租客欠租跑路，房東卻因“躺平”坐等賠償而痛失數(shù)萬元租金——這不是天方夜譚，而是民法典減損規(guī)則下的真實(shí)代價(jià)。

一、案例改編：當(dāng)“守約房東”遭遇“棄租租客”

2021年5月，A餐飲公司（承租人）與B商業(yè)管理公司（出租人）簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，承租位于某商圈核心位置的檔口經(jīng)營小吃。合同約定租期3年，月租金3萬元，逾期付款超過15日，B公司有權(quán)單方解除合同并收回房屋。

糾紛爆發(fā)點(diǎn)：

• 2023年1月起，A公司因客流下滑開始拖欠租金；

• 2023年3月10日，B公司發(fā)出《催款函》，要求3日內(nèi)付清欠款，否則解除合同；

• 2023年3月15日，A公司員工連夜搬離設(shè)備，僅遺留舊冰柜、操作臺(tái)等物品，并將鑰匙交還物業(yè)前臺(tái)并短信通知B公司：“因經(jīng)營困難已搬離，遺留物品可自行處置”；

• B公司未接收鑰匙，反以“未辦理正式交接”為由拒絕收房，繼續(xù)按合同主張2023年3月至10月的租金21萬元。

庭審中，A公司抗辯：“我們?cè)缫寻犭x并告知，是B公司自己拒絕收房！”而B公司堅(jiān)持：“屋內(nèi)還有物品，合同未解除，租金必須付！”

二、裁判結(jié)果與理由：未及時(shí)減損的出租人需自行“買單”

某法院生效判決認(rèn)定：

1. A公司構(gòu)成根本違約：欠付租金超過合同約定期限，B公司享有合同解除權(quán)；

2. 合同解除時(shí)間點(diǎn)為2023年3月15日：A公司搬離并交還鑰匙時(shí)，已明確表示不再履行合同；

3. B公司未履行減損義務(wù)：在明知房屋空置且可收回的情況下，以“未辦交接”“遺留物品”為由拒絕收房，放任損失擴(kuò)大；

4. 賠償范圍限縮：A公司僅需支付至2023年3月31日的占有使用費(fèi)（給予合理收房期），2023年4月起空置損失由B公司自行承擔(dān)。

三、法律分析：為什么“守約方”反要承擔(dān)損失？

1.

《民法典》第591條明確規(guī)定：

“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。”

關(guān)鍵要件解析：

• 主觀要件：守約方明知或應(yīng)知損失可能擴(kuò)大（如承租人已明確搬離）；

• 客觀要件：采取減損措施具有可行性（如房屋已騰退、鑰匙已交付）。

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：實(shí)踐中，部分出租人存在認(rèn)知誤區(qū)，認(rèn)為“只要不辦交接手續(xù)，就能一直收租金”。但法院的裁判邏輯是：當(dāng)租賃物已具備收回條件時(shí)，守約方無正當(dāng)理由拒絕止損，本質(zhì)是“權(quán)利濫用”。

2.

根據(jù)典型案例，承租人行為滿足以下任一條件，即視為出租人應(yīng)啟動(dòng)減損：

情形典型案例承租人搬離房屋并交還鑰匙某案中租客微信通知搬離，房東拒收房屋敗訴承租人明確表示放棄房屋內(nèi)物品遺留物品聲明“可自行處置”承租人同意騰房但出租人拒絕接收訴訟中租客4次要求交房，房東置之不理

四、被告抗辯策略：如何利用減損規(guī)則降低賠償責(zé)任？

策略1：鎖定“應(yīng)減損時(shí)點(diǎn)”，切斷損失計(jì)算鏈條

• 舉證重點(diǎn)：證明出租人在以下時(shí)點(diǎn)已具備收房條件
  ? 承租人書面/口頭表示不再履約的證據(jù)（如退租聲明、交接通知）；
  ? 房屋實(shí)際控制狀態(tài)（如鑰匙已交付、房門未上鎖、出租人可隨時(shí)進(jìn)入）；
  ? 出租人未采取招租、清房等止損措施的記錄（如空置期間未發(fā)布招租廣告）。

案例參考：某案中承租人提交物業(yè)前臺(tái)《鑰匙簽收單》及微信通知截圖，法院認(rèn)定“交鑰匙日”為減損起算點(diǎn)，出租人索賠期縮短87%。

策略2：揭露出租人“放任損失擴(kuò)大”的利益驅(qū)動(dòng)

• 抗辯邏輯：部分出租人拒收房屋是為獲取“雙重利益”——既主張租金，又拖延轉(zhuǎn)租（尤其商圈旺鋪）。

• 法條支撐：
  《民法典》第7條（誠信原則）：守約方不得利用違約行為謀取不當(dāng)利益；
  《九民紀(jì)要》第48條：守約方拒絕解除合同違反誠信原則時(shí)，違約方可訴請(qǐng)終止合同。

策略3：以“減損成本可轉(zhuǎn)移”主張責(zé)任分?jǐn)?/strong>

• 法律依據(jù)：《民法典》第591條第2款

  “當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方負(fù)擔(dān)?！?br/>

• 實(shí)操建議：
  若出租人主張“清房需高成本”，可抗辯：
  ? 承租人已聲明放棄物品，處置費(fèi)用可抵扣賠償款；
  ? 出租人未舉證實(shí)際支出費(fèi)用，屬怠于減損。

五、給被告的建設(shè)性建議

1. 及時(shí)固定“減損條件成就”證據(jù)

   • 搬離時(shí)書面通知出租人，載明“同意接收房屋及遺留物處置權(quán)”；

   • 通過公證送達(dá)、物業(yè)見證等方式留存交接痕跡。

2. 主動(dòng)提出“減損方案”降低責(zé)任

   • 向出租人書面承諾：承擔(dān)合理清場(chǎng)費(fèi)、協(xié)助新租戶看房；

   • 預(yù)付1-2個(gè)月租金作為止損緩沖金（避免被訴高額違約金）。

3. 善用“違約方解除權(quán)”打破合同僵局
   當(dāng)出租人明顯拒收房屋時(shí)，可援引《民法典》第580條：

   “債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費(fèi)用過高，守約方拒絕解除合同的，法院可根據(jù)違約方請(qǐng)求終止合同?！?br/>（注：需同步賠償對(duì)方實(shí)際損失）
   

風(fēng)險(xiǎn)提示：本文所述策略基于特定案例，具體案件需結(jié)合證據(jù)細(xì)節(jié)及地方司法實(shí)踐綜合判斷，建議咨詢專業(yè)律師制定個(gè)性化方案。

俞強(qiáng)律師 爭(zhēng)議解決法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)
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俞強(qiáng)律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級(jí)合伙人）
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