20個(gè)房子，等一個(gè)客戶

最近在一線幫很多房東賣(mài)房，感觸最深的一點(diǎn)就是：房子太多，客戶太少。

以長(zhǎng)寧仙霞的某老公房為例，同總價(jià)、戶型和樓層類似的房子，周邊至少有20套同時(shí)在售。

20個(gè)房東在爭(zhēng)搶出貨，但可能只有一個(gè)客戶看房。

買(mǎi)家好比宮中選妃，房東卻很尷尬。

而如果房子總價(jià)高一些，超過(guò)800萬(wàn)，甚至在1200萬(wàn)以上，不僅要和周邊二手房搶客戶，還要和市區(qū)的新房直接競(jìng)爭(zhēng)。

在當(dāng)下置換鏈條基本斷裂的市場(chǎng)里，賣(mài)房難度那是直線上升。

宏觀上看，目前二手房掛牌量比往年翻了一倍，月度成交卻不見(jiàn)起色。

賣(mài)房房東普遍面臨三大難題：

1）一是客戶選擇太多，一套房要面對(duì)“20選1”的競(jìng)爭(zhēng)；

2）二是買(mǎi)家普遍心存顧慮，擔(dān)心今天買(mǎi)明天跌，觀望情緒濃厚。

3）更關(guān)鍵的是，上海房?jī)r(jià)的底部還未顯現(xiàn)。

前兩年的急跌階段之后，市場(chǎng)可能進(jìn)入漫長(zhǎng)的陰跌周期。

上海目前大部分板塊還未觸底，部分區(qū)域甚至剛開(kāi)始加速下跌。

特別是前期相對(duì)抗跌的板塊和小區(qū)，后續(xù)很可能會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)跌。，這是樓市的輪動(dòng)效應(yīng)。

因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力，尤其是高總價(jià)購(gòu)買(mǎi)力，基本都會(huì)全城看房。

這里貴了，就會(huì)去那里看看，特別是在這種陰跌的市場(chǎng)，不可能單吊一個(gè)板塊和小區(qū)。

站在買(mǎi)家角度，也是觀望情緒濃厚，價(jià)比三家。

現(xiàn)在的客戶都是“看房專業(yè)戶”，輕易不敢出價(jià)，生怕房東一口答應(yīng)。

背后其實(shí)是害怕買(mǎi)貴的心態(tài)在作祟。

身邊多多少少都有去年或者上半年想買(mǎi)房抄底，結(jié)果抄在了半山腰的案例。

前車(chē)之鑒，不敢貿(mào)然下手。

而正因?yàn)槿绱?，?dāng)前還敢出價(jià)的，反而是誠(chéng)意更高的真實(shí)買(mǎi)家。

對(duì)于多數(shù)房東來(lái)說(shuō)，愿意出價(jià)的客戶就是好客戶。

你挑客戶的基礎(chǔ)，是有足夠帶看和出價(jià)。

沒(méi)有帶看量的房子，是等不來(lái)誠(chéng)意的有緣人的。

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賣(mài)房建議

當(dāng)下市場(chǎng)，建議房東直面現(xiàn)實(shí)、合理定價(jià)、積極推廣。

想要快速出貨，你就需要給買(mǎi)家一些“甜頭”，給市場(chǎng)適當(dāng)讓利。

同時(shí)，要讓中介覺(jué)得你的房子最容易成交，他們才會(huì)主推。

這里有幾個(gè)小建議給到大家：

1）切勿在傭金上斤斤計(jì)較

在售房源這么多，中介憑什么特別推薦你的房子？

首先要讓中介覺(jué)得你這個(gè)房子最容易最有希望賣(mài)掉，其次能拿到足額的傭金，他才會(huì)賣(mài)力推你的房子。

2）抓住第一個(gè)出價(jià)客戶

過(guò)去三年的賣(mài)房經(jīng)驗(yàn)證明：第一個(gè)出價(jià)的客戶，往往也是出價(jià)最高的客戶。

而且現(xiàn)在買(mǎi)家耐心有限，談判窗口期極短，一次談不攏可能就永久失去這位客戶。

3）忘記自己的成本價(jià)，沒(méi)有意義

這里存在一個(gè)典型的市場(chǎng)脫節(jié)：不少房東因?yàn)橘I(mǎi)入成本高，難以接受降價(jià)，但同小區(qū)在售房源眾多，不降價(jià)就難有競(jìng)爭(zhēng)力。

相比之下，那些早年低價(jià)購(gòu)入的房東，降價(jià)空間大，少賺一點(diǎn)也愿意出手，房子反而容易成交。

4）不要陷入“偽稀缺”的自我安慰。

不要總強(qiáng)調(diào)自己的房子景觀無(wú)敵、產(chǎn)品力強(qiáng)，稀缺。

如果價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)，所謂的稀缺就毫無(wú)意義。

真正的稀缺，是在買(mǎi)家愿意買(mǎi)單的價(jià)格基礎(chǔ)上，加上一些稀缺因素。

5）裝修賣(mài)房，下行市場(chǎng)不能帶來(lái)溢價(jià)，投入10萬(wàn)裝修，未必能多賣(mài)10萬(wàn)，有時(shí)候裝修反而會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)。

賣(mài)房有技巧，但當(dāng)下的核心是“賣(mài)得早、賣(mài)得快”。

樓市博弈，往往是時(shí)機(jī)選擇大于一切。

和過(guò)去買(mǎi)房一樣，賣(mài)房也講求時(shí)機(jī)：

第一次掛牌、第一個(gè)客戶出價(jià)、第一波推廣后的反饋，都是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

一旦錯(cuò)過(guò)，后續(xù)賣(mài)房難度會(huì)加大，甚至還要繼續(xù)降價(jià)。

當(dāng)然，不是說(shuō)要房東盲目賤賣(mài)。

每套房子戶型、樓層、裝修都不同，價(jià)格有差異很正常，但性價(jià)比才是成交的基礎(chǔ)。

常言道：“沒(méi)有賣(mài)不掉的房子，只有賣(mài)不掉的價(jià)格?！?/p>

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這些房子，加速出貨

對(duì)于多套房的業(yè)主，建議加速出貨，因?yàn)榇蟛糠址孔诱谑ソ鹑趯傩浴?/strong>

上海不少房子已淪為負(fù)資產(chǎn)，房?jī)r(jià)、租金雙降。

比如最近出現(xiàn)的一些“貸款賣(mài)房”案例，就是資不抵債、月供壓力巨大的信號(hào)，這類情況應(yīng)果斷斬倉(cāng)止損。

如果你現(xiàn)金流已瀕臨枯竭，千萬(wàn)不要“以貸養(yǎng)貸”，用信用貸、信用卡去填房貸的窟窿，這只會(huì)讓漏洞越來(lái)越大。正確的做法是及時(shí)止損，果斷賣(mài)房。

長(zhǎng)周期上看，房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例也不宜過(guò)高。

例如，年收入20萬(wàn)，卻持有價(jià)值1000萬(wàn)的房產(chǎn)，且無(wú)其他金融資產(chǎn)，這種結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)極高，建議重新配置。

尤其這幾類房子賣(mài)房要加速了：

1）明顯掛牌量高企，成交量萎縮，供大于求的區(qū)域，很容易被急賣(mài)的房東砸盤(pán)；

2）明年海量限售新房解禁的區(qū)域，真正的考驗(yàn)就要來(lái)了，浦西浦東都有不少板塊，這里就不點(diǎn)名了，具體了解可以找我咨詢；

3）前期堅(jiān)挺，最近價(jià)格有補(bǔ)跌跡象的區(qū)域；

從總價(jià)角度，部分800萬(wàn)，1200萬(wàn)以上的改善和豪宅產(chǎn)品，可能會(huì)有新一輪補(bǔ)跌，建議加速出貨。

從整體供需關(guān)系來(lái)講，現(xiàn)在到明年，很多房子的處境依然不妙，賣(mài)房出貨一定要抓緊。

賣(mài)房不要和趨勢(shì)作對(duì)

時(shí)代車(chē)輪滾滾向前，順之者昌，逆之者亡。

過(guò)去是“買(mǎi)房無(wú)技巧，全靠買(mǎi)得早”；如今可能恰恰相反，“賣(mài)房無(wú)技巧，全靠賣(mài)得早”。

特別是部分地段和小區(qū)，才剛剛開(kāi)啟急跌行情。

這個(gè)時(shí)候，你賣(mài)的早，賣(mài)的快，意味著你可能會(huì)比其他鄰居，少損失上百萬(wàn)甚至數(shù)百萬(wàn)。

賣(mài)房不要與趨勢(shì)為敵，當(dāng)下的趨勢(shì)就是：二手房掛牌量居高不下，成交以價(jià)換量，且以低總價(jià)房源為主。

房地產(chǎn)周期很長(zhǎng)，上漲周期漫長(zhǎng)，下跌周期同樣持久。

過(guò)去二十多年的單邊上漲后，本次回調(diào)時(shí)間也不會(huì)太短，最早要看到27年。

在陰跌的長(zhǎng)周期中，早賣(mài)可能就是少虧。

某種意義上，現(xiàn)在賣(mài)房，拼的是誰(shuí)更快認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。

賣(mài)房一旦陷入拉鋸戰(zhàn)，就是無(wú)盡的折磨和下跌，不要和趨勢(shì)做對(duì)。

如果還不知道怎么做，可以聯(lián)系我們咨詢。

去年以來(lái)，找到我們賣(mài)房的客戶，90%的房子都是3個(gè)月內(nèi)賣(mài)掉的。

房外房的平均賣(mài)房周期是41天。，賣(mài)過(guò)房的房東就只這個(gè)數(shù)字到底意味著什么。

不是我們自吹自擂，如果真的是想賣(mài)房的朋友，非常建議你聯(lián)系我們。

上海賣(mài)房置換，少走彎路。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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