作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：購物中心新開業(yè)數(shù)量持續(xù)下滑，行業(yè)從內(nèi)卷轉(zhuǎn)向以存量改造、體驗升級和精細化運營為核心的迭代發(fā)展階段。

核心觀點：第三季度，國內(nèi)購物中心的結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在繼續(xù)。頭部企業(yè)依托強大的資產(chǎn)運營能力與堅定的拓店策略，彰顯出強勁韌性；專注于特定賽道的運營商，則憑借精細化運營，在探索獨特的生存路徑。

根據(jù)最新發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，2025年第三季度社會消費品零售總額同比增速減緩至2.1%，顯示出消費市場的疲軟態(tài)勢。本季度購物中心新開業(yè)數(shù)量為109個，比第二季度的120個少了11個，小幅下滑。

三季度購物中心表現(xiàn)出以下特點：

其一，中小體量項目占據(jù)絕對主導(dǎo)地位；

其二，存量改造與城市更新成為關(guān)鍵供給來源；

其三，運營商背景呈現(xiàn)多元化，輕資產(chǎn)與專業(yè)運營的分離進程加速；

其四，區(qū)域布局愈發(fā)集中，核心城市群效應(yīng)極為顯著。

榜單排名

榜單解讀

據(jù)睿和智庫不完全統(tǒng)計，三季度全國新開109個購物中心項目，與2024年第三季度相比減少6.84%，和2025年第二季度相比減少9.17%，呈現(xiàn)出“雙減”態(tài)勢。這反映了在市場消費趨于理性背景下，業(yè)主方采取了更為謹慎的擴張策略。盡管項目數(shù)量有所下降，但市場仍蘊含結(jié)構(gòu)性機會，一些定位精準、特色鮮明的項目如期開業(yè)，例如那些注重在地文化融合或主打非標商業(yè)的項目，為市場注入了新的活力。

從季度趨勢來看，每年的第一季度新開購物中心數(shù)量遠遠少于其他季度。第三季度的數(shù)據(jù)則較為靠近這幾年中位數(shù)。

從項目關(guān)鍵維度看，購物中心正朝著“精致化、存量化、核心化”的方向發(fā)展，體現(xiàn)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型、社區(qū)化經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展、體驗式消費、多元化品牌引入、智能化服務(wù)和靈活的空間布局等創(chuàng)新趨勢。

體量：中小體量購物中心仍為拓展主力。10萬平方米以下中小型購物中心合計74個項目，總占比69.16%。10-20萬平方米項目有28個項目， 20-50萬平方米中大型的項目有4個（呼和浩特萬象城、深圳大悅城、商丘睢陽吾悅廣場、即墨螞蟻市集），占比3.74%，50萬平方米以上有1個（港城廣場）。

供給方面，存量改造項目占比超九成。在本季度統(tǒng)計的109個項目中，新建項目僅有12家，占比為11.21%。盡管改造項目數(shù)量略多于新建項目，但新建項目更注重體驗感和主題化，例如杭州金帝T-ONE MO實現(xiàn)了業(yè)態(tài)平衡（餐飲占比31%、零售占比33%、生活配套占比36%），武漢杉杉奧特萊斯廣場則定位為名品輕奢。從整體情況來看，存量調(diào)改與運營升級已成為行業(yè)發(fā)展的重點，其中，重構(gòu)定位、升級模式是尤為突出的重要特點。

布局方面，資源呈現(xiàn)出向高能級城市傾斜的趨勢。從省份分布情況來看，廣東省以18個項目位居首位，上海市有10個項目、湖北省有9個項目，緊隨其后。前五省份的項目總數(shù)合計為52個，占總項目數(shù)的47.71%。從城市分布來看，一、二線城市項目65個，占比60.75%。

業(yè)態(tài)方面，多數(shù)項目著重強調(diào)體驗式消費。其中餐飲和零售業(yè)態(tài)的占比尤為突出，在多個項目中，這兩類業(yè)態(tài)的占比均超過50%。零售業(yè)態(tài)愈發(fā)聚焦潮流趨勢與生活方式，體驗類業(yè)態(tài)中，親子、娛樂、文化等板塊的占比顯著提升。

運營商方面，華潤萬象生活、龍湖商業(yè)、萬達商管等頭部企業(yè)表現(xiàn)依舊活躍，其項目更側(cè)重精細化運營與主題化設(shè)計。

典型項目分析

圖片來源：百度百科

廣州K11 Select：文化零售與TOD模式融合

廣州K11 Select作為大灣區(qū)首座K11 Select項目，由新世界發(fā)展與廣州地鐵聯(lián)合開發(fā)，總建筑面積8.1萬平方米，是文化零售與TOD模式深度融合的典型案例。項目定位年輕社群市場，依托軌道交通的天然客流優(yōu)勢，通過藝術(shù)策展、品牌聯(lián)名與社群運營構(gòu)建獨特的“藝術(shù)+商業(yè)”體驗場景。參考已開業(yè)K11項目的運營表現(xiàn)（如沈陽K11在2024年實現(xiàn)10.5%的租金增長），該模式在提升資產(chǎn)溢價和用戶黏性方面已獲市場驗證，有望成為廣州文化消費新地標和城市商業(yè)升級的典范。

圖片來源：百度百科

上海ITC Maison：港資高端與重資產(chǎn)持有

上海ITC Maison位于徐家匯商圈，由新鴻基地產(chǎn)開發(fā)運營，是上海國貿(mào)中心商業(yè)組團的重要組成部分。該項目建筑面積1.4萬平方米，定位高端零售空間，采用統(tǒng)一持有、只租不售的運營模式。項目依托新鴻基強大的品牌資源和運營能力，通過引入國際奢侈品牌和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)維持高租金收益。參考新鴻基在上海市場的表現(xiàn)，其同類項目在2024年實現(xiàn)8.5%的租金增長和99%的出租率，展現(xiàn)出在核心地段布局高端商業(yè)的持續(xù)盈利能力和抗風(fēng)險優(yōu)勢。

圖片來源：百度百科

源創(chuàng)Oya街區(qū)（西安）：非標商業(yè)與主理人品牌孵化

源創(chuàng)Oya街區(qū)位于西安，由源創(chuàng)集團開發(fā)運營，建筑面積4.2萬平方米。項目定位為“非標商業(yè)”，突破傳統(tǒng)購物中心標準化形態(tài)，圍繞獨特性、場景營造與內(nèi)容創(chuàng)造構(gòu)建差異化競爭優(yōu)勢。商業(yè)模式重點引入主理人品牌、設(shè)計師店鋪及文創(chuàng)體驗等特色業(yè)態(tài)，打造具有強辨識度的商業(yè)空間。該模式精準契合年輕客群個性化消費需求，通過策展式商業(yè)邏輯創(chuàng)造沉浸式體驗，為購物中心突破同質(zhì)化競爭提供了重要實踐范本。

第四季度展望

基于前三季度市場表現(xiàn)和典型案例分析，預(yù)計第四季度及2026年購物中心行業(yè)將沿著三大方向演進：

1.運營要素重構(gòu)：“內(nèi)容－數(shù)據(jù)－資本”三輪驅(qū)動

行業(yè)競爭的核心將從空間運營轉(zhuǎn)向內(nèi)容創(chuàng)造、數(shù)據(jù)賦能和資本效率的全面提升。內(nèi)容層面，策展型商業(yè)、主理人品牌、文化IP等將成為引流關(guān)鍵；數(shù)據(jù)層面，會員系統(tǒng)的深度運營和私域流量轉(zhuǎn)化，將成為提升復(fù)購率的重要手段；資本層面，資產(chǎn)證券化和REITs擴募需求較強，為行業(yè)提供新的資金循環(huán)通道。

2.業(yè)態(tài)創(chuàng)新深化：體驗式消費持續(xù)迭代

傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的占比預(yù)計將進一步收縮，而具備強互動性與社交屬性的體驗業(yè)態(tài)則將持續(xù)擴容。IP主題娛樂、科技沉浸體驗、健康生活方式等新興業(yè)態(tài)將保持高速增長，推動“線下體驗+線上復(fù)購”模式深度融合與創(chuàng)新。

3.市場格局優(yōu)化：結(jié)構(gòu)性調(diào)整持續(xù)深化

核心城市群依舊是優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的主要聚集地，多數(shù)企業(yè)將繼續(xù)秉持“聚焦核心+審慎下沉”的布局策略；存量改造與城市更新項目的占比預(yù)計將進一步提升；社區(qū)商業(yè)作為“最后一公里”的重要節(jié)點，將是中小和特色運營機構(gòu)的主要陣地。

四季度將疊加國慶、“雙十一”、圣誕及元旦等消費節(jié)點，市場有望在節(jié)日效應(yīng)與營銷創(chuàng)新的雙重驅(qū)動下溫和復(fù)蘇。卷內(nèi)容、卷運營、卷線上線下融合，仍會加劇。購物中心在殘酷的競爭中，仍在尋找新的增長模式。殘酷的競爭也會推動行業(yè)向高質(zhì)量運營方向提升與變革。

榜單說明

1.榜單數(shù)據(jù)截至2025年9月30日。

2.數(shù)據(jù)來源為：

1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數(shù)據(jù)庫；

3）其他公開渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報告等信息渠道。

3.榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。