租房交易中，中介與租客、房東之間的博弈往往繞不開“跳單”與“傭金”等糾紛。是為了省錢繞開中介私下簽約，還是辛苦帶看后卻面臨訂單“飛單”？這些常見的法律盲區(qū)，稍有不慎就可能引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。

今天我們一起看看

關(guān)于租房的那些問(wèn)題

小李提問(wèn)

Q1

法官，我通過(guò)多家中介看房，或者看房后發(fā)現(xiàn)熟人也認(rèn)識(shí)房東，我繞開中介直接和房東簽約算“跳單”嗎？

法官答：您的這種情況在實(shí)踐中很容易被認(rèn)定為“跳單”。“跳單”不僅違背誠(chéng)實(shí)信用原則，更是明確的違約行為，法律保護(hù)中介促成交易的正當(dāng)勞動(dòng)權(quán)益。

如果具備以下情形，很可能被認(rèn)定為“跳單”：

1

利用了中介的“獨(dú)家信息”：中介不僅提供了帶看，更重要的是提供獨(dú)家房源信息。你本不知道這個(gè)房源，是完全依賴中介的挖掘和帶看才獲取了房東的具體信息，事后卻假借“網(wǎng)上到處都是”為由私下簽約。

2

行為具有明顯規(guī)避意圖：在已經(jīng)通過(guò)中介獲知了房東、房源的關(guān)鍵信息（如房東真實(shí)聯(lián)系方式、心理底價(jià)、特殊交易條件）后，刻意隱瞞，轉(zhuǎn)而通過(guò)以朋友介紹或者其他名義與房東達(dá)成交易，實(shí)質(zhì)上也是利用了中介的勞動(dòng)成果。

3

接受了獨(dú)家委托服務(wù)：如果你與中介簽署了獨(dú)家委托代理協(xié)議，約定在特定期限內(nèi)您不得通過(guò)其他渠道成交該套房源，那么您通過(guò)其他渠道私下與房東簽約可能構(gòu)成違約。

小貼士：如果確系利用了中介提供的獨(dú)家、關(guān)鍵性服務(wù)鎖定了心儀房源，就應(yīng)當(dāng)恪守契約精神支付合理報(bào)酬。切勿因小失大，為了省下一筆中介費(fèi)而背上違約甚至敗訴的法律后果，誠(chéng)信才是立足社會(huì)的根本。

Q2

同一套房子掛在好幾家中介，我想多對(duì)比幾家的中介費(fèi)。如果我跟著A中介看了房，最后覺得B中介收費(fèi)便宜，通過(guò)B中介簽了約，A中介能告我“跳單”嗎？

法官答：如果該房源信息并非A中介獨(dú)家，你可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、其他中介等公開渠道獲取房源信息，你有權(quán)在多家中介之間進(jìn)行比較，選擇報(bào)價(jià)更低、服務(wù)更好的中介促成交易。但是，你絕對(duì)不能利用A中介帶看并獲取了非公開的房東聯(lián)系方式后，轉(zhuǎn)身把這個(gè)重要信息交給B中介去簽約。這種行為違背誠(chéng)信，極易被法院認(rèn)定為違約。

小貼士：看房前主動(dòng)詢問(wèn)中介費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果通過(guò)其他渠道也看到了該房源，可以在看房前明確向A中介表示“這套房我在其他平臺(tái)也看到了，我想先比對(duì)一下服務(wù)和費(fèi)用”，避免對(duì)方誤認(rèn)為你獨(dú)家依賴他的信息。

Q3

簽訂租賃合同后，中介就什么事情都不管了，最后還是我和房東自己完成了房屋的交接，他還能收全額中介費(fèi)嗎？

法官答：通常情況下，促成簽署租賃合同就認(rèn)定中介已經(jīng)完成了核心居間義務(wù)。但在實(shí)踐中中介服務(wù)往往還包括協(xié)助完成房屋交付、鑰匙交付、費(fèi)用結(jié)算等履約環(huán)節(jié)。如果中介在合同簽訂后，對(duì)于房屋交接等后續(xù)履約環(huán)節(jié)完全不予以協(xié)助，導(dǎo)致您和房東自行完成全部工作，那么中介提供的服務(wù)可能會(huì)被視為未完全履行合同義務(wù)或者存在履約瑕疵，法院會(huì)綜合考慮中介實(shí)際提供的服務(wù)內(nèi)容、合同約定、行業(yè)慣例以及未履行部分對(duì)您造成的實(shí)際影響，酌情考慮傭金金額，也并非當(dāng)然地支持其全額收費(fèi)的請(qǐng)求。

小貼士：在與中介簽訂居間合同時(shí)，確認(rèn)其服務(wù)范圍并書面固定。如果中介在簽約后就撒手不管，可向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門投訴或向法院起訴維權(quán)，建議保存好書面的居間合同文件、與中介的微信、短信或者郵件記錄、與房東自行完成房屋交接的證據(jù)，比如說(shuō)交接清單、現(xiàn)場(chǎng)照片等。

劉先生提問(wèn)

Q1

法官，我?guī)ё饪涂戳朔浚哺冻隽藙趧?dòng)，只要最后他簽了這套房，我是不是都能收取約定的全額傭金？

法官答：簽署租賃合同是居間服務(wù)完成的核心標(biāo)志，而證明居間服務(wù)完成的舉證責(zé)任在您。如您能證明由您最終促成了租客成功簽訂租賃合同，此時(shí)您有權(quán)利主張約定的傭金。如果您只提供了簡(jiǎn)單的帶看或僅促成雙方交了意向金，但后續(xù)并沒有居間斡旋促成簽訂正式的租賃合同、陪同完成房屋交付等工作，不能認(rèn)定已居間成功而獲取傭金。如果居間合同中還約定了其他的附加服務(wù)內(nèi)容，比如協(xié)助交接房屋、查驗(yàn)水電煤清算等，但是您簽完字就撒手不管了，租客也有權(quán)主張您的服務(wù)存在瑕疵，法院在裁決時(shí)可能會(huì)酌情扣減您的傭金。

小貼士：中介服務(wù)是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程，包括帶看、促成簽約、協(xié)助完成房屋交接等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在簽署居間合同時(shí)，需要明確各階段的服務(wù)內(nèi)容，并做好服務(wù)過(guò)程記錄，維護(hù)應(yīng)得的傭金報(bào)酬。

Q2

我付出了大量時(shí)間精力，帶客戶看了十幾次房，還幫著和房東反復(fù)溝通砍價(jià)。雖然最后因?yàn)殡p方價(jià)格沒談攏，單子黃了，難道我前期的這些辛苦勞動(dòng)就一文不值、只能自認(rèn)倒霉了嗎？

法官答：法律不會(huì)讓您的合法付出“打水漂”。但您需要弄清“傭金報(bào)酬”與“必要費(fèi)用”的區(qū)別。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十四條之規(guī)定，中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。也就是說(shuō)，如果單子沒成，您確實(shí)無(wú)法收取對(duì)應(yīng)傭金，但是您付出的時(shí)間精力以及已經(jīng)提供的服務(wù)，只要事先有明確約定，也可以向委托人主張合理的費(fèi)用。

小貼士：流程規(guī)范化是關(guān)鍵。帶看前可以簽署明確房源信息的《看房確認(rèn)書》，用微信確認(rèn)帶看安排和其他服務(wù)內(nèi)容的記錄，才能證明您提供了“特定”的服務(wù)。

Q3

帶看前我都明確在微信里報(bào)了服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，他沒反對(duì)也跟著我去了，這不就是默認(rèn)把單子交給我嗎？他憑什么再去找其他的中介？

法官答：雙方在微信上確認(rèn)了報(bào)價(jià)并不等于獨(dú)家委托，這僅能證明雙方達(dá)成了初步的居間服務(wù)意向。除非客戶與您簽署了明確的帶有排他性質(zhì)的獨(dú)家委托協(xié)議，否則客戶依然有“貨比三家”的選擇權(quán)。

小貼士：如希望獲取獨(dú)家委托，必須在合同中明確約定獨(dú)家委托條款，注明在合同期間客戶不得通過(guò)其他中介成交及相應(yīng)的違約責(zé)任，作為格式條款的提供方，您需要對(duì)該條款予以顯著標(biāo)識(shí)并向客戶明確提示。

送儂一句話

房源千萬(wàn)條，誠(chéng)信第一條；渠道要留證，直簽需謹(jǐn)慎。

干貨速遞

1

租房不當(dāng)“跳單”人，自查清單送給你！

?明晰渠道來(lái)源：尋找房源時(shí)，保存最初獲取信息的頁(yè)面截圖（如平臺(tái)頁(yè)面、朋友圈、小區(qū)公告欄），以證渠道獨(dú)立性。

?書面確認(rèn)費(fèi)用：看房前務(wù)必通過(guò)微信明確傭金金額、支付條件及包含的具體服務(wù)環(huán)節(jié)，不接受模糊的“行規(guī)”。

?審慎簽署文件：簽署《看房確認(rèn)書》或《意向書》前細(xì)讀條款，警惕“隱形獨(dú)家”或“排他性”格式條款。

?規(guī)范款項(xiàng)支付：確定交易后，傭金應(yīng)當(dāng)支付至中介公司對(duì)公賬戶，并索要蓋章的正式收據(jù)或發(fā)票，堅(jiān)決拒絕轉(zhuǎn)入業(yè)務(wù)員個(gè)人微信賬戶。

2

高危場(chǎng)景速查

1.“這房我?guī)憧戳耍呐履愫髞?lái)跟房東直簽，也得全額給我傭金”

?應(yīng)對(duì)：如果你能證明房源信息是你能從公共渠道獨(dú)立獲取的，且未利用其提供的服務(wù)簽約，對(duì)方的主張難獲支持。

2.“中介費(fèi)轉(zhuǎn)我個(gè)人就行，我能給你打五折”

?應(yīng)對(duì)：警惕“私單”。一旦發(fā)生糾紛，中介公司不認(rèn)可該款項(xiàng)，你可能面臨被公司追討全額傭金的風(fēng)險(xiǎn)。

3.“這些都是格式條款，不用細(xì)看，直接簽個(gè)字證明我?guī)憧催^(guò)就行”

?應(yīng)對(duì)：必須逐條閱讀！某些條款可能免除了中介的審核責(zé)任，卻鎖死了你的交易選擇權(quán)。

4.“雖然我們沒簽合同，但我?guī)憧戳朔?，你和房東也見了面，雙方也磋商了價(jià)格，你也應(yīng)當(dāng)付我傭金”

?應(yīng)對(duì)：報(bào)酬應(yīng)與服務(wù)程度匹配。單純“帶看”對(duì)應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)遠(yuǎn)低于“促成交易”的傭金。

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圖文：上海閔行法院

編輯：岳順順

審核：王婷婷 何婷婷

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