深圳灣的豪宅正陷入前所未有的困難期。

根據(jù)淘房君調(diào)查了解到，整個(gè)10月份，深圳灣才成交7套頂豪，創(chuàng)下年內(nèi)最差成交記錄。

恒裕濱城二期，建面170多平的戶型、中高層，今年3月份成交價(jià)在4700萬上下；10月底最新成交的一套同面積段的高層，只要3600萬；半年時(shí)間，跌價(jià)上千萬。

卓越維港南區(qū)，建面177平的5房，中間樓層，今年4月成交單價(jià)接近18.5萬/平；最新成交單價(jià)回落到16.1萬/平。

成交量上不去，成交價(jià)一直被“砍”，業(yè)主們信心嚴(yán)重受挫。

與此同時(shí)，深圳灣澐璽最新定價(jià)被爆出，單價(jià)14.3萬-30萬/平、總價(jià)3000萬-1.5億，這批新品一定程度上也會(huì)沖擊到深圳灣二手市場。

深圳灣還要調(diào)整到什么時(shí)候才是個(gè)頭啊......

深圳灣成交價(jià)持續(xù)走低

較高峰期普遍回調(diào)30%+

從近期的成交來看，作為頂豪“風(fēng)向標(biāo)”的恒裕濱城二期，10月成交了兩套建面168平的4房，全部都是可看海景的超高層；

月初，房源成交價(jià)3700萬；月底，直降百萬，房源成交價(jià)3600萬；持續(xù)刷新近五年價(jià)格新低。

要知道，該戶型在2022年，低樓層都能賣到5000萬；回落達(dá)到28%。

小區(qū)建面228平的樓王戶型，去年成交價(jià)7900萬；現(xiàn)在超高層中出現(xiàn)了一套筍盤，業(yè)主報(bào)價(jià)6250萬；調(diào)整幅度超20%。

卓越維港南區(qū)雙證合一后，建面176平的戶型一度從3610萬漲到了4700萬；

近期，該戶型成交價(jià)3100萬，價(jià)格為雙證合一以來的新低，跌幅約34%。

華潤城悅府1期，一套建面249平的4房，高樓層，今年3月業(yè)主報(bào)價(jià)6000萬，無人接手；

現(xiàn)在直降900萬、報(bào)價(jià)5100萬，比去年6月成交的中低層房源價(jià)格還低，依然無人接手。

三湘海尚，建面208平的4房，今年3月成交了一套3780萬的筍盤；

最新高樓層二手房的報(bào)價(jià)已經(jīng)下調(diào)至3600萬，比起3年前，調(diào)整幅度將近50%。

實(shí)際上，在長達(dá)三年的市場低谷期，深圳灣資產(chǎn)一直保持著很強(qiáng)的抗跌性；

直到2024年年中，才出現(xiàn)“補(bǔ)跌”，沒想到一發(fā)不可收拾，價(jià)格踩踏嚴(yán)重；

現(xiàn)在深圳灣的價(jià)格已普遍回調(diào)30%以上，但近期依然沒有出現(xiàn)“止跌”跡象。

超千套新房即將上架

沖擊深圳灣二手市場

對于近期深圳灣行情持續(xù)低迷，淘房君認(rèn)為，是受到了新房市場的沖擊。

今年底或者明年初，南山新房市場有3個(gè)豪宅都要賣，總供應(yīng)量超過1000套，預(yù)計(jì)都是兩千萬級別的豪宅。

包括：

后海總部基地的深圳灣澐璽，即將發(fā)售產(chǎn)品建面209-1050平；

深圳灣片區(qū)的中信信悅灣（原元灣府），計(jì)劃上新建面210-510平的產(chǎn)品；

蛇口的后海璽，首推建面197-235平大平層。

而深圳灣二手房市場一年的成交量也就200余套，新房供需比達(dá)到了驚人的5：1。

目前，深圳灣澐璽價(jià)格被爆出，包括：

209平：3000萬-3400萬，單價(jià)14.3萬-16.3萬/平；

269/295平：4100萬-4600萬，單價(jià)15.2萬-17.1萬/平；

305平：5300萬-5500萬， 單價(jià)17.4萬-18萬/平；

375平（西南）：6600萬-7000萬，單價(jià)17.6萬-18.6萬/平；

408平：6800萬-7500萬，單價(jià)16.6萬-18.4萬/平；

375（東南）：8000萬-8500萬，單價(jià)21.3萬-22.6萬/平；

500平：1.5億左右，單價(jià)30萬/平。

對于這個(gè)價(jià)格，市場上也有兩種聲音。

一方面，有購房者認(rèn)為這個(gè)地段本身就值錢。

澐璽作為“后?？偛炕亍苯陙淼奈ㄒ蛔≌玫兀苓叾际歉叨藢懽謽?、商業(yè)中心，底子上就是頂級；有購房者直言，這里的城市面貌跟上海外灘復(fù)星金融很相似。

再加上3.6米層高、接近100%使用率、進(jìn)深超2米的陽臺等，戶型和品質(zhì)也是沒得挑。

并且，澐璽的價(jià)格確實(shí)比很多人預(yù)想的要低，價(jià)格優(yōu)勢可以包容很多東西。在2018年，寶安壹方城都14萬一平了，現(xiàn)在深圳灣起步14萬一平，確實(shí)劃算。

另一方面，有購房者認(rèn)為，從自身居住舒適度來看，澐璽不達(dá)預(yù)期。

最主要的就是密度偏高和景觀差異。

譬如，悅府364平的戶型，主臥客廳都是無遮擋的海景，澐璽375平的戶型，卻做不到這一點(diǎn)。

雖然兩者價(jià)差上千萬，但就是有土豪愿意多花一千萬為景觀買單。

同時(shí)，淘房君也從二手中介處了解到，澐璽的實(shí)際價(jià)格或許比爆出來的還要更低，這確實(shí)吸走了不少客戶的注意力，本來準(zhǔn)備出手的買家，現(xiàn)在要先去澐璽看看樣板間、等其最終定價(jià)出來，再做決定。

深圳灣的豪宅，何時(shí)才能止跌？

深圳灣豪宅行情一路走低，主要原因在于購買力信心受挫。

淘房君從豪宅領(lǐng)域的資深中介那了解到：

干實(shí)業(yè)或者底蘊(yùn)“老錢”常年穩(wěn)定流向香蜜湖或者華僑城，一直有購買力“托底”；

購房者追求更極致的低密居住體驗(yàn)外，更認(rèn)為兩個(gè)片區(qū)屬于難得的“風(fēng)水寶地”，因此他們對香蜜湖、華僑城的豪宅價(jià)格心理預(yù)期不低。

“新貴”們買入深圳灣、寶中、前海等本來就是更偏向投資+自住，甚至投資傾向蓋過自住屬性，現(xiàn)在市場未能企穩(wěn)，大家只能把錢攥在手里繼續(xù)觀察。

此外，“限購”的存在，也把很多優(yōu)質(zhì)資金攔在了“門外”。

“杭州全面放開之后，單價(jià)沖14萬”，該中介調(diào)侃道，“如果今天南山住宅放開限購，講不定明天深圳灣的價(jià)格就漲上去了?！?/p>

淘房君也了解到，杭州的南星橋、江河匯等核心板塊單價(jià)突破8萬/平，外地客占比達(dá)71%。

無獨(dú)有偶，廣州全面放開限購后，還誕生了今年全國首個(gè)“百億開盤”項(xiàng)目--保利玥璽灣，單日銷售額破100億。

而即便未來依然不放開限購，淘房君認(rèn)為，深圳灣豪宅的價(jià)格下降空間已經(jīng)不大了。

畢竟大資金抄底一線城市豪宅的動(dòng)作也在加快。

同樣未全面放開限購的上海，今年上半年，其部分豪宅單價(jià)突破30萬/平，單套5000萬以上豪宅成交量占全國78%。

深圳灣豪宅已經(jīng)深度調(diào)整，部分豪宅的跌幅甚至超出市場平均水平，大資金遲早會(huì)來抄底。

現(xiàn)階段，只要新房價(jià)格不瘋狂砸盤，深圳灣二手市場就有真正企穩(wěn)的希望。

來源：深圳淘房志