今天，我想和大家聊一個(gè)最核心、最殘酷，也最現(xiàn)實(shí)的問題：

上海賣房還能不能賺錢？

我相信在大家的認(rèn)知里，現(xiàn)在賣房的不虧錢就已經(jīng)是燒高香了。

賺錢是根本不敢奢望。

畢竟打開各種社交軟件，推送的全是樓市負(fù)面。

甚至是需要借錢賣房。

但我要提醒大家的是，不要用牛市思維來思考賣房問題了。

談判過程的讓出去的3、5萬其實(shí)是小錢。

很多人根本沒意識(shí)到，賣房最大的成本不是稅費(fèi)、裝修或中介費(fèi)，而是時(shí)間。

從我們幫助無數(shù)上海房東賣房的一線深刻感受來說：

當(dāng)下的市場(chǎng)，加速賣房就是在“賺錢”。

128天

先來看數(shù)據(jù)：

上海賣房的時(shí)間成本越來越重。

在過去的8年時(shí)間里，上海賣房最快的時(shí)間是2021年。

那時(shí)候平均賣掉一套房子需要的時(shí)間是70.9天。

意味著絕大多數(shù)的房東都能在2個(gè)多月的時(shí)間里把房子賣掉。

房外房研究院制圖

而今年這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)上升到了128.2天。

平均一個(gè)房東需要4個(gè)月的時(shí)間才能賣掉一套房子。

難賣一點(diǎn)的大概率都要半年時(shí)間起步。

如果對(duì)比2025年和2021年，從賣房時(shí)間的角度看：

上海賣房的難度上升了80%，基本就是難度翻倍的局面。

注意，這僅僅是數(shù)字層面，賣房時(shí)間變長(zhǎng)。

但是賣房時(shí)間成本里除了時(shí)間本身，還有實(shí)操難度。

現(xiàn)在買家的要求越來越高，中介推房子也越來越挑剔。

所以，就算說賣房難度增長(zhǎng)1.5倍、2倍的都是很正常。

假設(shè)按照4個(gè)月的平均成交周期。

1套房子在5月掛牌，9月成交，在這4個(gè)月里，大盤掛牌價(jià)累計(jì)跌了3.7%，300W的房子晚掛牌4個(gè)月，損失11W，這還沒考慮成交的砍價(jià)折價(jià)。

房外房研究院制圖

如果你沒有在這4個(gè)月的常規(guī)周期里賣掉，那成本還會(huì)繼續(xù)增加。

年初沒賣掉，這套300萬的房子到了年底可能單純賬面就要減少20-30萬。

而且現(xiàn)在呈現(xiàn)的趨勢(shì)是房子越貴越難賣。

成交周期普遍隨總價(jià)上升而延長(zhǎng)。

房外房研究院制圖

500萬以下區(qū)間：周期多集中在110-140天，相對(duì)穩(wěn)定，并且從25年4月開始成交周期有略微縮短的趨勢(shì)。

屬于是現(xiàn)在市場(chǎng)上賣房難度最低的。

500-1200萬區(qū)間：周期穩(wěn)定在了140天左右，近5個(gè)月時(shí)間。

1200萬以上區(qū)間：周期常超過170天，甚至達(dá)200天以上，如2024年2月，2025年6月，2025年9月這幾個(gè)月。

現(xiàn)在反而是高總價(jià)交易中，買家決策更謹(jǐn)慎。

數(shù)據(jù)很清晰的反應(yīng)出市場(chǎng)的變化：

上海二手房市場(chǎng)已經(jīng)從“高效交易”階段轉(zhuǎn)向“滯售調(diào)整”階段。

成交周期延長(zhǎng)暗示供需關(guān)系變化——源于賣家不接受砍價(jià)、買家入市意愿不強(qiáng)或購買力受限，導(dǎo)致交易僵持。

如果需要賣房，賣家需做好心理準(zhǔn)備，成交時(shí)間可能拉長(zhǎng)，尤其高端房產(chǎn)，定價(jià)應(yīng)更加務(wù)實(shí)，加速出清。

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反反復(fù)復(fù)

表面上看，房東掛4個(gè)月能賣掉。

但是實(shí)操中，我們看到更多的情況是，房東反復(fù)的上下架自己的房子。

也許你看到他7月掛牌，10月成交，只用了3個(gè)月。

但是可能他第一次掛牌賣房是去年。

很多房東一開始賣房不順利，就繼續(xù)出租，想著反正出租能夠兜底。

過段時(shí)間，看到房?jī)r(jià)下跌，又想要趕緊賣房，然后又重新掛牌。

或者是租客收入下降了，一到期就退租。

反正就是下不了決心賣房，就成了反反復(fù)復(fù)掛牌。

有時(shí)候，房東為了租金穩(wěn)定還會(huì)簽長(zhǎng)約，比如一簽簽2、3年。

結(jié)果再想賣的時(shí)候還得付租客違約金。

極其容易拉長(zhǎng)賣房周期的還有一種情況，就是房東賭氣式賣房。

說實(shí)話，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，中介為了賣房很多時(shí)候講話是不客氣的。

很多時(shí)候是買家這邊好吃好喝陪著，房東這邊是一隊(duì)人圍攻想要突破價(jià)格下限。

很多人受不了這個(gè)氣，一上頭就不賣了。

為啥現(xiàn)在老破小好賣了，那不就是降價(jià)多了，房東心態(tài)也好么。

大家在談判桌上你來我往的搞價(jià)格拉鋸唄。

反正總有個(gè)平衡點(diǎn)能賣掉。

當(dāng)房東接到一個(gè)有誠(chéng)意且差距不是巨大的報(bào)價(jià)時(shí)候，由于錯(cuò)過的成本是很高的。

接下來極大的可能是后續(xù)報(bào)價(jià)都比這個(gè)低。

當(dāng)然我們幫房東賣房的時(shí)候也希望價(jià)格能更好，但是現(xiàn)實(shí)不允許。

沒賣掉，就意味著房貸要繼續(xù)還、各種費(fèi)用要繼續(xù)交、要承擔(dān)市場(chǎng)繼續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)。

房東在觀望有沒有更高出價(jià)的同時(shí)，買家也在觀望有沒有砸盤的新房源出來。

同樣是觀望，不同的是買家在當(dāng)下沒有任何成本。

如果，你用小幅的、主動(dòng)的“讓步”，換取立即的成交，是當(dāng)下反而是最智慧的“賺錢”策略。

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流動(dòng)性

要說上海樓市一直跌，那肯定是有問題的。

但是當(dāng)下我們必須有一個(gè)清晰的認(rèn)知：

上海樓市的底層邏輯已經(jīng)變了。

過去二十年，很多人信奉“永遠(yuǎn)漲”的神話。

閉眼買房，躺著賺錢，是那個(gè)時(shí)代的集體記憶。

核心的驅(qū)動(dòng)力就是城鎮(zhèn)化紅利。

相應(yīng)地在那個(gè)時(shí)代，“惜售”沒有問題，因?yàn)闀r(shí)間的天平是偏向房東這一邊的。

但今天政策背景、市場(chǎng)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、供需情況都不一樣了。

我們正從一個(gè)“價(jià)格單邊上漲”的市場(chǎng)，切換到一個(gè)“價(jià)格分化、流動(dòng)性稀缺”的市場(chǎng)。

加速賣房，不是承認(rèn)失敗，而是主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)配置的優(yōu)化。

凡是賣房超過4個(gè)月以上時(shí)間的，一定能夠深刻理解“時(shí)間就是金錢”的深刻含義。

賣的越久越能感受到這幾個(gè)字的分量。

最后

當(dāng)然，雖然市場(chǎng)變了，但想要快速賣房依然有辦法。

重新定位，擁抱“參考價(jià)”， 不要你覺得，要市場(chǎng)覺得到底如何。

渠道為王，一定要用好，用足中介資源。

談判靈活，抓大放小，不 要讓稅費(fèi) 、中介費(fèi)、家電家具這些成為阻礙成交的關(guān)鍵。

上海的房產(chǎn)長(zhǎng)期來看依然是硬通貨。

但“長(zhǎng)期”是由無數(shù)個(gè)“短期”組成的。

我們正處在一個(gè)需要做出關(guān)鍵抉擇的“短期”窗口。

如果還不知道怎么做，可以聯(lián)系我們咨詢。

去年以來，找到我們賣房的客戶，90%的房子都是3個(gè)月內(nèi)賣掉的。

房外房的平均賣房周期是41天，賣過房的房東就只這個(gè)數(shù)字到底意味著什么。

不是我們自吹自擂，如果真的是想賣房的朋友，非常建議你聯(lián)系我們。

上海賣房置換，少走彎路。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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