看看高新區(qū)的二手房價走勢，先說結(jié)局：其實蠻好的！

政策調(diào)整

近期的相關(guān)文章提到福州高新區(qū)剝離社會事務職能，后來閩侯的行政介紹，也從原來備注的不含高新區(qū)，變更成了上街、南嶼等8個鎮(zhèn)。

這也就意味著，高新區(qū)托管的地方，回歸閩侯管理。

關(guān)于高新區(qū)，由來已久，一區(qū)多園，包括海西園、福州軟件園、洪山園等

2013年7月1日，福州高新區(qū)正式托管閩侯縣南嶼鎮(zhèn)以及上街鎮(zhèn)的5個村（上街鎮(zhèn)建平村、新洲村、厚庭村、馬排村、馬保村），全面行使托管區(qū)域的經(jīng)濟社會職能。

雖然高新區(qū)這個功能區(qū)的概念很廣泛，但是在日常樓市認知里面，也就是把閩侯南嶼鎮(zhèn)以及上街5個村等，等同于高新區(qū)。

由于托管模式，這里也給了很多購房者一個期待，就是劃入福州市區(qū)。

最終回歸閩侯，至于未來閩侯能否撤縣劃區(qū)，大概率也是不可能了。

這也就讓高新區(qū)的期待成了泡影。

至于為何會做出這個操作，其實不僅是福州高新區(qū)，全國都在官方指導下，剝離功能區(qū)與行政區(qū)的職責關(guān)系，減少人事崗位。

當然，當初也確實有功能區(qū)轉(zhuǎn)成行政區(qū)成功的案例，所以這也是當初福州高新區(qū)的期待所在。

只不過在撤縣劃區(qū)收緊后，又迎來功能區(qū)職責收緊，只能說機遇早已經(jīng)不在。

至于有何影響？

首先就是福州市區(qū)戶口的價值多少？

高新區(qū)目前最大的痛點，就是閩侯戶口，無法報考福州高中。

只不過如果僅僅為了一個報考福州高中，福州戶口是否有價值？

最典型的案例就是長樂，同樣改區(qū)，當初中考統(tǒng)一，最終長樂的高中名額被市區(qū)搶占。

后來為了保護長樂生源的升學率，只好把錄取名額采取市區(qū)、長樂區(qū)的劃分。

所以這里延伸到閩侯，以及高新區(qū)。

假如真的劃區(qū)了，可能連高新區(qū)第一中學，都會被市區(qū)的學生搶占，最終也變成長樂模式。

高新區(qū)的學位留給高新區(qū)，市區(qū)的學位留給市區(qū)。

當然如果有特別追求教育的，福州現(xiàn)在也是放開落戶，集體戶就能入讀，只不過是接送問題。

所以高新區(qū)的劃區(qū)意義到底在哪？

個人覺得并不是這些，僅僅是一個身份認同而已，可能很多人覺得福州戶口有啥好身份不身份。

但是在樓市里面，這些看上去很天馬行空的理念，就是有它存在的理由。

當然利好也有，高新區(qū)這種很尷尬存在的身份，在很多政策上就很明顯。

以樓市為例，閩侯的購房補貼，都要刻意剔除高新區(qū)，福州市區(qū)的政策一般也不會帶上高新區(qū)。

爹不疼，媽不愛，兩不管的地帶，多多少少有點尷尬。

至于如今回歸閩侯后，除了沒有了認同的預期外，還有就是板塊的發(fā)展問題。

這個可能才是最大的隱患。

南嶼上街這幾年的土拍也都是依托在高新區(qū)，園區(qū)開發(fā)配合土地規(guī)整的統(tǒng)一，相對而言是更有利于發(fā)展。

加上一個新區(qū)帶來的關(guān)注度和投入度，也給這個片區(qū)的發(fā)展帶來了更多幫助。

目前介于經(jīng)濟形勢，新區(qū)開發(fā)也是捉襟見肘，福州還有濱海新城在那邊，此外三江口等待開發(fā)。

在沒了行政加持后，這里后續(xù)的片區(qū)開發(fā)，又會如何？

閩侯自身的縣政府重心在甘蔗，對這里的資源傾斜有多少？

只能說這個才是后續(xù)最需要關(guān)注的，它決定了這次調(diào)整帶來的變化。

樓市價格

接著就來看看高新區(qū)的房價走勢，這里的樓市走勢很有代表性，強勢了很多年，在2023年下半年開始短時間內(nèi)崩盤。

翻看文章，2023年8月，寫第一次價格下跌開始，不到3個月，這里就崩盤了。

如今時間過去了2年，這時候再用樓盤的二手成交走勢去對比，已經(jīng)有一定的參考意義了。

至于樓盤選擇，借鑒當時文章分析的四個區(qū)域，代表了板塊的上下游關(guān)系。

在二手的數(shù)據(jù)里面，剔除了個別大戶型、小戶型，減少干擾。

由于明細數(shù)據(jù)太多，就不貼在文章里面了，按月做均價和套數(shù)匯總看走勢，數(shù)據(jù)來源貝殼。

首先就是上游代表的中海寰宇天下、萬科又一城。

中海寰宇天下：板塊的代表天花板，2023年9月前，項目成交均價都在2W以上，高峰期集中在2.4W左右，隨后開始下跌，持續(xù)跌到2024年7月的1.6W。

隨后近一年時間項目成交穩(wěn)定在1.5W左右，在平臺的成交套數(shù)也不算少。

萬科又一城：板塊的二哥，價格一直比不過中海，項目在2023年9月開始下跌，此前均價2.2W左右，隨后下跌到2024年7月的1.4W左右。

近一年穩(wěn)定在1.4W，同樣的成交套數(shù)也在增加。

群升江山城：依靠閩師專附小這個劃片，當初也被定位成了板塊的“學區(qū)房”，也是個超級大盤。

項目價格在2023-8月開始下跌，之前均價在1.9W上下，隨后跌到了2024年11月的1.1W，近一年穩(wěn)定在1W上下。

陽光城翡麗灣：位于南嶼的大盤，主打高新區(qū)萬達+地鐵預期，項目價格雜在2023年6月開始下跌，此前均價在1.7W左右，一路跌到了2025年2月的9.5K，近半年穩(wěn)定在9K左右。

三盛托斯卡納：同樣位于南嶼的大盤，主打的也是高新區(qū)萬達，2023年9月項目開始下跌，此前均價在1.7W左右，下跌到2024年9月的1W均價，近一年穩(wěn)定在1W左右。

正祥林語墅：位于旗山的大盤，板塊的下游代表，2023年9月開始下跌，此前均價1.2W左右，跌到2024年11月的8K，隨后在8K上下波動，近2個月均價來到7K。

分析：通過對幾個區(qū)域的二手價格走勢對比，當然數(shù)據(jù)有一定波動，畢竟樣本數(shù)不算多，但是整體走勢還是比較清晰。

板塊在2023年下旬開始，從上而下的集體下跌，用了一年時間，跌幅都在40%以上。

在2024年9月開始，板塊上游的中海寰宇、萬科又一城，終于穩(wěn)住了下跌的趨勢，中游的群升江山城隨即也穩(wěn)住。

南嶼的翡麗灣9月穩(wěn)了半年后，價格再一次下跌，正式跌破1W，近半年才穩(wěn)住。

至于最下游的旗山區(qū)域，價格波動較大，不過并沒有看到價格穩(wěn)住的趨勢，近2個月已經(jīng)來到7K以下，而且成交套數(shù)并不多。

綜上，從四大區(qū)域也能看出，一個大板塊，上游一直都握有定價權(quán)，即便在普跌的背景下，只有上游穩(wěn)住了，下游才有可能穩(wěn)住。

至于最下游的區(qū)域，即便當初價格更低，但是跌幅并不會更少，而且會出現(xiàn)一個情況，看上去價格不跌了，實際是成交量沒有，已經(jīng)進入有價無市了。

這就是高新區(qū)的寫照，至少從半年的走勢來看，板塊的大部分二手是相對穩(wěn)定的，部分項目的成交套數(shù)也相對不少，可以說是一個不錯的信號。

只不過看上去稍微穩(wěn)定的價格，如今又迎來這次的調(diào)整，不知道是否又會引起新一輪的價格變化。

盤點總結(jié)

目前的外圍區(qū)域，下跌已經(jīng)是常態(tài)，很多板塊已經(jīng)跌到沒了流動性，一旦沒有流動性后，所謂的價格已經(jīng)沒有參考意義，這時候?qū)τ谑袌霾攀亲罱^望的。

即便想降價賣，都難覓下家。

在這一點上，上一輪的參考就是經(jīng)常說的四大鬼城，如今高新區(qū)的下游板塊也有類似的影子存在，不過對于中上游的區(qū)域，整體的數(shù)據(jù)趨勢還是不錯。

能保持住這個數(shù)據(jù)的最大誘因很簡單，無非還是人口。

這也是高新區(qū)作為新區(qū)，最大的成功點。

如今回首看所謂的新區(qū)樓市，高新區(qū)這10年的走勢，其實也是一個非常具有參考的案例。