文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

“物業(yè)費(fèi)從3.1元/㎡/月下調(diào)至2.6元/㎡/月，同時(shí)提升服務(wù)品質(zhì)。”

華僑城物業(yè)“降價(jià)提質(zhì)”的誠意，未能打動(dòng)南京河西豪宅華僑城天鵝堡的業(yè)主們。

在剛過去的周末，萬科物業(yè)、保利物業(yè)、奧體物業(yè)三家進(jìn)入決賽的物業(yè)公司，齊聚天鵝堡花園小區(qū)舉行了現(xiàn)場(chǎng)路演、為自己拉票。

最終統(tǒng)票將在11月22日進(jìn)行。誰是最后的贏家尚不可知，但華僑城物業(yè)的守盤之戰(zhàn)算是失敗了。

華僑城物業(yè)丟盤

位于南京建鄴區(qū)雙閘街道江僑路1號(hào)，華僑城天鵝堡是華僑城大型綜合體的三期地塊，該項(xiàng)目自2019年8月入市，2022年6月底交付。秉承肥水不流外人田的原則，前期物業(yè)自然地落入了開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司——華僑城物業(yè)的手中。

但外表光鮮的豪宅小區(qū)內(nèi)部，物業(yè)與業(yè)主也難免產(chǎn)生矛盾。

“當(dāng)前，本小區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)高達(dá)3.9元/㎡，商業(yè)物業(yè)費(fèi)更是達(dá)到10元/㎡，遠(yuǎn)超南京同類無會(huì)所、無科技系統(tǒng)服務(wù)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，但“高昂物業(yè)費(fèi)與低劣服務(wù)質(zhì)量之間的嚴(yán)重失衡，已深刻影響到每一位業(yè)主的切身利益”。

聚焦天鵝堡花園小區(qū)業(yè)主和華僑城物業(yè)，矛盾的焦點(diǎn)主要是高昂的物業(yè)費(fèi)用并未帶來相匹配的服務(wù)質(zhì)量。

根據(jù)公開信息，此前幾年天鵝堡花園業(yè)主通過12345熱線投訴物業(yè)等各種問題超千次，但物業(yè)整改始終流于表面——投訴就應(yīng)付，服務(wù)質(zhì)量毫無提升，小區(qū)路面、綠化、車庫、入戶大堂、電梯等公區(qū)因?yàn)槿狈S護(hù)而逐漸破敗。

為了解決“投訴-敷衍-再投訴”的循環(huán)，今年5月開始，該小區(qū)業(yè)主啟動(dòng)籌建業(yè)委會(huì)、召開業(yè)主大會(huì)、終止前期物業(yè)合同等流程。

感受到丟盤風(fēng)險(xiǎn)，華僑城物業(yè)也迅速做出反應(yīng)——主動(dòng)降費(fèi)。

2025年7月20日，在發(fā)布的《告全體業(yè)主書》中，華僑城物業(yè)宣布將物業(yè)費(fèi)從3.1元/平方米/月下調(diào)至2.6元/平方米/月，降幅約16.13%。

華僑城物業(yè)承諾“降費(fèi)不降質(zhì)”，并表示會(huì)增加人員配置，從原來的66人物業(yè)團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張至81人，包括管理團(tuán)隊(duì)5人，保潔30人，安保24人，綠化8人，客服8人，工程6人。

有意思的是，華僑城物業(yè)在《告全體業(yè)主書》中也透露出自己的困境：該小區(qū)近年來平均物業(yè)費(fèi)收繳率僅60%，疊加運(yùn)營(yíng)成本持續(xù)上漲因素，公司面臨嚴(yán)峻的財(cái)務(wù)壓力。

然而降價(jià)并不是保盤的良藥。在8月7日的業(yè)主大會(huì)上，大多是業(yè)主對(duì)續(xù)聘華僑城物業(yè)投出了反對(duì)票。

隨后，業(yè)委會(huì)緊鑼密鼓開啟選聘新物業(yè)的籌備工作。9月11日，華僑城物業(yè)發(fā)函表示，其將不參與天鵝堡花園的物業(yè)選聘，在過渡期會(huì)維持現(xiàn)有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于歷史欠費(fèi)將依法保留追償權(quán)利。

新物企“帶資”競(jìng)逐

地理位置優(yōu)越，高端住宅項(xiàng)目定位，天鵝堡花園小區(qū)的新物業(yè)選聘，吸引了多家知名物企角逐。

據(jù)悉，包含碧桂園服務(wù)、潤(rùn)加物業(yè)（華潤(rùn)萬象生活）、保利物業(yè)、綠城服務(wù)等7家物企提交了報(bào)名資料。

10月中旬，潤(rùn)加物業(yè)、保利物業(yè)、萬科物業(yè)、銀城物業(yè)、奧體物業(yè)5家物企參與了選聘答辯。

根據(jù)公開信息，除了潤(rùn)加物業(yè)，其余4家的物業(yè)費(fèi)收取均為一費(fèi)制（含公攤），住宅報(bào)價(jià)在2.6-3.5元/平米/月不等，空置房物業(yè)費(fèi)則按7折到9折不等收取。

而為贏得合約，除了潤(rùn)加物業(yè)，其他4家均拿出了無需業(yè)主返還的“帶資入場(chǎng)”誠意。

其中，萬科物業(yè)承諾帶資457.38萬元，金額最高，主要用于智慧社區(qū)改造。

奧體物業(yè)承諾313.74萬元，規(guī)劃了單元門電動(dòng)化改造，非機(jī)動(dòng)車道坡道改造，電梯轎廂、入戶大堂軟裝提升等。

保利物業(yè)也不甘示弱，自愿投資300萬元，且承諾墊資100萬，可根據(jù)業(yè)主需求增加墊資款。

此外，競(jìng)聘物企還提出了免費(fèi)的定制服務(wù)。

其中，萬科物業(yè)每年清洗一次鋁板外立面、外墻玻璃、室內(nèi)空調(diào)出風(fēng)口，每日上門收垃圾兩次，代送快遞，代遛寵物。潤(rùn)加物業(yè)提供打車、打印、寵物喂養(yǎng)等服務(wù)，預(yù)繳一年及以上物業(yè)費(fèi)贈(zèng)送萬象星積分。

10月23日，華僑城天鵝堡選聘物業(yè)“多進(jìn)三”投票結(jié)果出爐：萬科物業(yè)536票，奧體物業(yè)477票，保利物業(yè)357票，位列前三，晉級(jí)下一輪。

一場(chǎng)行業(yè)變革

有行業(yè)觀察者表示，無論最終誰能勝出，這場(chǎng)發(fā)生在豪宅小區(qū)的物業(yè)更替風(fēng)波，都已超越了個(gè)案意義：它標(biāo)志著物業(yè)行業(yè)從粗放走向精細(xì)，從管理者轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)者。

事實(shí)上，南京天鵝堡的物業(yè)更換風(fēng)波，只是全國(guó)物業(yè)行業(yè)變革的一個(gè)縮影。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過100個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，降費(fèi)幅度在20%-35%之間。

物業(yè)行業(yè)正經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn)。

行業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個(gè)城市的物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)都有所下跌。

而過去的2024年，上市物業(yè)企業(yè)凈利潤(rùn)均值同比驟降19.7%，毛利率從鼎盛期的30%跌至19.2%，凈利率降至4.2%。

物業(yè)公司“躺著賺錢”的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。

物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮與物業(yè)撤場(chǎng)潮同時(shí)爆發(fā)，物業(yè)行業(yè)正在向更加艱難、也是更規(guī)范和高質(zhì)量的方向前行。

對(duì)于物業(yè)公司來說，要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中勝出，必須從過去的管理者角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)者角色。

資料顯示，天鵝堡小區(qū)由13棟住宅樓、1棟公寓和1所幼兒園組成，占地面積88170.83平方米，總建筑面積285441.35平方米，住宅收費(fèi)面積194447.28平方米，商業(yè)收費(fèi)面積21113.71平方米。

其中住宅972戶，配建1217個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，350個(gè)人防車位及地下設(shè)施配套；商業(yè)產(chǎn)權(quán)車位254個(gè)，人防車位28個(gè)。

據(jù)此大致推算，最終無論誰拿下該項(xiàng)目，每年能產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)收入應(yīng)該將在千萬以上。

但萬科物業(yè)、奧體物業(yè)、保利物業(yè)等之所以愿意“帶資入場(chǎng)”，更重要的或是看中了豪宅物業(yè)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)和長(zhǎng)期收益。

而對(duì)業(yè)主而言，手中的房產(chǎn)是核心資產(chǎn)之一，在大環(huán)境走勢(shì)無法抵御的情況下，他們希望通過精心維護(hù)、嚴(yán)格安保等手段，維持自家小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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