第一，經(jīng)濟(jì)名義增速和實際增速出現(xiàn)背離，截至今年二季度，我國GDP平減指數(shù)累計同比已經(jīng)連續(xù)9個季度為負(fù)；

第五，生產(chǎn)端的強(qiáng)勁表現(xiàn)與需求端疲弱形成反差，制造業(yè)企業(yè)面臨增收不增利的困境。

這些數(shù)據(jù)背離的背后有短期的經(jīng)濟(jì)問題，但更多體現(xiàn)出我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的深層結(jié)構(gòu)性矛盾與周期性問題相互交織。從下半年經(jīng)濟(jì)走勢來看，在關(guān)稅博弈的影響逐步顯現(xiàn)，投資邊際放緩、地產(chǎn)走弱、價格持續(xù)低迷，內(nèi)需偏弱、有效需求不足有所改善但尚未明顯好轉(zhuǎn)的背景下，我國經(jīng)濟(jì)增長面臨的壓力將加大。對此，政策層面，一方面需進(jìn)一步加大逆周期調(diào)控力度，財政與貨幣政策在下半年應(yīng)繼續(xù)協(xié)同發(fā)力，以對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險，特別是針對消費(fèi)趨弱、房地產(chǎn)基本面承壓等突出問題，應(yīng)及時出臺接續(xù)性措施；另一方面，必須同步推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，通過改革釋放制度紅利，如深化要素市場改革、加快全國統(tǒng)一大市場建設(shè)、優(yōu)化收入分配制度改革等，避免單一政策維度應(yīng)對多元矛盾。值得注意的是，提振消費(fèi)與擴(kuò)大內(nèi)需并非孤立任務(wù)，單一政策也難以獨(dú)立化解當(dāng)前困境，唯有將財政、貨幣政策與結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)融合，方能形成有效、可持續(xù)的解決方案，保障下半年經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長。

（二）房企流動性壓力依然較大，信用風(fēng)險仍在釋放

從資金到位情況看，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金5.02萬億元，同比下降6.2%，降幅逐月擴(kuò)大，其中占比較高的定金及預(yù)收款（29.7%）、個人按揭貸款（14.0%）同比減少7.5%、11.4%，新房銷售動能減弱仍然是拖累房企流動性的主要成因之一，此外，國內(nèi)貸款（占比16.6%）同比減少1.7%，銀行放貸整體趨于謹(jǐn)慎。與此同時，今年上半年，房企境內(nèi)債券融資規(guī)模進(jìn)一步收縮，共發(fā)行2121.49億元，同比、環(huán)比降幅分別為23%和13%，凈融資延續(xù)流出態(tài)勢，且累計凈流出528.23億元，較去年同期增加225.61%，融資環(huán)境難言樂觀。其中，國央企主動縮表以應(yīng)對市場調(diào)整，凈融資轉(zhuǎn)負(fù)，但民企信用債券融資渠道仍然沒有恢復(fù)，僅有3家民企發(fā)債。

（三）由于房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵節(jié)點，行業(yè)下行對經(jīng)濟(jì)的拖累較為深遠(yuǎn)，仍需保持平穩(wěn)著陸

盡管當(dāng)前“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，但行業(yè)基本面變化并不意味著其要快速下行，需要在相對平穩(wěn)的狀態(tài)下向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。一方面，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有系統(tǒng)性影響，行業(yè)超調(diào)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)占居民財富的60%，相關(guān)稅收以及土地出讓收入貢獻(xiàn)占地方財政三本預(yù)算近40%，行業(yè)增加值占GDP的比重在10%-15%之間，同時也貢獻(xiàn)了大量的就業(yè)。此輪房地產(chǎn)超調(diào)不僅沖擊了居民的資產(chǎn)負(fù)債表，還通過上下游產(chǎn)業(yè)鏈拖累消費(fèi)與投資，流動性風(fēng)險與債務(wù)風(fēng)險不斷發(fā)酵并向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)，土地財政弱化也加劇了地方財政收支矛盾，嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)修復(fù)。另一方面，新動能持續(xù)較快增長，但目前仍不能完全彌補(bǔ)房地產(chǎn)等傳統(tǒng)動能的下滑。近年來，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增速保持較快增長，占固定資產(chǎn)投資比例由2016年的7.9%上升至2024年的16.2%，其接近11%的增長目前還無法完全抵消房地產(chǎn)開發(fā)投資11%左右的下滑；從投入產(chǎn)出的角度來看，盡管高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的拉動系數(shù)在提升甚至超過房地產(chǎn)，但其總產(chǎn)出的貢獻(xiàn)依然低于房地產(chǎn)。

其三，居民信心不足疊加購房觀念轉(zhuǎn)變，居民購房意愿下降。一方面，爛尾、房價下行等沖擊居民購房信心，包括“持房換房”在內(nèi)的改善型需求多在徘徊猶豫；另一方面，從社會學(xué)的角度來看，年輕人購房觀念在發(fā)生快速改變，購房意愿不足。根據(jù)DT商業(yè)觀察和DT研究院發(fā)布的《2024年輕人購房意愿調(diào)查報告》，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過3成的年輕人認(rèn)為房子不是必需品，一線城市這一比例超過40%，年輕人因不想背負(fù)房貸、降低生活品質(zhì)或房價超出承受范圍而選擇不買房。

綜上所述，人口結(jié)構(gòu)變化、居民杠桿及收入預(yù)期、代際觀念轉(zhuǎn)變?nèi)矫鏄?gòu)成當(dāng)前房地產(chǎn)需求收縮的核心約束。盡管官方明確“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，但著眼于未來止跌回穩(wěn)，仍有三個方面的需求空間。

（二）供給端庫存仍處高位，去化壓力持續(xù)較大

目前，房地產(chǎn)去庫存壓力仍然較大，截至2025年6月，商品房待售面積達(dá)到7.69億平方米，已經(jīng)高于上一輪庫存新高（2016年2月7.39億平方米）。從收儲進(jìn)展看，自 2024 年 5 月中央提出收購存量商品房用作保障性住房以來，全國已有超過60個城市表態(tài)支持“收儲”工作，相關(guān)工作已經(jīng)取得階段性成效。當(dāng)前貴陽、長春、保定等 10 多個城市收購商品房項目落地, 籌集保障性住房超過15萬套；廣州、佛山探索了將收購存量商品房與城中村改造相結(jié)合的途徑，部分城中村改造項目使用城中村改造專項借款收購存量商品房作為安置房；專項債收儲方面，當(dāng)前用于收購存量商品房的專項債僅落地浙江、四川兩省且規(guī)模較小，專項債支持相關(guān)領(lǐng)域仍面臨一些難點。相對于商品房庫存高位來說，當(dāng)前收儲進(jìn)展仍然偏慢，主要原因在于：

四、如何進(jìn)一步加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)？

鑒于需求端與供給端均存在制約因素，下一階段須按照國務(wù)院部署，以“商品房+保障房”雙軌供給體系為抓手，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。近期召開的中國城市工作會議也再次明確，住房體系應(yīng)堅持“市場歸市場、保障歸保障”的原則。從短期供求關(guān)系看，一線和新一線城市有望完成“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，大部分城市仍將面臨房價下跌壓力，復(fù)蘇分化將成為新常態(tài)。針對這一結(jié)構(gòu)性特點，建議采取以下措施：

鑒于成本與收益匹配難度較大，建議由中央主導(dǎo)商品房收儲，通過發(fā)行國債或者特別國債豐富資金來源，地方用好用足保障性住房再貸款和專項債等支持政策，以降低資本成本、提升項目盈利空間。此外，可考慮由中央和地方共同建立商品房收儲基金，基金資金一方面用于房源收儲，另一方面通過制度安排緩釋房企流動性風(fēng)險。同時，通過建立合理的激勵機(jī)制提升房企和地方政府參與商品房收儲的意愿，如由中央給予地方收儲貼息、對收儲工作完成較好的地區(qū)給予適當(dāng)獎勵等。

收儲房源的用途須與宏觀人口結(jié)構(gòu)及城市人口流動趨勢相匹配：一方面，優(yōu)先用于一線城市供給短缺的長租公寓、人才公寓，并同步降低申請門檻，以有效緩解青年群體與新市民的居住壓力；另一方面，應(yīng)結(jié)合人口老齡化進(jìn)程，適當(dāng)向養(yǎng)老公寓等適老化住房產(chǎn)品傾斜，形成多層次、差異化的住房保障體系，推動房地產(chǎn)去庫存的同時托底民生。

（五）構(gòu)建“人房地錢”聯(lián)動的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，還需深化土地管理制度改革

當(dāng)前嚴(yán)控新增的調(diào)控政策需與土地財政現(xiàn)實及新需求空間重新平衡。新增需求的空間分布與人口流動、人口規(guī)模和產(chǎn)業(yè)布局高度相關(guān)，因此土地供應(yīng)應(yīng)避免“一刀切”，而應(yīng)由局部均衡走向整體均衡，建立動態(tài)化、差異化的供地機(jī)制。盤活存量方面，建議推動集體地入市，有效盤活存量閑置、低效、破碎化土地，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價，提升城市建設(shè)用地規(guī)劃彈性，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，有效盤活存量閑置土地。