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樓市“最后的紅利”,如何把握?

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最后的“紅利窗口”

在當下的市場環(huán)境中,什么是樓市“最后的紅利”?

答案并非某個具體的項目,而是一個正在關(guān)閉的政策窗口。

今年5月深圳明確:未來將按照國家統(tǒng)一要求,構(gòu)建全新的“配售型保障性住房”體系。未來,保障房將徹底與商品房市場“絕緣”,實行嚴格的封閉流轉(zhuǎn),無法轉(zhuǎn)為紅本(即獲得完整產(chǎn)權(quán))進入市場自由交易。

“市場的歸市場,保障的歸保障”理念就此全面落地。

過去我們所熟知的安居房、人才房以及共有產(chǎn)權(quán)房這“老三樣”,在現(xiàn)有房源售罄后將不再新增供應(yīng),將退出歷史舞臺。

而市場中存量的安居房、人才房,就成了“賣一套、少一套”的政策末班車紅利。

更關(guān)鍵的變化是,這個“紅利窗口”的準入門檻,近期也出現(xiàn)了松動。

今年9月,深圳在部分項目試點安居房“開庫”——即在面向輪候庫家庭配售后,如有剩余房源,將向輪候冊以外、但同樣符合條件的家庭配售。

這一系列政策變化,恰好與一個復(fù)雜的市場周期相遇。

盡管人們對美好生活、對高品質(zhì)居住的需求從未消失,但出于對未來的不確定性,多數(shù)家庭的買房計劃都在擱置,持幣觀望成為主流。

現(xiàn)在,到底該不該買房?尤其是像安居房這類稍縱即逝的末班車紅利。

我們覺得,近期的山樾灣項目,就是一個值得解讀的市場現(xiàn)象。

據(jù)說,自10月24日“開庫”后,山樾灣展示中心從早到晚,人流幾乎就沒斷過。周末想開車過去,光是找個停車位都得兜上好幾圈。

更讓人驚訝的,是熱度背后的高門檻:要求全家深戶(單身35歲以上)+名下無房+5年社保(本科3年),而且申購啟動突然,窗口期極短(全程僅10天)。

很多人可能對這個門檻沒有概念。

我們拿深圳人才房的申請條件做個對比,目前人才房的申請門檻已經(jīng)一路放寬到了最多第六隊列,準入門檻在不斷下調(diào)。而山樾灣的最低門檻超過人才房最嚴苛的第一隊列(全家深戶、社保3年、單身滿35周歲)。

即便在如此嚴苛的條件下,山樾灣依然吸引了1148批申購家庭。

那么,在普遍觀望的市場氛圍中,山樾灣為什么依然受到市場認可?山樾灣現(xiàn)象又能給我們的資產(chǎn)配置帶來哪些啟發(fā)?

01

穿越周期的新視角

一個家庭的財富能否穿越周期,取決于資產(chǎn)配置;而資產(chǎn)配置的水平,取決于對宏觀周期的把握。

在當下,手握現(xiàn)金的家庭普遍感到迷茫。

這種迷茫,源于資產(chǎn)價格的嚴重分化:一邊是黃金、白銀、部分股指等資產(chǎn)屢創(chuàng)新高,處于“山頂”;另一邊,則是樓市在經(jīng)歷充分調(diào)整后,處于明顯的“谷底”。

根據(jù)數(shù)據(jù),截至2025年6月,中國一線城市平均租金回報率(1.93%)已罕見超越30年期國債收益率(1.86%)。這意味著,核心房產(chǎn)的現(xiàn)金流價值,開始跑贏無風險收益

風險已被充分釋放,樓市基本觸底已是共識。但大家反而更不敢下手:什么時候反彈?買哪里才不會錯?都是問題。

而山樾灣現(xiàn)象,恰好為我們提供了一個窗口,讓我們看清了:在市場分化期,理性的購房者正在遵循哪些規(guī)律?

第一,中國科創(chuàng)看深圳,深圳科創(chuàng)看南山

科技創(chuàng)新是未來的發(fā)展主線。這不用多說,從“十五五”規(guī)劃的頂層設(shè)計,到近一年資本市場的流向,所有信號都指向了這里。

科技創(chuàng)新也是帶動房價上漲的動力。這套邏輯,在全球都已反復(fù)驗證:無論是韓國三星總部所在的京畿道,還是美國蘋果總部所在的硅谷,高密度的創(chuàng)新集群和高薪人才,始終是區(qū)域資產(chǎn)價值最堅實的支撐。

在深圳,南山的科創(chuàng)地位毋容置疑,這里匯聚了全市90%的獨角獸企業(yè)、78.2%的風投機構(gòu)和近1/3的“專精特新”小巨人;貢獻了全市超40%的PCT國際專利,這個數(shù)字占到了全國的12.3%。



根據(jù)深圳最新的國土空間規(guī)劃,未來將打造“1+7+N”全域創(chuàng)新空間格局,其中最重要的綜合性創(chuàng)新核心區(qū),就位于南山區(qū),并囊括了前海。

而山樾灣,就是這個綜合性創(chuàng)新核心區(qū)內(nèi)唯一的在售項目,也是目前整個前海唯一的在售項目。

因此,山樾灣的火爆,首先就印證了市場對科技創(chuàng)新資產(chǎn)價值的強烈共識。



第二,別去預(yù)測未來,算清兩筆賬

很多人還在糾結(jié)市場何時回暖,卻忽視了眼前的“經(jīng)濟賬”和“生活賬”。

經(jīng)濟賬:當前在南山租一個品質(zhì)尚可的房子,月租金普遍在6000至7000元,而山樾灣的月供在9000元左右。

換句話說,同樣是每月掏一筆錢,租房一分錢都拿不回來,是給房東打工;買山樾灣在滿足自住的同時,最終將沉淀為一份核心資產(chǎn)。

生活賬:高品質(zhì)的生活本身就是家庭財富的一部分。

放眼全市,論城市界面的嶄新程度、城市級配套的密集程度,前海是當之無愧的第一梯隊。近期的灣區(qū)書城、K11等重磅配套也相繼開業(yè),繁華生活已經(jīng)全面兌現(xiàn)。

住在山樾灣,省下的通勤時間、孩子享受的好環(huán)境、好教育,這些短期無法量化,但最終都會轉(zhuǎn)化成幸福感、工作效率、情緒價值、更成功的職業(yè)生涯。

對于有真實需求、希望改善生活質(zhì)量的家庭,在當下出手買房是值得的。畢竟一個資產(chǎn)周期動輒十年二十年,及時享受才是王道。

第三、值不值得買?不只看價格,更要看價值

判斷一項資產(chǎn)是否值得買,最終要看“價值”與“價格”的關(guān)系——即安全墊有多厚。

而山樾灣最核心、最無可辯駁的價值點,就體現(xiàn)在它當下的“價格”與它未來的“價值”形成的巨大剪刀差上。



最直觀的對比:

山樾灣總價255萬起;

周邊二手房如佳兆業(yè)前海廣場,最近的成交總價約600-1000萬。

兩者之間是極為懸殊的上車門檻,如果錯過這次機會,未來想要在前海置業(yè),面臨的將是2-4倍的成本。

另外,即將絕版的安居房還有10年后轉(zhuǎn)紅本的巨大紅利:以一套山樾灣總價約300萬(約70㎡)的房源為例,10年后大約只需補繳61萬就能變成真正的商品房,在二手市場自由交易。

假設(shè)不考慮貨幣貶值,哪怕未來10年市場橫盤,房價一分不漲,只維持在今天的9萬/㎡,一套房也能凈賺近270萬。

這樣的安全墊,這樣的確定性,全深圳恐怕找不到第二個。

而且這個半價買入的,還是一個約4900戶、無租賃房源的純粹大社區(qū),還有前海目前最緊俏、填補了市場空白的兩房戶型。

所以,當核心地段、科技創(chuàng)新、實用價值和安全價格全都集中在山樾灣一個項目上時,它就成了迷茫市場中那個確定性答案。

03

為什么要循序漸進

山樾灣的火爆,讓入圍家庭倍感幸運,但也讓被高門檻攔在門外的家庭產(chǎn)生了新的疑問:

既然“開庫”了,為什么門檻還這么高?

人才房最多都放寬到第六隊列了,為什么安居房的申購門檻不能低一點,進一步增加隊列?

這些聲音,真實地反映了深圳人對“安居”的迫切渴望。

但如果我們跳出個體視角,站到城市治理的宏觀層面,就能理解深圳在推動“開庫”試點時,為何必須采取“小步快走”、循序漸進的審慎態(tài)度。

第一、維護市場穩(wěn)定性

像山樾灣這樣位于核心地段,價差顯著,未來能轉(zhuǎn)紅本自由交易的保障房,本身的市場關(guān)注度就極高。

現(xiàn)在恰好是商品房市場剛剛企穩(wěn)回暖的微妙節(jié)點,如果一次性將存量安居房大規(guī)模、無差別地推向市場,很可能會影響市場的預(yù)期和修復(fù)節(jié)奏。

第二、試點探路穩(wěn)妥推進

深圳是一座管理著超2000萬人口的超大型城市,任何一項重大的民生政策調(diào)整,都牽一發(fā)而動全身。

安居房開庫究竟會釋放多大的能量?庫外的真實需求規(guī)模到底有多大?不同群體的支付能力和區(qū)位偏好是怎樣的?

山樾灣作為第一批“開庫”試點,其首要目的不是賣房,而是一次測試,摸清到底有多少符合條件的家庭?門檻設(shè)置是否精準?流程是否順暢……以確保未來的每一步都走得更準、更穩(wěn)。

深圳的保障房建設(shè)力度,本就領(lǐng)跑全國,在“十四五”期間計劃籌建量和建設(shè)進度上都位居全國首位。

在如此高強度的投入基礎(chǔ)上,深圳仍在探索如何盤活存量、惠及更多市民,這本身就是一種擔當和創(chuàng)新。

從早期的輪候庫體系,到人才房的隊列放寬,再到安居房的試點開庫,深圳一直在努力尋找“加快去化、惠及民生、穩(wěn)定市場”三者間的平衡點。

我們看看人才房的發(fā)展趨勢:申購條件不斷放寬,最多已經(jīng)放寬到第六隊列,這背后就是深圳“以人為本”的民生導(dǎo)向。

按照這個趨勢,安居房的門檻未來也勢必會動態(tài)優(yōu)化,以惠及更廣泛的家庭。

這次山樾灣試點“開庫”,只是一個開始。我們了解到,項目現(xiàn)場已經(jīng)啟動了第三隊列的誠意登記!全家一人深戶或單身滿30歲也可以登記。這透露了一個微妙的信號,符合條件的家庭可以先到現(xiàn)場了解下,也許下一批幸運兒就是你呢。

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