買(mǎi)房的邏輯是什么？

先從城市開(kāi)始選擇，再到城市內(nèi)部的區(qū)域判斷，次之是小商圈，最后再到小區(qū)和房子里。

我已經(jīng)有一年多的時(shí)間，沒(méi)有寫(xiě)過(guò)福州的商圈分析內(nèi)容了。在早期內(nèi)容當(dāng)中，我分析過(guò)東街口，中亭街，省體中心，天元湖前，三角井，西湖左海，寶龍萬(wàn)象，臺(tái)江鰲峰，浦上大道，金山大道等商圈，得到很多網(wǎng)友的認(rèn)可。

每一個(gè)商圈的發(fā)展程度不同，福州正以分時(shí)間，分階段，分梯隊(duì)，分目標(biāo)的發(fā)展方式，重塑各個(gè)板塊的未來(lái)發(fā)展。

不知道你們是否還記得，2018年前后，閩侯高新區(qū)被推向風(fēng)口，成為福州最熱，最值得投資的商圈。房?jī)r(jià)一度從單價(jià)1.1萬(wàn)，攀升到2.4萬(wàn)之間，中海寰宇天下就是最直觀的體現(xiàn)。

從那以后，東二環(huán)開(kāi)始進(jìn)入大眾的視野，至今還是福州房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，單價(jià)3-4萬(wàn)的房子，隨處可見(jiàn)。

大體上歸納一下，福州這幾年的發(fā)展，從三江口到高新區(qū)，從東二環(huán)到五里亭，從三遠(yuǎn)片區(qū)到市中心，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)發(fā)展的方向都不一樣。踩在風(fēng)口上的階段買(mǎi)房，無(wú)疑讓你們成為最堅(jiān)挺的“接盤(pán)俠”。

東街口商圈的發(fā)展

福州人當(dāng)中，沒(méi)有不知道東街口這個(gè)地方吧，它是福州最早的發(fā)源地，就連我這個(gè)從外地來(lái)福州的小白，對(duì)東街口都有一種特殊的情感。

14年前，東街口的環(huán)形人行天橋還沒(méi)有拆除，站在天橋上，看著橋底下人來(lái)人往，走走停停，川流不息的人群和車(chē)流量，原來(lái)，這就是城市。

東街口曾經(jīng)是福州唯一一個(gè)商業(yè)繁華的區(qū)域，雖然有寶龍城市廣場(chǎng)，但依然比不過(guò)東百和大洋晶典這兩個(gè)綜合體。在福州可以去逛街消費(fèi)的地方很少，那時(shí)候泰禾廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等綜合體，還沒(méi)有形成，福州也相對(duì)比較小，人們生活的區(qū)域都集中在鼓臺(tái)兩個(gè)區(qū)域。

14年后的今天，東街口的定位拉的很高，很多人把東百定義為福州高端消費(fèi)的地方，其次是福州這十幾年當(dāng)中，各個(gè)板塊都有屬于自己的商業(yè)綜合體，人流也就被分化在福州各個(gè)地方。

逐漸走向落幕的“東街口”

我這里指的是地產(chǎn)方面，不是商業(yè)上的落幕，而是周邊房子的價(jià)格，正在逐步走向低谷。

以東街口為中心，向西延伸至楊橋西路的西門(mén)大榕樹(shù)，向東到省立醫(yī)院，向北到鼓屏路鼓一小學(xué)，向南則是到冠亞廣場(chǎng)附近。

在這個(gè)商圈當(dāng)中，拆遷安置房&單位宿舍，九十年代的小區(qū)占比達(dá)到95%，幾乎沒(méi)有新房，也沒(méi)有次新小區(qū)，即便是有幾個(gè)，價(jià)格也是讓普通民眾難以接受。

舉兩個(gè)小區(qū)為例，花滿庭2022年交付，105平米的房子，成交價(jià)格435萬(wàn)，單價(jià)4萬(wàn)的安置房。建發(fā)紫宸，2026年交房，現(xiàn)在也賣(mài)得差不多了，均價(jià)是8萬(wàn)/平米，而且是大戶型。

然而，老舊小區(qū)的價(jià)格，這兩年卻呈直線下跌的趨勢(shì)。

達(dá)明新村，雙拋橋一里，劃片至達(dá)明小學(xué)的小區(qū)，剛剛看到成交的單價(jià)是18000元/平米。

創(chuàng)業(yè)新村，開(kāi)元新村，劃片至井大小，福一中，最近的成交單價(jià)竟然出現(xiàn)低于2萬(wàn)的價(jià)格。

二附小，鼓二小對(duì)口延安中，這里應(yīng)該算是福州書(shū)包的天花板，對(duì)比前兩年的高位，安福新村，安泰中心，最高成交單價(jià)超6萬(wàn)，劃片到這學(xué)校，已經(jīng)出現(xiàn)單價(jià)4萬(wàn)的房子了。

由于大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蕭條，人們對(duì)學(xué)區(qū)教育的追求也降低標(biāo)準(zhǔn)，一方面是收入跟不上，另一方面是覺(jué)得，花這么高的代價(jià)，給孩子就為了上學(xué)，平衡價(jià)格與教育之間，不劃算。

所以，以東街口為中心，輻射出來(lái)周邊的老破舊，當(dāng)下的價(jià)格也就一落再落，越來(lái)越便宜了。

未來(lái)已來(lái)

去年，我們說(shuō)過(guò)一句很經(jīng)典的話，“今年，可能是前三年，后三年，最好的一年?！?/p>

事實(shí)上，我們都很清楚，學(xué)區(qū)房永遠(yuǎn)都是給中等家庭準(zhǔn)備的。真正有幾千萬(wàn)的家庭，他們?cè)缇徒o孩子很好的鋪路了，對(duì)于學(xué)分制的教育，并不是那么在意。而沒(méi)錢(qián)的人，是有想法，沒(méi)辦法。

反倒是，高不高，低不低，中等收入的家庭，對(duì)學(xué)區(qū)的追求更在乎，畢竟我們每個(gè)人都知道一件事：知識(shí)改變命運(yùn)，會(huì)讀書(shū)的孩子，才有機(jī)會(huì)改變當(dāng)下，有一個(gè)好的未來(lái)。

我個(gè)人對(duì)東街口商圈的看法是：

未來(lái)已來(lái)，別想著老破舊還有升值空間，它只會(huì)被慢慢的弱化，因?yàn)槿竦慕逃潭榷荚谔嵘?，特別是城市里的家長(zhǎng)，本身就有一定的文學(xué)底子。

拿小編身邊的同事舉例子，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人，應(yīng)該算是比較底層，而他們最少的文憑都在大專(zhuān)，教孩子算數(shù)，基本的英語(yǔ)，語(yǔ)文閱讀等，都不成問(wèn)題。他們?cè)趲Ш⒆拥倪^(guò)程中，我都看在眼里。

加上現(xiàn)在福州各個(gè)區(qū)域，都有很多好的學(xué)校出現(xiàn)，教育資源不再集中于東街口板塊，自然而然會(huì)把學(xué)區(qū)教育資源分化出去。

關(guān)鍵還有一點(diǎn)，大家對(duì)生活環(huán)境的品質(zhì)追求提升了。東街口附近的新房子太貴買(mǎi)不起，只能退到二環(huán)以外，價(jià)格便宜，且環(huán)境好的小區(qū)。

比如：在鼓山新區(qū)的新區(qū)小，這里不僅有地鐵，還有新樓盤(pán)，還有鼓山新區(qū)小學(xué)，交通，教育，品質(zhì)，一站式配齊，且單價(jià)只要2萬(wàn)左右，去市中心買(mǎi)老破舊的人，自然就減少了。

關(guān)于每個(gè)商圈的發(fā)展，每個(gè)人都有自己的認(rèn)識(shí)，小編個(gè)人觀點(diǎn)，不喜勿噴。

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