來源：中指物業(yè)研究

2025年，是中國物業(yè)管理行業(yè)告別舊有發(fā)展模式、邁向高質(zhì)量發(fā)展新征程的關鍵轉(zhuǎn)型元年。在宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下，行業(yè)增長的底層邏輯從依賴規(guī)模擴張的“增量競爭”，徹底轉(zhuǎn)向以存量運營、精益服務和價值創(chuàng)造為核心的“質(zhì)效競爭”。本文旨在全面梳理2025年全國物業(yè)管理行業(yè)的整體態(tài)勢，并深度聚焦粵港澳大灣區(qū)核心引擎——廣州市的行業(yè)發(fā)展狀況，總結其在該年度的市場表現(xiàn)、核心挑戰(zhàn)與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路徑。同時，基于“十四五”收官之年的積淀與“十五五”開局之年的新機遇，對2026年廣州物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢進行前瞻性展望，為行業(yè)參與者提供戰(zhàn)略參考。

中指研究院廣州分院基于公正、客觀、全面的研究原則，通過對廣州市優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)的綜合評估，特發(fā)布【2025年廣州市物業(yè)服務優(yōu)秀企業(yè)50強】榜單。通過對標桿企業(yè)經(jīng)營實踐的深入剖析與系統(tǒng)提煉，旨在樹立行業(yè)典范，推廣成功經(jīng)驗，以點帶面引導行業(yè)整體進步，最終促進行業(yè)形成更加健康、高效和優(yōu)質(zhì)的發(fā)展態(tài)勢。

行業(yè)共識深化：“質(zhì)價相符”成為價值錨點

2025年，中國物業(yè)管理行業(yè)最顯著的共識莫過于“質(zhì)價相符”理念的深入人心。隨著房地產(chǎn)開發(fā)“黃金時代”的落幕，物業(yè)管理行業(yè)競爭的焦點已從爭搶新增項目的“跑馬圈地”，轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪抠Y產(chǎn)的精耕細作。這一轉(zhuǎn)變在加劇市場競爭的同時，也伴隨著業(yè)主方服務預期的顯著提升。然而，服務標準的提升與成本壓力并存，導致全國范圍內(nèi)的物業(yè)服務客戶滿意度面臨持續(xù)挑戰(zhàn)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021-2025年間，全國物業(yè)服務客戶滿意度得分整體呈現(xiàn)波動下行態(tài)勢。2025年，全國物業(yè)服務滿意度降至72.9分，這一數(shù)據(jù)直觀地反映了行業(yè)在轉(zhuǎn)型陣痛期中面臨的困境：一方面，企業(yè)需要投入更多資源以提升服務品質(zhì)應對業(yè)主的高要求；另一方面，傳統(tǒng)的包干制收費模式在經(jīng)濟下行壓力下調(diào)價困難，導致企業(yè)“增收不增利”，難以將品質(zhì)投入有效轉(zhuǎn)化為合理回報，從而形成惡性循環(huán)。2021-2025年物業(yè)服務客戶滿意度的趨勢圖清晰地顯示了這一下行曲線。

價格指數(shù)方面，2025年中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告顯示，二十個重點城市物業(yè)服務價格綜合指數(shù)為1073.24，同比微降0.20%。這表明整體物業(yè)服務價格市場承壓，增長乏力。具體到價格，二十城物業(yè)服務均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%。分城市看，一線城市價格水平依然領跑，深圳（3.97元）、北京（3.93元）、上海（3.51元）位居前列，但增速放緩甚至出現(xiàn)下調(diào)，反映出行業(yè)普遍面臨的“價難漲”困境。這種全國性的價格壓力，倒逼物業(yè)企業(yè)必須通過優(yōu)化價格機制、科技賦能與模式創(chuàng)新來突破瓶頸，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。下圖2025年物業(yè)服務客戶滿意度細項指標得分情況進一步揭示了各細分服務項（如安保、保潔、維修、客服等）的得分情況，幫助企業(yè)精準定位服務短板。

作為中國經(jīng)濟最活躍的城市之一，廣州物業(yè)管理行業(yè)在2025年直面三重核心挑戰(zhàn)：其一，城市更新加速推動服務重心從新建樓盤向結構復雜、設施老化的存量社區(qū)轉(zhuǎn)移，對物業(yè)的工程維護和社區(qū)協(xié)調(diào)能力提出更高要求；其二，廣州作為超大型城市，其多元人口結構持續(xù)提升需求的多樣化和精細化程度，需要物業(yè)提供更具個性化的服務方案；其三，毗鄰港澳的區(qū)位優(yōu)勢也帶來了對標壓力，港澳地區(qū)的高端服務標準無形中抬升了本地業(yè)主的期望值。

2025年廣州物業(yè)服務滿意度評分為73.5分，雖較2024年微降0.5分，但仍高于全國平均水平（72.9分）。這一細微的波動，深刻反映了廣州行業(yè)正處于加速貫徹精細化與標準化轉(zhuǎn)型的階段特征。面對壓力，廣州物業(yè)行業(yè)堅持以高質(zhì)量發(fā)展為核心戰(zhàn)略，積極求變。本年度，廣州物業(yè)企業(yè)正全面落實新版服務標準體系，該體系覆蓋流程規(guī)范、作業(yè)細則與考評維度，旨在從制度源頭破解服務痛點，為長遠發(fā)展奠定基礎。

廣州一批優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)在這一過程中發(fā)揮了標桿作用，它們通過卓越的服務品質(zhì)和管理能力，贏得了市場認可，位列2025年廣州物業(yè)服務滿意度優(yōu)秀企業(yè)榜單。

在價格表現(xiàn)上，廣州展現(xiàn)出較強的市場韌性。2025年12月，廣州市物業(yè)服務價格指數(shù)為1023.50點，同比持平，在二十大城市中同比漲幅位列并列第四。然而，廣州的指數(shù)值仍顯著低于二十大城市綜合平均值（1073.24），且在北上廣深四個一線城市中排名居末。這反映出廣州物業(yè)市場整體價格水平相對溫和。但從長期趨勢看，廣州物業(yè)服務均價從2013年的2.26元/平方米/月穩(wěn)步增長至2025年末的2.87元/平方米/月，十多年間呈現(xiàn)穩(wěn)健上升趨勢，這恰恰印證了廣州市物業(yè)管理行業(yè)在提升服務標準與質(zhì)量方面的持續(xù)投入。

圖：2013—2025年廣州市物業(yè)服務均價變化情況

發(fā)展戰(zhàn)略演進：“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“質(zhì)效優(yōu)先”

“十四五”期間，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)歷了根本性轉(zhuǎn)變，從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)為“質(zhì)效優(yōu)先”。這一轉(zhuǎn)變在上市物業(yè)企業(yè)的管理面積數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得淋漓盡致。2021年，上市物企管理面積平均增速曾超過40%，呈現(xiàn)出狂飆突進的態(tài)勢。但此后，增速逐年顯著下降。截至2025上半年，上市樣本物企管理面積均值約1.66億平方米，同比增長僅3.11%，增速同比下降6.41個百分點。

管理面積增速的放緩是主客觀因素共同作用的結果�？陀^層面，房地產(chǎn)市場進入存量時代，優(yōu)質(zhì)增量項目稀缺，市場拓展從“藍�！弊�?yōu)椤凹t海”，企業(yè)面臨激烈的資源競爭。同時，在項目續(xù)約環(huán)節(jié)，業(yè)主委員會意識覺醒，對服務品質(zhì)要求提高，使得“保項目”的難度與“拓項目”不相上下。主觀層面，物業(yè)企業(yè)出于經(jīng)營效益考量，主動進行戰(zhàn)略性收縮，退出那些收費率低、糾紛多、盈利能力差的低質(zhì)、低效項目，將資源集中到核心區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項目上，追求更健康的現(xiàn)金流和更高的利潤水平。這一“做減法”的趨勢在2025年仍在延續(xù)，并成為行業(yè)理性發(fā)展的標志。

面對全國性的轉(zhuǎn)型壓力，廣州市物業(yè)管理行業(yè)展現(xiàn)出強大的韌性與活力，始終堅持高質(zhì)量發(fā)展理念。截至2024年，全市物業(yè)管理總面積已突破4.2億平方米，基本盤穩(wěn)固。從業(yè)態(tài)分布看，結構持續(xù)優(yōu)化：

? 住宅物業(yè)是絕對核心，管理面積約2.8億平方米，占比66.3%，凸顯了居住服務需求的穩(wěn)定性和基本盤作用。

? 非住宅業(yè)態(tài)在調(diào)整中優(yōu)化，其中辦公物業(yè)管理面積占比約13.7%，商業(yè)物業(yè)管理面積占比約8.1%，是行業(yè)多業(yè)態(tài)發(fā)展的重要支柱。

? 尤為值得注意的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)/工業(yè)園區(qū)業(yè)態(tài)管理面積占比提升至1.2%，這一變化直接呼應了廣州市“制造業(yè)立市”戰(zhàn)略的推進。智能制造、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的快速擴張，催生了大量對高標準產(chǎn)業(yè)載體和配套服務的需求，預示著物業(yè)管理服務正向產(chǎn)業(yè)服務鏈延伸，開辟了新的增長賽道。

此外，全市物業(yè)管理項目總數(shù)近5800個，其中住宅小區(qū)達3551個，構成了覆蓋全市的社區(qū)服務網(wǎng)絡，為物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)增值服務提供了龐大的用戶基礎。

經(jīng)營效益分化：全國增速放緩，廣州龍頭彰顯韌性

2025年，物業(yè)企業(yè)營收增速下滑成為新常態(tài)。上半年，上市物業(yè)企業(yè)的營業(yè)收入均值約為24.38億元，同比增長3.57%，增速較2024年同期下降1.90個百分點�；仡�2024年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速亦呈回落態(tài)勢。可見，行業(yè)平均營收增速已穩(wěn)定在3%-4%的低速區(qū)間。

這一方面源于管理面積增速的放緩，另一方面則由于高毛利率的社區(qū)增值服務增長動力減弱。過去被寄予厚望的社區(qū)零售、資產(chǎn)經(jīng)紀等增值服務，在實踐中的滲透率和盈利能力面臨挑戰(zhàn)。2025年，企業(yè)更傾向于收縮戰(zhàn)線，將資源聚焦于與物業(yè)管理核心業(yè)務關聯(lián)度更高、更易產(chǎn)生協(xié)同效應的增值服務上，如家裝宅配、車位運營、線上廣告等，追求更務實、更可持續(xù)的收入增長。

在全國行業(yè)整體承壓的背景下，廣州的上市物業(yè)服務企業(yè)憑借扎實的基本盤和戰(zhàn)略定力，表現(xiàn)出更強的抗風險能力。2025年上半年，廣州市港股上市物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入均值達30.31億元，顯著高于全國上市物企均值（24.38億元）。預計全年營業(yè)收入均值將達61億元，展現(xiàn)出廣州龍頭企業(yè)的強勁實力。

表：2022年—2025年上半年廣州市港股上市物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入情況（單位：億元）

Wind，中指研究院整理

2022年一2025年上半年廣州市港股上市物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入情況的詳細數(shù)據(jù)揭示了各企業(yè)的表現(xiàn)分化：

? 保利物業(yè)、越秀服務等國企背景的企業(yè)增長穩(wěn)健，持續(xù)擴大領先優(yōu)勢。

? 雅生活服務、合景悠活、時代鄰里等企業(yè)則經(jīng)歷了營收調(diào)整，反映出其主動進行業(yè)務結構調(diào)整、退出低效項目的戰(zhàn)略選擇。

? 部分中小型物業(yè)企業(yè)如星悅康旅、方圓生活服務等，營收規(guī)模較小且承壓明顯，行業(yè)集中度可能進一步提升。

這種分化表明，在市場下行期，具備品牌、資本和運營優(yōu)勢的頭部企業(yè)更能把握機遇，實現(xiàn)逆境增長。

科技賦能變革：AI優(yōu)化行業(yè)運營模式

2025年是人工智能技術在物業(yè)管理行業(yè)應用的爆發(fā)之年。AI不再僅僅是遠景規(guī)劃，而是開始深度融入日常運營，重構傳統(tǒng)服務模式。物業(yè)企業(yè)積極擁抱AI，旨在將其應用于現(xiàn)實服務場景，切實提升運營效率、降低成本和改善用戶體驗。應用方向主要集中在幾個方面：通過AI算法優(yōu)化公共區(qū)域的能源管理，實現(xiàn)節(jié)能降耗；利用AI客服自動應答常見問題、生成和派單工單，提升客服效率；構建基于AI的輿情監(jiān)測和風險預警系統(tǒng)，幫助管理者防范潛在風險。

作為創(chuàng)新前沿城市，廣州的物業(yè)服務企業(yè)在AI應用上表現(xiàn)得尤為積極，掀起了一場重要的智慧場景變革。具體應用體現(xiàn)在：

優(yōu)化能源管理：針對大型社區(qū)和商業(yè)項目，對照明、空調(diào)等能耗大戶進行智慧管理，通過AI算法分析用電習慣，提供定制化的節(jié)能方案，顯著降低運營成本。

提升員工工作效率：利用AI圖像識別技術輔助保安巡邏、巡檢公共設施，自動識別異常情況并上報，讓人力資源更專注于處理復雜事務。

智慧工單管理：業(yè)主通過App報事報修后，AI技術可自動提取關鍵詞形成標準化工單、并根據(jù)位置和技能自動派發(fā)給最近最合適的維修人員，甚至能替代一線客服完成部分信息錄入和標簽分類工作。

賦能輿情監(jiān)測：在大型社區(qū)論壇、微信群等渠道，AI技術可實時監(jiān)測業(yè)主討論熱點和情緒傾向，構建風險預警系統(tǒng)，幫助項目負責人提前介入，化解潛在矛盾。

此外，部分廣州物業(yè)公司正嘗試技術跨界應用，如探索社區(qū)微電網(wǎng)管理、與自動駕駛公司合作試點無人配送等，不斷挖掘創(chuàng)新場景。

競爭壁壘重構：聚焦深耕，構筑核心競爭力

當前，物業(yè)管理行業(yè)已徹底告別以規(guī)模論英雄的時代，轉(zhuǎn)而追求以“聚焦深耕”為抓手的高質(zhì)量發(fā)展。企業(yè)不再盲目追求在管面積的總量，而是更注重在自身具有優(yōu)勢的區(qū)域、擅長的業(yè)態(tài)和服務的目標客戶群體中精耕細作。這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的核心目的是實現(xiàn)運營效率與服務品質(zhì)的雙重提升，通過打造高項目密度區(qū)域來降低單位管理成本，通過專業(yè)化服務來提升客戶粘性和滿意度，最終夯實企業(yè)的核心競爭力與盈利水平。

廣州的物業(yè)服務企業(yè)敏銳地把握了這一趨勢。越來越多的企業(yè)，特別是本土龍頭企業(yè)，已明確提出城市深耕戰(zhàn)略，設定在廣州乃至大灣區(qū)內(nèi)的管理規(guī)模與項目密度目標。它們通過集中資源、優(yōu)化供應鏈和本地化服務團隊，持續(xù)提升在特定區(qū)域內(nèi)的服務質(zhì)量和品牌影響力。這一轉(zhuǎn)變標志著廣州物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營邏輯正從“規(guī)模優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“效益優(yōu)先”，更加關注單個項目的盈利能力，以及由集約化運營所帶來的規(guī)模效應和集聚效應。

未來路徑展望——“十五五”時期的高質(zhì)量發(fā)展新篇章

“十五五”時期（2026-2030年），物業(yè)管理行業(yè)將步入以“韌性”和“價值”為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。企業(yè)需通過系統(tǒng)性戰(zhàn)略重塑，構建抵御經(jīng)濟周期的能力，并為業(yè)主、資產(chǎn)及社會創(chuàng)造可感知的價值。

一、行業(yè)趨勢：從“量變”到“質(zhì)變”的深化

• “質(zhì)價相符”機制落地實踐

收費模式創(chuàng)新：單純的包干制調(diào)價難度大，2026年起，企業(yè)將加速探索酬金制、階梯式服務套餐（如基礎包、升級包、增值包）等模式，增強服務內(nèi)容與價格的透明度，賦予業(yè)主更多選擇權。

數(shù)字化賦能成本透明化：借助物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術，物業(yè)企業(yè)可清晰展示人力、能耗、維護等成本構成，為“質(zhì)價相符”提供數(shù)據(jù)支撐，提升調(diào)價或服務分級的說服力。

AI驅(qū)動決策升級：AI應用將從單點工具發(fā)展為綜合運營平臺，實現(xiàn)預測性維護（如電梯、水泵故障預警）、數(shù)據(jù)驅(qū)動經(jīng)營決策（如資源分配、增值服務設計），并深化與智慧城市平臺的協(xié)同。

• 戰(zhàn)略聚焦與精益運營

區(qū)域深耕取代廣泛布點：企業(yè)將轉(zhuǎn)向“聚焦深耕”戰(zhàn)略，在優(yōu)勢城市提升管理密度和市場份額，通過資源集中降低邊際成本，強化規(guī)模效應。

營收結構優(yōu)化：一方面深挖基礎物業(yè)費價值（提升收繳率、推動調(diào)價），另一方面精耕增值服務（針對高端住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等精準需求），并依托科技降本增效（如自動化減少人力依賴）。

能力建設與生態(tài)構建：競爭壁壘將依賴于人才體系革新（培養(yǎng)懂技術、金融的復合型人才）、本地化服務生態(tài)（聯(lián)合供應商、社區(qū)商戶等）以及品牌價值（融入ESG理念）。

二、廣州展望：引領大灣區(qū)，開啟行業(yè)新紀元

立足深厚的商業(yè)底蘊、活躍的創(chuàng)新氛圍與“制造業(yè)立市”的堅實產(chǎn)業(yè)基礎，廣州在“十五五”期間將進一步發(fā)揮其在大灣區(qū)的核心引擎作用，不僅有望在酬金制、服務分級等物業(yè)管理模式上率先突破，為全國提供成熟范本，還將依托人工智能與大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢，推動物業(yè)企業(yè)深度對接城市智慧管理系統(tǒng)，在疫情預警、獨居老人關愛等領域創(chuàng)造更大社會價值。同時，圍繞智能制造、科技創(chuàng)新等新興產(chǎn)業(yè)，廣州將衍生出領先的園區(qū)物業(yè)管理體系，形成差異化競爭力。在此基礎上，廣州的優(yōu)秀企業(yè)有望將在超大城市實踐中錘煉出的管理標準與服務模式，向大灣區(qū)乃至全國輸出，形成可復制的“廣州方案”，從而在高質(zhì)量發(fā)展中樹立新標桿，為行業(yè)開啟新的發(fā)展階段。

結論

2025年，是中國物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型元年，也是廣州物業(yè)行業(yè)在挑戰(zhàn)中錘煉韌性、在變革中尋找新機的關鍵一年。行業(yè)整體從規(guī)模競賽轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造，從粗放管理走向精益運營。展望2026年及“十五五”時期，挑戰(zhàn)依然嚴峻，但路徑愈發(fā)清晰。唯有那些堅守服務初心、聚焦核心能力、勇于創(chuàng)新變革的企業(yè)，方能穿越周期，開啟行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新篇章。對于廣州的物業(yè)企業(yè)而言，立足灣區(qū)、擁抱科技、深耕產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新模式，必將能在這一波瀾壯闊的轉(zhuǎn)型浪潮中占據(jù)有利位置，贏得未來。

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2025中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告

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2025中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究報告

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2025中國房地產(chǎn)服務品牌價值研究報告

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2025中國物業(yè)管理市場總結&2026趨勢展望

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2025年中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告

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2025中國物業(yè)服務上市公司ESG測評研究報告

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