昨日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告，宣布與第一大股東深圳地鐵集團簽署《股東貸款及資產(chǎn)抵押框架協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，未來三年內(nèi)，深圳地鐵將向萬科提供總額不超過220億元的股東貸款，且每筆貸款期限不得超過三年。

這是不是深鐵又要給萬科新增220億借款?非也非也！

細看內(nèi)容，這份公告本質(zhì)是份 “補充協(xié)議”，這筆220億元的借款額度，更像是對已發(fā)生貸款的“事后追認”。

公告披露，深鐵此前已向萬科提供了203.73億元的無擔保信用貸款，其中實際提用金額達197.1億元。

這些存量信用貸款被整體納入新簽訂的框架協(xié)議之中，并要求萬科補充提供抵押擔保。

換言之，在220億元的總額度中，真正可新增動用的借款僅約16億元，且必須提供足額抵押物作為擔保。

這與年初以來深鐵對萬科的無條件支持形成鮮明對比。據(jù)統(tǒng)計，自2024年2月10日起，萬科已至少十次向深鐵借款，累計金額高達269.3億元。

本次協(xié)議最關(guān)鍵的變化在于，深鐵明確收緊了擔保要求。

協(xié)議規(guī)定，萬科須提供“經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權(quán)等”作為擔保物。

抵押率亦被嚴格限制：房地產(chǎn)類資產(chǎn)最高不超過70%，股權(quán)類資產(chǎn)僅可抵押50%至60%。

更為嚴厲的是，協(xié)議中明確，若萬科未能按時提供足額抵押物，深鐵有權(quán)要求其立即償還全部借款本息。

這一條款徹底改變了深鐵對萬科的支持邏輯——從“憑面子”轉(zhuǎn)向“憑資產(chǎn)”。

前不久，萬科突發(fā)公告，深鐵集團董事長辛杰因“個人原因”辭去萬科董事長職務。

辛杰2025年1月才接替郁亮出任萬科董事會主席，全面主持工作，在不到一年時間內(nèi)就匆匆離場。

辛杰辭職后，深鐵總經(jīng)理黃力平火線接任萬科董事長，人事變動后，貸款協(xié)議中風控政策立馬收緊，很難用巧合來解釋。

深鐵的新管理層顯然正在調(diào)整對萬科的支持策略，從“不計成本”轉(zhuǎn)向“風險可控”。

深鐵對萬科的支持策略轉(zhuǎn)變，也與其自身困境有關(guān)。

2024年，受萬科業(yè)績暴跌影響，深鐵集團確認了超百億的投資虧損。事實上，深鐵自身也是半個房企，其“站城開發(fā)”業(yè)務同樣受到房地產(chǎn)周期嚴重沖擊。

2024年，深鐵集團凈利潤虧損高達335億元。在此情況下，繼續(xù)無條件向萬科輸血，不僅風險巨大，在國有資產(chǎn)管理層面也面臨壓力。

摩根大通在近期一份報告中直言，深鐵向萬科提供的是“剛好足夠”的流動性支持，只能減輕未來兩三個月的違約風險。

再看看萬科的財務狀況，或許也能理解深鐵為何要選擇收緊風控。

截至三季度末，萬科手持貨幣資金656.8億元，卻要面對1513.9億元的短期債務，現(xiàn)金短債比只有0.43倍。

這意味著，萬科手里的現(xiàn)金連一半短期債務都覆蓋不了。

前三季度，萬科營收1613.9億元，同比下滑26.61%，凈利潤更是巨虧280.2億元。

在銷售持續(xù)下滑的背景下，萬科依靠自身造血能力緩解債務危機的可能性正變得越來越小。

客觀來說，深鐵對萬科的總投入已超過900億元，早已沒有“中途下船”的余地。

另一方面，作為深圳市國資委全資控股的企業(yè)，深鐵也必須對國有資產(chǎn)負責，不能進行無底洞式的救助。

設置明確的抵押要求和額度上限，實際上是深鐵向市場傳遞的信號：萬科的生存不能只靠大股東。

一方面倒逼萬科加速資產(chǎn)變現(xiàn)，另一方面也在向銀行和其他債權(quán)人施壓。

從此次協(xié)議來看，萬科的未來生存將取決于三道防線。

第一道是自身造血能力。萬科前三季度銷售額1004.6億元，同比仍在下降。銷售回暖是其生存的根本。

第二道是資產(chǎn)抵押融資。萬科總資產(chǎn)達1.14萬億元，即便按70%抵押率，理論上也能撬動數(shù)千億資金。但問題在于，并非所有資產(chǎn)都易于變現(xiàn)或符合抵押條件。

第三道是銀行債務展期。萬科3629.3億元的有息負債中，銀行貸款約2600億元。這些債務能否獲得展期，至關(guān)重要。

萬科的命運已不再僅僅掌握在自己手中。深鐵作為大股東能做的，就是在自身風險可控的前提下，提供有限支持。

如果萬科最終無法自救，深鐵至少已經(jīng)通過設置抵押擔保修筑了一道防火墻。