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案情概述

2018年9月，曾某與江西某置業(yè)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了某地下商城商鋪。根據(jù)江西某置業(yè)有限公司與南昌市某經(jīng)營管理中心簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，雙方約定了物業(yè)費的計費方式為包干制，且明確物業(yè)服務(wù)費為18元/月/平方米建筑面積。然而，南昌市某經(jīng)營管理中心后續(xù)以物業(yè)工作量增加、服務(wù)成本上漲等為由，單方面調(diào)整了物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，要求曾某按照更高的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費。雙方因此產(chǎn)生爭議，曾某遂將南昌市某經(jīng)營管理中心訴至法院，要求其按照前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)退回多收取的物業(yè)費。

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裁判結(jié)果及理由

南昌市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，南昌市某經(jīng)營管理中心作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，接受開發(fā)商的選聘，為案涉地下商城提供前期物業(yè)服務(wù)，與曾某之間存在合法有效的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)費的調(diào)整屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，關(guān)乎全體業(yè)主的共同利益，因此必須經(jīng)業(yè)主參與表決并共同決定。南昌市某經(jīng)營管理中心未經(jīng)法定表決程序即對物業(yè)費進行調(diào)整，違反了法律規(guī)定，故案涉商鋪的物業(yè)費仍應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的18元/月/平方米標(biāo)準(zhǔn)收取。鑒于南昌市某經(jīng)營管理中心已按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)收取了物業(yè)費，法院依法判決其退還多收的物業(yè)費。

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典型意義及啟示

本案具有顯著的典型意義，它反映了當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中物業(yè)費調(diào)價糾紛的敏感性和突出性。近年來，隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和業(yè)主維權(quán)意識的增強，物業(yè)費調(diào)價糾紛頻發(fā)，成為物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一大熱點問題。

1. 維護業(yè)主合法權(quán)益：法院判決南昌市某經(jīng)營管理中心退還多收的物業(yè)費，直接維護了曾某等業(yè)主的合法權(quán)益，體現(xiàn)了司法對業(yè)主權(quán)利的保障。

2. 規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)：本案判決向物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳遞了明確的信號，即物業(yè)收費應(yīng)遵循公平公開、合理誠信的原則，不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)或巧立名目多收費用。這有利于推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信經(jīng)營。

3. 強化程序意識 ：法院強調(diào)物業(yè)費的調(diào)整必須經(jīng)業(yè)主參與表決并共同決定，這體現(xiàn)了對法定程序的尊重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)整物業(yè)費時，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會的決策程序，確保調(diào)整的合法性和有效性。

4. 促進和諧共治 ：本案也提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間應(yīng)建立和諧共治的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極履行服務(wù)職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量；業(yè)主也應(yīng)積極參與小區(qū)事務(wù)的管理和決策，共同維護小區(qū)的良好秩序和業(yè)主的共同利益。

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總結(jié)

綜上所述，本案不僅解決了曾某與南昌市某經(jīng)營管理中心之間的物業(yè)費糾紛，更對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展產(chǎn)生了積極的推動作用。它提醒物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營過程中要遵守法律法規(guī)和合同約定，尊重業(yè)主的合法權(quán)益和共同決策權(quán)；同時也鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)事務(wù)的管理和決策，共同推動小區(qū)的和諧發(fā)展。

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