預(yù)判11月，我們認(rèn)為新房成交絕對(duì)量延續(xù)低位波動(dòng)，城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。

◎ 文/ 俞倩倩

“銀十”成色一般，新房供應(yīng)顯著縮量，成交持平上月，項(xiàng)目去化率同環(huán)比齊降。究竟當(dāng)前熱銷(xiāo)樓盤(pán)有什么共性特征？11月預(yù)期成色幾何？

01

10月30城去化率同環(huán)比齊跌至34%
北上廣深蓉等熱度轉(zhuǎn)降

10月市場(chǎng)熱度持續(xù)回落，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市10月平均開(kāi)盤(pán)去化率為34%，環(huán)比降6pcts，同比亦下降4pcts。廈門(mén)、長(zhǎng)春、東莞、珠海、徐州等5城本月無(wú)項(xiàng)目加推。

分城市來(lái)看，去化率超6成城市為天津、成都、杭州、長(zhǎng)沙、西安，除杭州、成都為短期熱度較高城市之外，天津、長(zhǎng)沙、西安等主要得益于個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)集中入市對(duì)去化率拉升作用比較顯著。

從變化趨勢(shì)看，典型城市大體可分為以下幾類(lèi)：一是北京、上海、廣州、深圳、成都等熱點(diǎn)城市本月市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回落，北上廣10月去化率環(huán)比持降，廣州10月去化率降至10%。深圳、成都雖環(huán)比持增，但同比不及去年同期，市場(chǎng)走弱趨勢(shì)初顯。二是蘇州、合肥、南京、昆明等二線城市市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，本月去化率環(huán)比持增；三是福州、青島、南寧、寧波等10月去化率均不足2成，且環(huán)比持降，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

02

穗蓉渝鄭漢等部分“好房子”產(chǎn)品去化居前
項(xiàng)目間持續(xù)分化

目前來(lái)看，各地高得房率四代宅、新規(guī)項(xiàng)目入市對(duì)于短期市場(chǎng)熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，產(chǎn)品力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)改善盤(pán)成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。以武漢為例，10月全市共計(jì)11次推盤(pán)，共計(jì)推出1354套，首日去化率為29%。其中新規(guī)項(xiàng)目推盤(pán)9次，推盤(pán)套數(shù)占比90%，首日去化率32%；老規(guī)范項(xiàng)目推盤(pán)2次，推盤(pán)套數(shù)占比10%，首日去化率僅為6%。

下表我們羅列了部分10月去化率居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項(xiàng)目。可以看出，天津、成都、西安、武漢、南京、重慶、鄭州等城市均有四代宅/新規(guī)項(xiàng)目熱銷(xiāo)。典型代表為天津龍曜城鳳鳴項(xiàng)目，所在北辰南倉(cāng)板塊，憑借一期產(chǎn)品實(shí)景品質(zhì)兌現(xiàn)+二期超配產(chǎn)品設(shè)計(jì)：一方面下躍戶(hù)型增加地上院，獨(dú)門(mén)獨(dú)院，首層住戶(hù)可通過(guò)南向走道直接入戶(hù)；另一方面超高層高，洋房127平和139平戶(hù)型，1-2層層高3.5米，3層-次頂層高3.2米，頂層3.4米；此外2700平會(huì)所面積，涵蓋泳池，健身房、虛擬高爾夫、臺(tái)球瑜伽等，獲得客戶(hù)認(rèn)可，首開(kāi)全部去化。

不過(guò)值得關(guān)注的是，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷(xiāo)量亦有分化跡象，并非所有項(xiàng)目均能熱銷(xiāo)，以廣州為例，2025年第二季度新規(guī)項(xiàng)目集中入市以來(lái)，整體去化率呈現(xiàn)出波動(dòng)下行走勢(shì)，近3月新規(guī)項(xiàng)目綜合去化率明顯回落，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月全市共11個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，推貨量占全市超七成，認(rèn)購(gòu)量占全市八成；但是去化率由2025年9月的25%降至10%，為近半年來(lái)最低位。

項(xiàng)目間分化逐步加劇：一方面番禺區(qū)的信達(dá)繁華里項(xiàng)目去化率高達(dá)77%，而同為番禺區(qū)的廣州地鐵地產(chǎn)·瓏曜上城項(xiàng)目，8月推盤(pán)210套，去化率卻不足10%。另一方面，即便是同一項(xiàng)目，因推售時(shí)間不同，去化率也有轉(zhuǎn)降跡象，典型代表為增城區(qū)華潤(rùn)置地公園上城項(xiàng)目，7月去化率為63%，9月則降至58%；再如黃埔區(qū)中交科城·黃埔未來(lái)城項(xiàng)目，去化率由8月58%降至9月48%。

03

優(yōu)質(zhì)配套“錦上添花”
津?qū)幑┙o稀缺片區(qū)、長(zhǎng)沙學(xué)區(qū)房熱銷(xiāo)

除了強(qiáng)產(chǎn)品力之外，健全配套設(shè)施也是吸引購(gòu)房者的重要因素之一，尤其是具備強(qiáng)教育資源的學(xué)區(qū)房，也成為當(dāng)前撬動(dòng)銷(xiāo)量的不二法門(mén)。下表我們羅列了10月部分主要是通過(guò)優(yōu)質(zhì)配套獲得銷(xiāo)售佳績(jī)的熱銷(xiāo)盤(pán)。

天津建投奧體譽(yù)院項(xiàng)目所在南開(kāi)奧體板塊，市區(qū)高價(jià)值板塊；板塊多年無(wú)新房入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)藍(lán)海，項(xiàng)目憑借其優(yōu)質(zhì)區(qū)位+300萬(wàn)總價(jià)南開(kāi)置業(yè)門(mén)檻+完善配置配套為核心賣(mài)點(diǎn)，首開(kāi)2棟中高（94-120平)、3棟洋房（120-150平），合計(jì)160套，去化率高達(dá)100%。

長(zhǎng)沙中建博萃府項(xiàng)目憑借中建信和“教育紅盤(pán)”口碑延續(xù)，前期湘郡培粹頂級(jí)配套紅頭文件背書(shū)，100-120平剛需低門(mén)檻戶(hù)型+首開(kāi)當(dāng)日89折優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)首開(kāi)熱銷(xiāo)。具體來(lái)看，項(xiàng)目配套入讀湘郡培粹隆平校區(qū)一校兩址本部，交通層面，距離6號(hào)線東湖站地鐵口約800米，6號(hào)線直達(dá)黃花機(jī)場(chǎng)，并可換乘1/2/3/4/5號(hào)線，通達(dá)全城。商業(yè)配建社區(qū)底商，滿(mǎn)足日常生活需求。約2.5公里10.5萬(wàn)方龍湖芙蓉天街，隆平高科板塊大型商業(yè)體綜合體，包含電影院、餐飲、娛樂(lè)、百貨購(gòu)等多種業(yè)態(tài)，完全滿(mǎn)足日常的生活所需。生態(tài)層面，家門(mén)口東湖生態(tài)公園，南向約300米瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶。

南京頤和·金陵印項(xiàng)目如是，因地處城南軟件谷斷供多年，此次為板塊內(nèi)首個(gè)四代小高層項(xiàng)目，客戶(hù)關(guān)注度較高；且首開(kāi)小戶(hù)型產(chǎn)品，總價(jià)控制在400萬(wàn)以?xún)?nèi)，客群基數(shù)較大，故去化較好。

04

鎬蘇鄭漢等部分樓盤(pán)加速“以?xún)r(jià)換量”
特價(jià)房等助力去庫(kù)存

而對(duì)于部分市場(chǎng)相對(duì)低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、武漢等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開(kāi)啟分銷(xiāo)渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷(xiāo)效果。

譬如西安部分項(xiàng)目去化依賴(lài)降價(jià)銷(xiāo)售，中國(guó)鐵建花語(yǔ)博悅10月案場(chǎng)優(yōu)惠點(diǎn)位由7個(gè)點(diǎn)擴(kuò)大至12個(gè)點(diǎn)；萬(wàn)科東望國(guó)慶推出額外8個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，整體認(rèn)購(gòu)量穩(wěn)中有增，10月認(rèn)購(gòu)套數(shù)均在70套以上。

蘇州10月銷(xiāo)量TOP10中超半數(shù)項(xiàng)目因高性?xún)r(jià)比或以?xún)r(jià)換量入榜，以城市外圍板塊項(xiàng)目為主，中建御璟峯因國(guó)慶降價(jià)優(yōu)惠入榜，折扣力度約7折。

鄭州10月主城區(qū)認(rèn)購(gòu)TOP5項(xiàng)目均為特價(jià)項(xiàng)目，其中保利縵城和頌精裝特價(jià)銷(xiāo)量上漲453%；②特價(jià)/降價(jià)銷(xiāo)售已成為三代住宅的必要手段，價(jià)格“見(jiàn)血”項(xiàng)目銷(xiāo)量增長(zhǎng)顯著。

武漢10月老規(guī)項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量效果顯著：中建壹品漢芯公館（二七）利用十一假期積極營(yíng)銷(xiāo)，以特價(jià)房、清棟促銷(xiāo)名義讓利促銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)較高轉(zhuǎn)化；武漢二十四城（吳家山新城）以工抵房名義促銷(xiāo)讓利，單周認(rèn)購(gòu)水平小有提升。

預(yù)判11月，我們認(rèn)為新房成交絕對(duì)量延續(xù)低位波動(dòng)，基于去年11月基數(shù)較高，成交單月同比降幅和累計(jì)同比降幅仍將有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：京滬深杭蓉等核心一二線城市短期內(nèi)市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降，下行壓力依舊較大，市場(chǎng)熱度變化與新盤(pán)供應(yīng)量和質(zhì)密切相關(guān)；武漢、南京、蘇州、合肥等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)；還有部分城市諸如南寧、福州、常州等弱二三線城市，預(yù)期整體去化率仍處于2成以下低位徘徊。值得關(guān)注的是，隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市，高端市場(chǎng)亦存在熱度轉(zhuǎn)降跡象，并非所有高端住宅都可實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，內(nèi)部也存在一定的分化行情，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢(shì)類(lèi)項(xiàng)目才能保持高熱。

排版：鳥(niǎo)姐

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