作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：購(gòu)物中心新開業(yè)數(shù)量持續(xù)下滑，行業(yè)從內(nèi)卷轉(zhuǎn)向以存量改造、體驗(yàn)升級(jí)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為核心的迭代發(fā)展階段。

核心觀點(diǎn)：第三季度，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在繼續(xù)。頭部企業(yè)依托強(qiáng)大的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力與堅(jiān)定的拓店策略，彰顯出強(qiáng)勁韌性；專注于特定賽道的運(yùn)營(yíng)商，則憑借精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，在探索獨(dú)特的生存路徑。

根據(jù)最新發(fā)布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，2025年第三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速減緩至2.1%，顯示出消費(fèi)市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢(shì)。本季度購(gòu)物中心新開業(yè)數(shù)量為109個(gè)，比第二季度的120個(gè)少了11個(gè)，小幅下滑。

三季度購(gòu)物中心表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

其一，中小體量項(xiàng)目占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位；

其二，存量改造與城市更新成為關(guān)鍵供給來源；

其三，運(yùn)營(yíng)商背景呈現(xiàn)多元化，輕資產(chǎn)與專業(yè)運(yùn)營(yíng)的分離進(jìn)程加速；

其四，區(qū)域布局愈發(fā)集中，核心城市群效應(yīng)極為顯著。

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榜單解讀

據(jù)睿和智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，三季度全國(guó)新開109個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，與2024年第三季度相比減少6.84%，和2025年第二季度相比減少9.17%，呈現(xiàn)出“雙減”態(tài)勢(shì)。這反映了在市場(chǎng)消費(fèi)趨于理性背景下，業(yè)主方采取了更為謹(jǐn)慎的擴(kuò)張策略。盡管項(xiàng)目數(shù)量有所下降，但市場(chǎng)仍蘊(yùn)含結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，一些定位精準(zhǔn)、特色鮮明的項(xiàng)目如期開業(yè)，例如那些注重在地文化融合或主打非標(biāo)商業(yè)的項(xiàng)目，為市場(chǎng)注入了新的活力。

從季度趨勢(shì)來看，每年的第一季度新開購(gòu)物中心數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他季度。第三季度的數(shù)據(jù)則較為靠近這幾年中位數(shù)。

從項(xiàng)目關(guān)鍵維度看，購(gòu)物中心正朝著“精致化、存量化、核心化”的方向發(fā)展，體現(xiàn)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型、社區(qū)化經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)發(fā)展、體驗(yàn)式消費(fèi)、多元化品牌引入、智能化服務(wù)和靈活的空間布局等創(chuàng)新趨勢(shì)。

體量：中小體量購(gòu)物中心仍為拓展主力。10萬平方米以下中小型購(gòu)物中心合計(jì)74個(gè)項(xiàng)目，總占比69.16%。10-20萬平方米項(xiàng)目有28個(gè)項(xiàng)目， 20-50萬平方米中大型的項(xiàng)目有4個(gè)（呼和浩特萬象城、深圳大悅城、商丘睢陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)、即墨螞蟻市集），占比3.74%，50萬平方米以上有1個(gè)（港城廣場(chǎng)）。

供給方面，存量改造項(xiàng)目占比超九成。在本季度統(tǒng)計(jì)的109個(gè)項(xiàng)目中，新建項(xiàng)目?jī)H有12家，占比為11.21%。盡管改造項(xiàng)目數(shù)量略多于新建項(xiàng)目，但新建項(xiàng)目更注重體驗(yàn)感和主題化，例如杭州金帝T-ONE MO實(shí)現(xiàn)了業(yè)態(tài)平衡（餐飲占比31%、零售占比33%、生活配套占比36%），武漢杉杉奧特萊斯廣場(chǎng)則定位為名品輕奢。從整體情況來看，存量調(diào)改與運(yùn)營(yíng)升級(jí)已成為行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，其中，重構(gòu)定位、升級(jí)模式是尤為突出的重要特點(diǎn)。

布局方面，資源呈現(xiàn)出向高能級(jí)城市傾斜的趨勢(shì)。從省份分布情況來看，廣東省以18個(gè)項(xiàng)目位居首位，上海市有10個(gè)項(xiàng)目、湖北省有9個(gè)項(xiàng)目，緊隨其后。前五省份的項(xiàng)目總數(shù)合計(jì)為52個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的47.71%。從城市分布來看，一、二線城市項(xiàng)目65個(gè)，占比60.75%。

業(yè)態(tài)方面，多數(shù)項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式消費(fèi)。其中餐飲和零售業(yè)態(tài)的占比尤為突出，在多個(gè)項(xiàng)目中，這兩類業(yè)態(tài)的占比均超過50%。零售業(yè)態(tài)愈發(fā)聚焦潮流趨勢(shì)與生活方式，體驗(yàn)類業(yè)態(tài)中，親子、娛樂、文化等板塊的占比顯著提升。

運(yùn)營(yíng)商方面，華潤(rùn)萬象生活、龍湖商業(yè)、萬達(dá)商管等頭部企業(yè)表現(xiàn)依舊活躍，其項(xiàng)目更側(cè)重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與主題化設(shè)計(jì)。

典型項(xiàng)目分析

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廣州K11 Select：文化零售與TOD模式融合

廣州K11 Select作為大灣區(qū)首座K11 Select項(xiàng)目，由新世界發(fā)展與廣州地鐵聯(lián)合開發(fā)，總建筑面積8.1萬平方米，是文化零售與TOD模式深度融合的典型案例。項(xiàng)目定位年輕社群市場(chǎng)，依托軌道交通的天然客流優(yōu)勢(shì)，通過藝術(shù)策展、品牌聯(lián)名與社群運(yùn)營(yíng)構(gòu)建獨(dú)特的“藝術(shù)+商業(yè)”體驗(yàn)場(chǎng)景。參考已開業(yè)K11項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)（如沈陽(yáng)K11在2024年實(shí)現(xiàn)10.5%的租金增長(zhǎng)），該模式在提升資產(chǎn)溢價(jià)和用戶黏性方面已獲市場(chǎng)驗(yàn)證，有望成為廣州文化消費(fèi)新地標(biāo)和城市商業(yè)升級(jí)的典范。

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上海ITC Maison：港資高端與重資產(chǎn)持有

上海ITC Maison位于徐家匯商圈，由新鴻基地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，是上海國(guó)貿(mào)中心商業(yè)組團(tuán)的重要組成部分。該項(xiàng)目建筑面積1.4萬平方米，定位高端零售空間，采用統(tǒng)一持有、只租不售的運(yùn)營(yíng)模式。項(xiàng)目依托新鴻基強(qiáng)大的品牌資源和運(yùn)營(yíng)能力，通過引入國(guó)際奢侈品牌和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)維持高租金收益。參考新鴻基在上海市場(chǎng)的表現(xiàn)，其同類項(xiàng)目在2024年實(shí)現(xiàn)8.5%的租金增長(zhǎng)和99%的出租率，展現(xiàn)出在核心地段布局高端商業(yè)的持續(xù)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)。

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源創(chuàng)Oya街區(qū)（西安）：非標(biāo)商業(yè)與主理人品牌孵化

源創(chuàng)Oya街區(qū)位于西安，由源創(chuàng)集團(tuán)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，建筑面積4.2萬平方米。項(xiàng)目定位為“非標(biāo)商業(yè)”，突破傳統(tǒng)購(gòu)物中心標(biāo)準(zhǔn)化形態(tài)，圍繞獨(dú)特性、場(chǎng)景營(yíng)造與內(nèi)容創(chuàng)造構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)模式重點(diǎn)引入主理人品牌、設(shè)計(jì)師店鋪及文創(chuàng)體驗(yàn)等特色業(yè)態(tài)，打造具有強(qiáng)辨識(shí)度的商業(yè)空間。該模式精準(zhǔn)契合年輕客群個(gè)性化消費(fèi)需求，通過策展式商業(yè)邏輯創(chuàng)造沉浸式體驗(yàn)，為購(gòu)物中心突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)提供了重要實(shí)踐范本。

第四季度展望

基于前三季度市場(chǎng)表現(xiàn)和典型案例分析，預(yù)計(jì)第四季度及2026年購(gòu)物中心行業(yè)將沿著三大方向演進(jìn)：

1.運(yùn)營(yíng)要素重構(gòu)：“內(nèi)容－數(shù)據(jù)－資本”三輪驅(qū)動(dòng)

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心將從空間運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向內(nèi)容創(chuàng)造、數(shù)據(jù)賦能和資本效率的全面提升。內(nèi)容層面，策展型商業(yè)、主理人品牌、文化IP等將成為引流關(guān)鍵；數(shù)據(jù)層面，會(huì)員系統(tǒng)的深度運(yùn)營(yíng)和私域流量轉(zhuǎn)化，將成為提升復(fù)購(gòu)率的重要手段；資本層面，資產(chǎn)證券化和REITs擴(kuò)募需求較強(qiáng)，為行業(yè)提供新的資金循環(huán)通道。

2.業(yè)態(tài)創(chuàng)新深化：體驗(yàn)式消費(fèi)持續(xù)迭代

傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的占比預(yù)計(jì)將進(jìn)一步收縮，而具備強(qiáng)互動(dòng)性與社交屬性的體驗(yàn)業(yè)態(tài)則將持續(xù)擴(kuò)容。IP主題娛樂、科技沉浸體驗(yàn)、健康生活方式等新興業(yè)態(tài)將保持高速增長(zhǎng)，推動(dòng)“線下體驗(yàn)+線上復(fù)購(gòu)”模式深度融合與創(chuàng)新。

3.市場(chǎng)格局優(yōu)化：結(jié)構(gòu)性調(diào)整持續(xù)深化

核心城市群依舊是優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源的主要聚集地，多數(shù)企業(yè)將繼續(xù)秉持“聚焦核心+審慎下沉”的布局策略；存量改造與城市更新項(xiàng)目的占比預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提升；社區(qū)商業(yè)作為“最后一公里”的重要節(jié)點(diǎn)，將是中小和特色運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的主要陣地。

四季度將疊加國(guó)慶、“雙十一”、圣誕及元旦等消費(fèi)節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)有望在節(jié)日效應(yīng)與營(yíng)銷創(chuàng)新的雙重驅(qū)動(dòng)下溫和復(fù)蘇。卷內(nèi)容、卷運(yùn)營(yíng)、卷線上線下融合，仍會(huì)加劇。購(gòu)物中心在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中，仍在尋找新的增長(zhǎng)模式。殘酷的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)方向提升與變革。

榜單說明

1.榜單數(shù)據(jù)截至2025年9月30日。

2.數(shù)據(jù)來源為：

1）納入測(cè)評(píng)的上市公司年報(bào)、半年報(bào)、季報(bào)等各項(xiàng)公告；

2）睿和智庫(kù)自有數(shù)據(jù)庫(kù)；

3）其他公開渠道獲取的相關(guān)信息，包括但不限于官方網(wǎng)站、學(xué)術(shù)研究報(bào)告等信息渠道。

3.榜單中所引用數(shù)據(jù)，如有偏差，歡迎后臺(tái)留言或來電，睿和智庫(kù)研究部會(huì)在第一時(shí)間更正。