第一，經(jīng)濟(jì)名義增速和實(shí)際增速出現(xiàn)背離，截至今年二季度，我國(guó)GDP平減指數(shù)累計(jì)同比已經(jīng)連續(xù)9個(gè)季度為負(fù)；

第五，生產(chǎn)端的強(qiáng)勁表現(xiàn)與需求端疲弱形成反差，制造業(yè)企業(yè)面臨增收不增利的困境。

這些數(shù)據(jù)背離的背后有短期的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但更多體現(xiàn)出我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的深層結(jié)構(gòu)性矛盾與周期性問(wèn)題相互交織。從下半年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，在關(guān)稅博弈的影響逐步顯現(xiàn)，投資邊際放緩、地產(chǎn)走弱、價(jià)格持續(xù)低迷，內(nèi)需偏弱、有效需求不足有所改善但尚未明顯好轉(zhuǎn)的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的壓力將加大。對(duì)此，政策層面，一方面需進(jìn)一步加大逆周期調(diào)控力度，財(cái)政與貨幣政策在下半年應(yīng)繼續(xù)協(xié)同發(fā)力，以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，特別是針對(duì)消費(fèi)趨弱、房地產(chǎn)基本面承壓等突出問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)出臺(tái)接續(xù)性措施；另一方面，必須同步推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，通過(guò)改革釋放制度紅利，如深化要素市場(chǎng)改革、加快全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)、優(yōu)化收入分配制度改革等，避免單一政策維度應(yīng)對(duì)多元矛盾。值得注意的是，提振消費(fèi)與擴(kuò)大內(nèi)需并非孤立任務(wù)，單一政策也難以獨(dú)立化解當(dāng)前困境，唯有將財(cái)政、貨幣政策與結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)融合，方能形成有效、可持續(xù)的解決方案，保障下半年經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

（二）房企流動(dòng)性壓力依然較大，信用風(fēng)險(xiǎn)仍在釋放

從資金到位情況看，今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金5.02萬(wàn)億元，同比下降6.2%，降幅逐月擴(kuò)大，其中占比較高的定金及預(yù)收款（29.7%）、個(gè)人按揭貸款（14.0%）同比減少7.5%、11.4%，新房銷(xiāo)售動(dòng)能減弱仍然是拖累房企流動(dòng)性的主要成因之一，此外，國(guó)內(nèi)貸款（占比16.6%）同比減少1.7%，銀行放貸整體趨于謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，今年上半年，房企境內(nèi)債券融資規(guī)模進(jìn)一步收縮，共發(fā)行2121.49億元，同比、環(huán)比降幅分別為23%和13%，凈融資延續(xù)流出態(tài)勢(shì)，且累計(jì)凈流出528.23億元，較去年同期增加225.61%，融資環(huán)境難言樂(lè)觀。其中，國(guó)央企主動(dòng)縮表以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，凈融資轉(zhuǎn)負(fù)，但民企信用債券融資渠道仍然沒(méi)有恢復(fù)，僅有3家民企發(fā)債。

（三）由于房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，行業(yè)下行對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累較為深遠(yuǎn)，仍需保持平穩(wěn)著陸

盡管當(dāng)前“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，但行業(yè)基本面變化并不意味著其要快速下行，需要在相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)下向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。一方面，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行具有系統(tǒng)性影響，行業(yè)超調(diào)嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)占居民財(cái)富的60%，相關(guān)稅收以及土地出讓收入貢獻(xiàn)占地方財(cái)政三本預(yù)算近40%，行業(yè)增加值占GDP的比重在10%-15%之間，同時(shí)也貢獻(xiàn)了大量的就業(yè)。此輪房地產(chǎn)超調(diào)不僅沖擊了居民的資產(chǎn)負(fù)債表，還通過(guò)上下游產(chǎn)業(yè)鏈拖累消費(fèi)與投資，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷發(fā)酵并向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)，土地財(cái)政弱化也加劇了地方財(cái)政收支矛盾，嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)修復(fù)。另一方面，新動(dòng)能持續(xù)較快增長(zhǎng)，但目前仍不能完全彌補(bǔ)房地產(chǎn)等傳統(tǒng)動(dòng)能的下滑。近年來(lái)，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增速保持較快增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資比例由2016年的7.9%上升至2024年的16.2%，其接近11%的增長(zhǎng)目前還無(wú)法完全抵消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11%左右的下滑；從投入產(chǎn)出的角度來(lái)看，盡管高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)系數(shù)在提升甚至超過(guò)房地產(chǎn)，但其總產(chǎn)出的貢獻(xiàn)依然低于房地產(chǎn)。

其三，居民信心不足疊加購(gòu)房觀念轉(zhuǎn)變，居民購(gòu)房意愿下降。一方面，爛尾、房?jī)r(jià)下行等沖擊居民購(gòu)房信心，包括“持房換房”在內(nèi)的改善型需求多在徘徊猶豫；另一方面，從社會(huì)學(xué)的角度來(lái)看，年輕人購(gòu)房觀念在發(fā)生快速改變，購(gòu)房意愿不足。根據(jù)DT商業(yè)觀察和DT研究院發(fā)布的《2024年輕人購(gòu)房意愿調(diào)查報(bào)告》，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)3成的年輕人認(rèn)為房子不是必需品，一線城市這一比例超過(guò)40%，年輕人因不想背負(fù)房貸、降低生活品質(zhì)或房?jī)r(jià)超出承受范圍而選擇不買(mǎi)房。

綜上所述，人口結(jié)構(gòu)變化、居民杠桿及收入預(yù)期、代際觀念轉(zhuǎn)變?nèi)矫鏄?gòu)成當(dāng)前房地產(chǎn)需求收縮的核心約束。盡管官方明確“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，但著眼于未來(lái)止跌回穩(wěn)，仍有三個(gè)方面的需求空間。

（二）供給端庫(kù)存仍處高位，去化壓力持續(xù)較大

目前，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力仍然較大，截至2025年6月，商品房待售面積達(dá)到7.69億平方米，已經(jīng)高于上一輪庫(kù)存新高（2016年2月7.39億平方米）。從收儲(chǔ)進(jìn)展看，自 2024 年 5 月中央提出收購(gòu)存量商品房用作保障性住房以來(lái)，全國(guó)已有超過(guò)60個(gè)城市表態(tài)支持“收儲(chǔ)”工作，相關(guān)工作已經(jīng)取得階段性成效。當(dāng)前貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、保定等 10 多個(gè)城市收購(gòu)商品房項(xiàng)目落地, 籌集保障性住房超過(guò)15萬(wàn)套；廣州、佛山探索了將收購(gòu)存量商品房與城中村改造相結(jié)合的途徑，部分城中村改造項(xiàng)目使用城中村改造專項(xiàng)借款收購(gòu)存量商品房作為安置房；專項(xiàng)債收儲(chǔ)方面，當(dāng)前用于收購(gòu)存量商品房的專項(xiàng)債僅落地浙江、四川兩省且規(guī)模較小，專項(xiàng)債支持相關(guān)領(lǐng)域仍面臨一些難點(diǎn)。相對(duì)于商品房庫(kù)存高位來(lái)說(shuō)，當(dāng)前收儲(chǔ)進(jìn)展仍然偏慢，主要原因在于：

四、如何進(jìn)一步加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)？

鑒于需求端與供給端均存在制約因素，下一階段須按照國(guó)務(wù)院部署，以“商品房+保障房”雙軌供給體系為抓手，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。近期召開(kāi)的中國(guó)城市工作會(huì)議也再次明確，住房體系應(yīng)堅(jiān)持“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的原則。從短期供求關(guān)系看，一線和新一線城市有望完成“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，大部分城市仍將面臨房?jī)r(jià)下跌壓力，復(fù)蘇分化將成為新常態(tài)。針對(duì)這一結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，建議采取以下措施：

鑒于成本與收益匹配難度較大，建議由中央主導(dǎo)商品房收儲(chǔ)，通過(guò)發(fā)行國(guó)債或者特別國(guó)債豐富資金來(lái)源，地方用好用足保障性住房再貸款和專項(xiàng)債等支持政策，以降低資本成本、提升項(xiàng)目盈利空間。此外，可考慮由中央和地方共同建立商品房收儲(chǔ)基金，基金資金一方面用于房源收儲(chǔ)，另一方面通過(guò)制度安排緩釋房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過(guò)建立合理的激勵(lì)機(jī)制提升房企和地方政府參與商品房收儲(chǔ)的意愿，如由中央給予地方收儲(chǔ)貼息、對(duì)收儲(chǔ)工作完成較好的地區(qū)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)等。

收儲(chǔ)房源的用途須與宏觀人口結(jié)構(gòu)及城市人口流動(dòng)趨勢(shì)相匹配：一方面，優(yōu)先用于一線城市供給短缺的長(zhǎng)租公寓、人才公寓，并同步降低申請(qǐng)門(mén)檻，以有效緩解青年群體與新市民的居住壓力；另一方面，應(yīng)結(jié)合人口老齡化進(jìn)程，適當(dāng)向養(yǎng)老公寓等適老化住房產(chǎn)品傾斜，形成多層次、差異化的住房保障體系，推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存的同時(shí)托底民生。

（五）構(gòu)建“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，還需深化土地管理制度改革

當(dāng)前嚴(yán)控新增的調(diào)控政策需與土地財(cái)政現(xiàn)實(shí)及新需求空間重新平衡。新增需求的空間分布與人口流動(dòng)、人口規(guī)模和產(chǎn)業(yè)布局高度相關(guān)，因此土地供應(yīng)應(yīng)避免“一刀切”，而應(yīng)由局部均衡走向整體均衡，建立動(dòng)態(tài)化、差異化的供地機(jī)制。盤(pán)活存量方面，建議推動(dòng)集體地入市，有效盤(pán)活存量閑置、低效、破碎化土地，推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)，提升城市建設(shè)用地規(guī)劃彈性，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，有效盤(pán)活存量閑置土地。