工，家在蘇北的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

上海的房?jī)r(jià)比較高，他購(gòu)買起來很吃力，而且考慮到以后會(huì)回老家小鎮(zhèn)生活，關(guān)鍵是小鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)比較便宜，所以他咨詢我，是不是該在老家的小鎮(zhèn)上買套房子自住。

他在微信上是這么問我的：想在他們小鎮(zhèn)買的小區(qū)，有工抵房在售。

小區(qū)對(duì)面有兩個(gè)樓盤在賣新房，價(jià)格在 2800 元左右一平米，而他想買的小區(qū)的工抵房，價(jià)格是 2100 元一平米。

他想買的這個(gè)小區(qū)，第一批房源在 2021 年開盤時(shí)，蘇北樓市正處于房?jī)r(jià)高峰，當(dāng)時(shí)第一批購(gòu)房者買的價(jià)格在 4000 元左右。

過去，我曾經(jīng)多次聊到過蘇北的房?jī)r(jià)，蘇北樓市的高峰期是在 2021 年的夏天，當(dāng)時(shí)樓市非?；鸨?。

2020 年到 2021 年上半年，全國(guó)中西部地區(qū)、東北地區(qū)的中小城市樓市已經(jīng)明顯降溫，而浙江全省和江蘇的蘇北地區(qū)樓市卻比較熱，很多開發(fā)商在蘇北地區(qū)拿地很積極。

我這位粉絲咨詢的小鎮(zhèn)，離地級(jí)市比較遠(yuǎn)，也不靠近徐州、揚(yáng)州、南通、鹽城、淮安這類城市，它只是縣城下面的一個(gè)鎮(zhèn)。

2021 年，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)賣到 4000 元，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)是 2000 多元，相鄰小區(qū) 2800 元一平米在賣，卻賣不動(dòng)，其實(shí)能賣得動(dòng)的房?jī)r(jià)大概在 2300-2400 元。

新房?jī)r(jià)格相比歷史高點(diǎn)，應(yīng)該跌了 40% 左右。

而我粉絲想買的是工抵房，這個(gè)小區(qū)的開發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張，沒錢支付供應(yīng)商的款項(xiàng)，比如欠了建筑商、供貨商的錢，就拿房子來抵債。

供應(yīng)商拿到房子后，需要把房子變現(xiàn)，所以要把房子賣掉。

過去幾年，全國(guó)出現(xiàn)了很多工抵房，其價(jià)格一般會(huì)明顯低于開發(fā)商在售樓處公開出售的價(jià)格。

這位粉絲想買的這套工地房，價(jià)格是 2100 元，相比樓盤第一批房源的價(jià)格低了 50%左右，這里咱們談的都是新房?jī)r(jià)格。

一般而言，一個(gè)地區(qū)的二手房?jī)r(jià)格跌幅會(huì)明顯大于新房?jī)r(jià)格。

我推算，像他所在的這個(gè)小鎮(zhèn)，二手房?jī)r(jià)格相比高峰期，應(yīng)該跌了 60% 左右。

四五線城市房?jī)r(jià)跌超五成了

五線城市，也即鎮(zhèn)級(jí)的房?jī)r(jià)，在中國(guó)廣大地區(qū)跌 50%-60%，應(yīng)該是常態(tài)，很普遍。

蘇北地區(qū)畢竟屬于江蘇，江蘇是經(jīng)濟(jì)大省，又屬于東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)情況要好于中西部地區(qū)和東北地區(qū)。

但問題是，2021 年的時(shí)候，蘇北的房?jī)r(jià)泡沫遠(yuǎn)大于全國(guó)中西部地區(qū)和東北地區(qū)，所以在全國(guó)的三四五線城市中，蘇北這些城市的房?jī)r(jià)跌幅和全國(guó)平均水平差不多。

再回到核心問題：目前 2100 元的價(jià)格能不能買？或者說購(gòu)買時(shí)機(jī)如何？

首先，從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，蘇北地區(qū)的小鎮(zhèn)，也包括中國(guó)很多地區(qū)的小鎮(zhèn)、城鎮(zhèn)級(jí)別，房?jī)r(jià)目前還在下跌，離底部還有一段距離。

不同的大板塊、大地區(qū)，經(jīng)濟(jì)和人口情況有差異，有些地方可能 1-2 年房?jī)r(jià)就能穩(wěn)住，有些地方則需要 4-5 年才能穩(wěn)住。

就蘇北地區(qū)的小鎮(zhèn)而言，我認(rèn)為再有兩年左右，房?jī)r(jià)或許能穩(wěn)住。

目前房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了 50%-60%，在此基礎(chǔ)上再跌 30%，難度比較大，但再跌10%、15% ，是有可能的。

單純從購(gòu)房時(shí)機(jī)來看市場(chǎng)運(yùn)行大勢(shì)，目前買房時(shí)機(jī)還沒到。

但具體到我粉絲的買房案例，2100 元的工地房是不是值得買？

粉絲向我說明，去年他問的工抵房?jī)r(jià)格就是 2100 元，今年還是 2100 元。

去年時(shí)供貨商手里有十多套工抵房，今年就只剩一套還沒賣出去了。這是微觀情況。

2100 元的價(jià)格，比在售的同類商品房?jī)r(jià)格低了 20%左右，而且我粉絲是自住需求，不是投資需求。

所以我的建議是：可以考慮，這個(gè)購(gòu)買行為有一定的合理性。

另外，咱們可以從成本上來分析這個(gè)價(jià)格。

這位粉絲說，賣工抵房的商家跟他說，2100 元已經(jīng)是成本價(jià)了，去年是 2100 元，今年還是 2100 元，不會(huì)再降了。

雖然大部分商人的話不能全信，但我認(rèn)為商家說 2100 元是成本價(jià)，可信度很高。

房子目前是現(xiàn)房，2021 年的時(shí)候地價(jià)比較貴，當(dāng)時(shí)很多建筑材料、人工費(fèi)用也還沒降價(jià)。

地價(jià)加上當(dāng)時(shí)較高的建造成本，這個(gè)小區(qū)房子的成本價(jià)肯定會(huì)超過 2100 元。

而且在樓市降溫之前，已經(jīng)基本建成的房子，質(zhì)量一般不會(huì)太差，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房企的資金鏈還沒到即將斷裂的地步，不會(huì)出現(xiàn)非常嚴(yán)重的偷工減料情況。

以上的分析、結(jié)論以及對(duì)粉絲的建議，僅供各位參考，尤其是生活在廣大三四五線城市有買房自住需求的朋友們。