每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

矬子里拔將軍。

前不久，央企地產(chǎn)商電建地產(chǎn)發(fā)出一張成績單，紅彤彤的。

最上面寫著兩行字："雙月三冠王，一院耀京城""榮膺金九銀十北京別墅‘三冠王’"。

底下還有一行字，開盤至今熱銷4.4億元——特意把數(shù)字放大了。

最下面，附了一張榜單：《2025年9-10月北京別墅成交套數(shù)排名》，由電建地產(chǎn)打造的瀧悅玖宸，位列榜首：網(wǎng)簽44套、成交面積1.7萬平米，成交金額4.4億元。

花姐掃了一眼榜單名錄，總共才6個(gè)盤。

對(duì)于定制銷冠榜，瀧悅玖宸樂此不疲。

一個(gè)月前，它也發(fā)過一張《2025年9月份北京別墅成交套數(shù)排名》，那時(shí)，它開盤半個(gè)月，網(wǎng)簽28套、成交面積1.09萬平米，成交金額3.09億元。

這是一種很討巧的營銷手法，制造出一種熱銷的景象。

開盤時(shí)間追溯到五年前

早在2018年2月，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實(shí)業(yè)以46.5億元底價(jià)，拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)11個(gè)地塊。在2020年11月18日，拿下預(yù)售許可證：京房售證字(2020)143號(hào)。

這個(gè)證號(hào)顯示共計(jì)488套住宅，是清一色疊墅、上下疊，每套232-510㎡，總規(guī)劃建面18.3萬平米——含地下倉儲(chǔ)面積，容積率1.05。

目前，瀧悅玖宸第一批推出的房源都在0006地塊，共計(jì)248套，上疊350平米、下疊400平米，地上3.3米，地下負(fù)一4.15-5.2米，負(fù)二3.3米，預(yù)計(jì)2026年4月交房。剩余0009地塊的240套還沒開始賣。

在今年七月份之前，這個(gè)盤有過兩個(gè)案名：鴻瑞西峰、西山源著。

嚴(yán)格意義上說，它的開盤時(shí)間應(yīng)該追溯到五年前。

按照目前網(wǎng)簽44套的成績，去化率僅為9%，成交總金額約4.4億元。

瀧悅玖宸，抵達(dá)靈山的路，還很遠(yuǎn)。

銷售價(jià)格一路下滑

改名瀧悅玖宸之前，它曾賣出過三套房，但都以退房而告終，詳情如下：

1、2021年10月20日，06-5#2單元302室，單套面積350平米，網(wǎng)簽價(jià)3.79萬元/平米，總價(jià)1327萬元，于2024年8月7日退房；

2、2022年12月27日，06-8#3單元101室，單套面積399平米，網(wǎng)簽價(jià)3.65萬元/平米，總價(jià)1458萬元，于2025年7月28日退房；

3、2023年11月4日，06-3#4單元102室，單套面積404平米，網(wǎng)簽價(jià)3.8萬元/平米，總價(jià)1536萬元，于2024年8月7日退房；

雖然它們比預(yù)售參考5.39元/平方米（含全裝修費(fèi)用）差距不少，但它是該盤的價(jià)格巔峰。

記得瀧悅玖宸9月份頭頂首個(gè)銷冠時(shí)，成交價(jià)為2.83萬元/平米——相比退房房源的價(jià)格打了76折。但獲得“金九銀十”的銷冠時(shí)，成交均為2.59萬元/平米——下滑8.5%。

簡而言之，瀧悅玖宸十月份的房價(jià)至少比九月份打了九折。為什么它的價(jià)格跌了那么多？

如果按照預(yù)售參考5.39元/平方米計(jì)算，瀧悅玖宸的售價(jià)打了48折，低于五折了。

離奇的網(wǎng)簽成績單

瀧悅玖宸的價(jià)格，越賣越低這，用“腰斬”來形容，也不為過。

如此打折賣房，會(huì)不會(huì)擾亂門頭溝房價(jià)呢？

它還有一個(gè)待解之謎，瀧悅玖宸最初網(wǎng)簽28套房源里，在2025年9月25日突然網(wǎng)簽了13套，且上疊價(jià)格統(tǒng)一為33307元/平米，下疊統(tǒng)一為35737元/平米。

難道這13套房子的售價(jià)，分毫不差？（詳見電建止血，離奇甩賣北京疊墅）

甚至6-18#3單元301室出現(xiàn)了更離奇的事兒，客戶簽約合同為700多萬，網(wǎng)簽價(jià)格為1100多萬。

如今，瀧悅玖宸44套網(wǎng)簽里，到底藏著怎樣的秘密呢？

瀧悅玖宸并表懸念

瀧悅玖宸的身份成謎。

從七年前拿地至今，它的項(xiàng)目公司為龍赫置業(yè)（北京）有限公司（以下簡稱“龍赫置業(yè)”），由電建地產(chǎn)集和隆泰實(shí)業(yè)分別持股63%和37%。后者由谷紅和李金龍分別持股50.5%和49.5%。

進(jìn)入2025年7月份，瀧悅玖宸突然由電建地產(chǎn)全面操盤，也改了名字。

十分蹊蹺的是，龍赫置業(yè)雖由電建地產(chǎn)絕對(duì)控股，但一直未被電建地產(chǎn)并表。在財(cái)報(bào)上，電建地產(chǎn)對(duì)它的投入，不計(jì)入虧損，只作為借款處理。

電建地產(chǎn)方面給出的理由是：“按照合作協(xié)議約定，股東會(huì)決議的事項(xiàng)需由全體股東一致同意方可通過，發(fā)行人不能實(shí)際控制該企業(yè)，故未納入合并報(bào)表范圍。”

隨著電建地產(chǎn)操盤后，是否會(huì)對(duì)龍赫置業(yè)并表嗎？

這對(duì)電建地產(chǎn)掌舵人、董事長王海波，是一個(gè)莫大考驗(yàn)。因?yàn)?，一旦并表，它帶來的虧損，不是小數(shù)目。