今天，我想和大家聊一個最核心、最殘酷，也最現(xiàn)實的問題：

上海賣房還能不能賺錢？

我相信在大家的認知里，現(xiàn)在賣房的不虧錢就已經(jīng)是燒高香了。

賺錢是根本不敢奢望。

畢竟打開各種社交軟件，推送的全是樓市負面。

甚至是需要借錢賣房。

但我要提醒大家的是，不要用牛市思維來思考賣房問題了。

談判過程的讓出去的3、5萬其實是小錢。

很多人根本沒意識到，賣房最大的成本不是稅費、裝修或中介費，而是時間。

從我們幫助無數(shù)上海房東賣房的一線深刻感受來說：

當下的市場，加速賣房就是在“賺錢”。

128天

先來看數(shù)據(jù)：

上海賣房的時間成本越來越重。

在過去的8年時間里，上海賣房最快的時間是2021年。

那時候平均賣掉一套房子需要的時間是70.9天。

意味著絕大多數(shù)的房東都能在2個多月的時間里把房子賣掉。

房外房研究院制圖

而今年這個數(shù)據(jù)已經(jīng)上升到了128.2天。

平均一個房東需要4個月的時間才能賣掉一套房子。

難賣一點的大概率都要半年時間起步。

如果對比2025年和2021年，從賣房時間的角度看：

上海賣房的難度上升了80%，基本就是難度翻倍的局面。

注意，這僅僅是數(shù)字層面，賣房時間變長。

但是賣房時間成本里除了時間本身，還有實操難度。

現(xiàn)在買家的要求越來越高，中介推房子也越來越挑剔。

所以，就算說賣房難度增長1.5倍、2倍的都是很正常。

假設按照4個月的平均成交周期。

1套房子在5月掛牌，9月成交，在這4個月里，大盤掛牌價累計跌了3.7%，300W的房子晚掛牌4個月，損失11W，這還沒考慮成交的砍價折價。

房外房研究院制圖

如果你沒有在這4個月的常規(guī)周期里賣掉，那成本還會繼續(xù)增加。

年初沒賣掉，這套300萬的房子到了年底可能單純賬面就要減少20-30萬。

而且現(xiàn)在呈現(xiàn)的趨勢是房子越貴越難賣。

成交周期普遍隨總價上升而延長。

房外房研究院制圖

500萬以下區(qū)間：周期多集中在110-140天，相對穩(wěn)定，并且從25年4月開始成交周期有略微縮短的趨勢。

屬于是現(xiàn)在市場上賣房難度最低的。

500-1200萬區(qū)間：周期穩(wěn)定在了140天左右，近5個月時間。

1200萬以上區(qū)間：周期常超過170天，甚至達200天以上，如2024年2月，2025年6月，2025年9月這幾個月。

現(xiàn)在反而是高總價交易中，買家決策更謹慎。

數(shù)據(jù)很清晰的反應出市場的變化：

上海二手房市場已經(jīng)從“高效交易”階段轉向“滯售調整”階段。

成交周期延長暗示供需關系變化——源于賣家不接受砍價、買家入市意愿不強或購買力受限，導致交易僵持。

如果需要賣房，賣家需做好心理準備，成交時間可能拉長，尤其高端房產(chǎn)，定價應更加務實，加速出清。

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反反復復

表面上看，房東掛4個月能賣掉。

但是實操中，我們看到更多的情況是，房東反復的上下架自己的房子。

也許你看到他7月掛牌，10月成交，只用了3個月。

但是可能他第一次掛牌賣房是去年。

很多房東一開始賣房不順利，就繼續(xù)出租，想著反正出租能夠兜底。

過段時間，看到房價下跌，又想要趕緊賣房，然后又重新掛牌。

或者是租客收入下降了，一到期就退租。

反正就是下不了決心賣房，就成了反反復復掛牌。

有時候，房東為了租金穩(wěn)定還會簽長約，比如一簽簽2、3年。

結果再想賣的時候還得付租客違約金。

極其容易拉長賣房周期的還有一種情況，就是房東賭氣式賣房。

說實話，現(xiàn)在的市場環(huán)境下，中介為了賣房很多時候講話是不客氣的。

很多時候是買家這邊好吃好喝陪著，房東這邊是一隊人圍攻想要突破價格下限。

很多人受不了這個氣，一上頭就不賣了。

為啥現(xiàn)在老破小好賣了，那不就是降價多了，房東心態(tài)也好么。

大家在談判桌上你來我往的搞價格拉鋸唄。

反正總有個平衡點能賣掉。

當房東接到一個有誠意且差距不是巨大的報價時候，由于錯過的成本是很高的。

接下來極大的可能是后續(xù)報價都比這個低。

當然我們幫房東賣房的時候也希望價格能更好，但是現(xiàn)實不允許。

沒賣掉，就意味著房貸要繼續(xù)還、各種費用要繼續(xù)交、要承擔市場繼續(xù)下降的風險。

房東在觀望有沒有更高出價的同時，買家也在觀望有沒有砸盤的新房源出來。

同樣是觀望，不同的是買家在當下沒有任何成本。

如果，你用小幅的、主動的“讓步”，換取立即的成交，是當下反而是最智慧的“賺錢”策略。

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流動性

要說上海樓市一直跌，那肯定是有問題的。

但是當下我們必須有一個清晰的認知：

上海樓市的底層邏輯已經(jīng)變了。

過去二十年，很多人信奉“永遠漲”的神話。

閉眼買房，躺著賺錢，是那個時代的集體記憶。

核心的驅動力就是城鎮(zhèn)化紅利。

相應地在那個時代，“惜售”沒有問題，因為時間的天平是偏向房東這一邊的。

但今天政策背景、市場預期、經(jīng)濟環(huán)境、供需情況都不一樣了。

我們正從一個“價格單邊上漲”的市場，切換到一個“價格分化、流動性稀缺”的市場。

加速賣房，不是承認失敗，而是主動進行資產(chǎn)配置的優(yōu)化。

凡是賣房超過4個月以上時間的，一定能夠深刻理解“時間就是金錢”的深刻含義。

賣的越久越能感受到這幾個字的分量。

最后

當然，雖然市場變了，但想要快速賣房依然有辦法。

重新定位，擁抱“參考價”， 不要你覺得，要市場覺得到底如何。

渠道為王，一定要用好，用足中介資源。

談判靈活，抓大放小，不 要讓稅費 、中介費、家電家具這些成為阻礙成交的關鍵。

上海的房產(chǎn)長期來看依然是硬通貨。

但“長期”是由無數(shù)個“短期”組成的。

我們正處在一個需要做出關鍵抉擇的“短期”窗口。

如果還不知道怎么做，可以聯(lián)系我們咨詢。

去年以來，找到我們賣房的客戶，90%的房子都是3個月內賣掉的。

房外房的平均賣房周期是41天，賣過房的房東就只這個數(shù)字到底意味著什么。

不是我們自吹自擂，如果真的是想賣房的朋友，非常建議你聯(lián)系我們。

上海賣房置換，少走彎路。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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