近日，昆明城投（昆明市城建投資開發(fā)有限責(zé)任公司）爆出債務(wù)違約事件——因 53.43萬元欠款（47萬元本金+利息）未還，被納入失信被執(zhí)行人名單。小額欠款失信，當(dāng)前昆明城投的履約能力可見一斑。

昆明城投進(jìn)入“輸血”狀態(tài)

基此違約事件，聯(lián)合資信調(diào)整了昆明城投的評(píng)級(jí)——

個(gè)體等級(jí)從bbb+下調(diào)至bbb（下調(diào)一級(jí)）；

公司長(zhǎng)期信用等級(jí)AA+，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

聯(lián)合資信解釋，“昆明城投外部支持提升子級(jí)個(gè)數(shù)有7個(gè)”——即聯(lián)合資信認(rèn)為，昆明城投自身很弱，經(jīng)營(yíng)狀況和償債能力惡化，風(fēng)險(xiǎn)比之前更高，但同時(shí)，由于公司重要性很高，會(huì)得到很強(qiáng)的外部支持，從而將其長(zhǎng)期等級(jí)拉回到AA+這樣的低風(fēng)險(xiǎn)、高投資性級(jí)別。

評(píng)級(jí)展望為負(fù)面，則是鑒于昆明城投并不樂觀的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，聯(lián)合資信認(rèn)為，即使有強(qiáng)大的外部支持，未來仍有可能下調(diào)昆明城投的長(zhǎng)期信用等級(jí)。

事實(shí)上，昆明城投的“外部支持”已相當(dāng)尷尬。

按照企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，昆明城投的應(yīng)收賬款，91.65%（41.06億元）來自于昆明土儲(chǔ)中心；其他應(yīng)收賬款154.69億元，基本為政府開發(fā)項(xiàng)目欠款，如代墊市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)款114.78億元。

也就是說，昆明城投有約200億元開發(fā)欠款難以回款。

在此情況下，政府補(bǔ)助從2023年的70萬元增至2024年的7億元，顯示昆明城投進(jìn)入“輸血”狀態(tài)。

企業(yè)預(yù)警通顯示昆明城投相關(guān)數(shù)據(jù)

按照萬得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)——

2023年至今，昆明城投多次被納入失信被執(zhí)行人名單，涉及多起合同糾紛，執(zhí)行標(biāo)的從數(shù)萬元至數(shù)億元不等。

截至2024年末，昆明城投未決訴訟案件達(dá)25起，涉及標(biāo)的金額4.69億元；2025年1~4月新增訴訟24起，金額高達(dá)8.80億元，顯示法律風(fēng)險(xiǎn)快速累積。

2023年，昆明市委巡察發(fā)現(xiàn)昆明城投存在“三重一大”（重大事項(xiàng)決策、重要干部任免、重大項(xiàng)目投資決策、大額資金使用）決策程序執(zhí)行不嚴(yán)、財(cái)務(wù)管理不規(guī)范、整改不到位等問題；2024年8月，原董事長(zhǎng)楊曉斌因違紀(jì)違法接受審查、調(diào)查，顯示公司治理存在問題。

從建設(shè)主體到歷史債務(wù)處理方

業(yè)務(wù)模式的不可持續(xù)，被認(rèn)為是昆明城投陷入困局的主因。

此前，昆明城投高度依賴土地一級(jí)開發(fā)，以土地整理主體身份，承擔(dān)了征地拆遷、市政配套等巨額前期投入。

此種模式，也是城投公司2010~2020年城市擴(kuò)張期的主流路徑：城投公司作為政府代理人，先行墊資完成土地一級(jí)開發(fā)，待土地出讓后由財(cái)政按成本加成方式回購(gòu)，形成“開發(fā)—融資—回款”閉環(huán)。

該模式在財(cái)政充裕、土地市場(chǎng)火熱時(shí)期具備可行性。但是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、地方財(cái)政緊張、地方債清理等一系列動(dòng)作，土地出讓金等收入無法兌現(xiàn)，該模式即陷入困境。

巫家壩片區(qū)開發(fā)，為昆明城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)引爆點(diǎn)。

2017年9月，經(jīng)過調(diào)整的昆明巫家壩片區(qū)規(guī)劃，明確擬建設(shè)占地5070畝的“中央公園”，定位為亞洲第一大城市公園，旨在打造昆明面向南亞、東南亞的區(qū)域金融、總部、傳媒與商業(yè)中心。該規(guī)劃于2018年8月啟動(dòng)前期咨詢、勘察與設(shè)計(jì)總承包招標(biāo)，2023年初被納入云南省“重中之重”項(xiàng)目。

昆明城投作為土地一級(jí)開發(fā)主體，自規(guī)劃初期即深度參與。2020年11月，昆明城投與俊發(fā)集團(tuán)簽署《昆明市巫家壩曉東雨龍片區(qū)城市更新項(xiàng)目合作協(xié)議》，標(biāo)志其作為核心實(shí)施主體全面啟動(dòng)片區(qū)征遷與基礎(chǔ)設(shè)施配套工作。

然而，自2021年起，昆明城投便因融資困難、政府回購(gòu)資金延遲、項(xiàng)目征遷停滯等原因，與俊發(fā)、保利等合作方爆發(fā)多起法律糾紛。本文開頭提及的53.43萬元欠款事件，即為昆明城投與俊發(fā)的未結(jié)清債務(wù)。

2023年底，官渡區(qū)政府明確調(diào)整開發(fā)模式：未實(shí)質(zhì)性開展的項(xiàng)目由官渡區(qū)人民政府實(shí)施，昆明城投逐步退出主導(dǎo)角色，轉(zhuǎn)為歷史債務(wù)處理方。

也就是說，在國(guó)家系統(tǒng)性推動(dòng)城投平臺(tái)“去政府信用背書、轉(zhuǎn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”改革背景下，昆明城投實(shí)質(zhì)喪失了開發(fā)主導(dǎo)權(quán)，巫家壩等重大項(xiàng)目由央企代建——昆明城投的角色從建設(shè)主體轉(zhuǎn)向歷史債務(wù)處理方。

剝離房地產(chǎn)開發(fā)，并非就此坦途

回頭再看，昆明城投雖是“政府代理人”與“市場(chǎng)參與者”身份合體，但實(shí)際既無財(cái)政兜底能力，又無市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，在大的市場(chǎng)變局面前，缺少應(yīng)對(duì)方式。其未來局面化解，依然高度依賴地方政府的支付能力、化債資源的傾斜以及更深層次的體制、機(jī)制改革。

作為市場(chǎng)調(diào)整的直接結(jié)果，昆明城投被擠出了房地產(chǎn)開發(fā)。

而同處一省的云南城投，則從2022年即已主動(dòng)進(jìn)行“去房開化”。

2022年12月，云南城投在控股股東云南省康旅控股集團(tuán)支持下，啟動(dòng)重大資產(chǎn)重組，以便徹底退出房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

云南城投通過公開掛牌方式，出售旗下14家房地產(chǎn)開發(fā)子公司股權(quán)，其中13家由康旅旗下子公司承接，1家由第三方接盤。交易完成后，云南城投不再保留任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，僅保留少量自持運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)（如酒店、購(gòu)物中心），標(biāo)志著其從“開發(fā)商”向“運(yùn)營(yíng)商”的根本性轉(zhuǎn)變。

截至2025年6月30日，云南城投房地產(chǎn)開發(fā)收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重約為20%，較2021年高峰期（約70%）顯著收縮，商業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)合計(jì)貢獻(xiàn)收入占比已達(dá)64%。公司已無新增土地儲(chǔ)備、無新開工項(xiàng)目，2025年第3季度銷售金額僅0.2億元，同比持平，銷售面積0.18萬平方米，為存量尾盤清盤。

以此預(yù)計(jì)，未來2026年財(cái)報(bào)中，房地產(chǎn)開發(fā)收入可能歸零或極低，甚至不再作為獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊列示，即云南城投正式完成“去房開化”轉(zhuǎn)型。

系統(tǒng)性剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、進(jìn)入輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，城投公司只是業(yè)態(tài)之一。

如近日的一系列“1元?jiǎng)冸x”事件——

2025年9月，中交地產(chǎn)以1元對(duì)價(jià)將房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債（含38億元債券債務(wù)）轉(zhuǎn)讓至中交房地產(chǎn)集團(tuán)，管理團(tuán)隊(duì)全面更換為輕資產(chǎn)背景人才。

2025年9月，南國(guó)置業(yè)以1元對(duì)價(jià)將17項(xiàng)股權(quán)資產(chǎn)、115.79億元其他應(yīng)付款等轉(zhuǎn)讓至控股股東全資子公司。轉(zhuǎn)型后，公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市更新服務(wù)、物業(yè)管理等。

2025年10月，津投城開以1元對(duì)價(jià)將房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)全部資產(chǎn)及負(fù)債（評(píng)估值-2.39億元）轉(zhuǎn)讓至天津城市運(yùn)營(yíng)發(fā)展有限公司，公司轉(zhuǎn)向城市集中供熱、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)等。

這意味著什么呢？

意味著“應(yīng)急手術(shù)式”切割，甩下房地產(chǎn)開發(fā)包袱，短期改善公司處境。而新的挑戰(zhàn)也剛剛開始，“去房開化”并不意味著未來一片坦途。

以云南城投來看，其從“傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市綜合服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”的轉(zhuǎn)型已初見成效，但是，云南城投的歷史包袱依然沉重：即便經(jīng)過一系列出售，截至2025年第三季度，公司的資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)80%。

盡管云南城投目前重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)這兩大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，管理面積增長(zhǎng)迅速，但其產(chǎn)生的收入，還難以完全彌補(bǔ)地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離后留下的缺口，即新業(yè)務(wù)規(guī)模尚小，收入不足。

轉(zhuǎn)型不僅意味著切割陣痛，更意味著新的競(jìng)爭(zhēng)壓力顯現(xiàn)，所謂輕資產(chǎn)——商業(yè)管理賽道也是一片競(jìng)爭(zhēng)激烈的紅海。

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮