近日，有消息稱，監(jiān)管部門對房地產融資協(xié)調機制下發(fā)最新的政策指導。核心是對已經進入融資協(xié)調機制“白名單”的項目，符合一定條件和標準的，可在原貸款銀行進行展期。

第一財經記者從多方消息源核實，該政策屬實。

業(yè)內受訪人士認為，監(jiān)管層此番政策調整，意在通過“以時間換空間”，為資質合規(guī)但受困于市場低迷的優(yōu)質項目爭取恢復期，以求在“保交付”與“防風險”之間達成平衡。然而，寬松的政策信號之下，足額抵押物仍是項目獲得展期或進入“白名單”的核心前提。第三方統(tǒng)計顯示，近六成機構認為，“提供足值抵押物”是當前融資落地的主要難點，未來抵押物價值重估等細則將影響政策實效。

該政策對市場有何影響？機構普遍認為，央企、國企及優(yōu)質民企憑借其信用優(yōu)勢，預期將獲得更直接的流動性支持；而對于困境房企，政策惠及有限。對銀行而言，展期雖能暫時平滑不良貸款數據，但風險并未消除，市場銷售回款的根本好轉才是化解風險的關鍵。

展期放寬

以往，貸款展期期限受原貸款期限限制。根據國家金融監(jiān)督管理總局《流動資金貸款管理辦法》，借款人申請貸款展期的，期限一年以內的貸款展期期限累計不得超過原貸款期限；期限超過一年的貸款展期期限累計不得超過原貸款期限的一半。因此原貸款最長期限為五年時，展期上限為兩年半。若上述政策落地，相關貸款展期期限或可延長至五年，這將為房企提供更長的資金周轉緩沖期。

第一財經從多家銀行及頭部房企求證。多家銀行人士證實，近期確有上述政策指導。一位頭部房企投資負責人亦表示已獲悉相關展期信息，并預計具體的執(zhí)行細則將逐漸明確并出臺。

進入融資協(xié)調機制“白名單”的項目范圍有多大？“白名單”政策主要通過存量貸款展期與新增貸款兩種方式支持項目，其覆蓋范圍正持續(xù)擴大。第一財經據披露信息梳理，2024年3月末，“白名單”項目貸款審批通過金額超過5200億元，在同年10月增加至2.23萬億元。據住房和城鄉(xiāng)建設部去年10月11日披露的數據，城市房地產融資協(xié)調機制“白名單”項目貸款審批金額已超7萬億元。

（圖片來源：中指數據）

然而，盡管政策環(huán)境趨向寬松，優(yōu)質抵押物在貸款展期及“白名單”融資中仍扮演重要角色。

“在當前實際操作中，貸款展期仍高度依賴抵押物價值及增信安排?！鄙鲜龇科筘攧肇撠熑送嘎叮壳般y行對展期的審核仍以項目抵押物是否足值為核心考量，優(yōu)質抵押物依舊是展期談判中最關鍵的議價籌碼。因此，目前行業(yè)也在關注展期限制放寬后的具體落地細則。核心關注點在于，長期展期是否需要對現有抵押物進行價值重估，以及將采用何種評估標準。

一名銀行業(yè)分析人士也表示，目前“符合條件”的具體指標、抵押物是否需要重估、利率如何確定，以及風險分類規(guī)則都還在等待具體細則。

據中指研究院2025年底的調查，約60%的受訪機構反映，“提供足值抵押物”是項目進入“白名單”過程中最難滿足的條件。此外，近六成受訪者認為放貸額度與項目銷售回款密切相關，近五成則表示融資審批流程復雜、資金到位緩慢。

以時間換空間

多名受訪業(yè)內人士認為，監(jiān)管部門近期對房地產融資協(xié)調機制優(yōu)化政策指導，主要基于政策延續(xù)與行業(yè)現實兩方面考量。

一方面，這符合“著力穩(wěn)定房地產市場”的政策基調。

去年12月，中央經濟工作會議對2026年的房地產工作作出明確部署，要求“著力穩(wěn)定房地產市場”；去年12月12日，國家金融監(jiān)管總局黨委召開會議，支持穩(wěn)定房地產市場，進一步發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制作用，助力構建房地產發(fā)展新模式。

中指研究院在研報中表示，貸款展期5年，也表明“白名單”支持房企融資政策從短期紓困向長效保障轉型，“白名單”融資支持政策正成為房地產發(fā)展新模式的重要融資制度。

另一方面，這可能也是匹配行業(yè)債務周期的現實需要。

一名房地產資深分析人士對第一財經表示，當前房企存量債務中，2024至2026年到期的中長期貸款占比超過四成。若按原有展期政策，大部分貸款只能延期至2026年底，與行業(yè)調整周期存在明顯錯配。延長展期期限，有助于將償債壓力平滑至2028年以后。

近期，多家頭部房企的債務問題迎來關鍵節(jié)點，萬科中票及債務延期也將在本月到期。在此背景下，政策引導提供更靈活的展期安排，也具有現實緊迫性。（詳見《萬科貸款超2600億，機構稱債務風險對銀行體系影響有限》）

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對第一財經記者表示，在當前房地產市場銷售持續(xù)承壓、部分優(yōu)質項目仍面臨短期流動性風險的背景下，監(jiān)管選擇適時打開展期限制，核心意圖在于“以時間換空間”，意在為進入“白名單”、資產價值足以覆蓋債務的優(yōu)質項目提供緩沖期，避免其因資金鏈臨時斷裂而淪為爛尾樓，是保障交付、穩(wěn)定市場信心的關鍵一步，也體現了對“白名單”機制精準施策的深化。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經表示，能夠進入房地產融資協(xié)調機制“白名單”的項目，意味著項目是合規(guī)的，四證齊全，不存在司法或債務糾紛，資產負債平衡，資金監(jiān)管到位。因此，若此類項目仍出現還款困難，根源在于市場問題，如銷售下滑或區(qū)域同質化競爭導致回款緩慢等。

他認為，對此類項目進行貸款展期是當前形勢下的“智慧解法”?！皡f(xié)調機制下的展期，核心不是要求銀行讓步，而是在市場承壓時保護雙方權益、實現共贏的最優(yōu)路徑?！崩钣罴畏治?，若強行要求還款，可能迫使項目降價拋售，沖擊區(qū)域房價穩(wěn)定，對銀行債權保障更不利；而合理展期則能為項目贏得喘息時間，實質上是“放水養(yǎng)魚”。這既能幫助項目方維持經營，也最大化了銀行未來收回本息的可能性，是銀企雙方共渡行業(yè)低谷、尋求未來機會的務實選擇。

為市場最終復蘇創(chuàng)造條件

多位行業(yè)分析師及受訪人士指出，該政策對房企、銀行及整個行業(yè)具有分化性，最終效果在很大程度上取決于后續(xù)執(zhí)行細則與市場銷售的實際恢復情況。

政策可為房企帶來直接的流動性支持，但效果因企業(yè)類型而異。嚴躍進對第一財經記者表示，對房企而言，政策直接緩解符合條件的項目短期償債壓力，為完成建設和銷售回款爭取了寶貴時間，有助于穩(wěn)定經營基本盤。

上述房地產資深分析人士表示，銀行貸款依存度超過60%的房企將獲得更多的流動性支持，這表明，對銀行融資依賴度高的頭部房企可能成為主要受益者。以部分頭部房企為例，截至2025年上半年末，萬科有息負債合計3642.6億元，銀行貸款的融資余額為2641.85億元，占比超過72%。碧桂園的有息負債為2545.83億元，其中銀行及其他借款占比超60%。同期，保利的銀行貸款占比為74%。

中指研究院認為，央企、國企將最為受益。其憑借信用優(yōu)勢與資源稟賦，項目更易獲得銀行認可，在“白名單”項目中占比更高，且融資結構中貸款比例較大、成本更低，因此從貸款展期中獲益更明顯。該機構同時指出，優(yōu)質民營房企也將明顯受益，而進入“白名單”項目較少的困境房企則受益有限。

從銀行端看，政策亦提供了一定緩沖。中指研究院指出，對商業(yè)銀行來說，通過“白名單”項目貸款展期，銀行避免了不良貸款的產生，貸款不良率上升趨勢得到遏制，銀行資產質量將得到改善。

這也有利于進一步收斂房地產對公貸款風險。國盛證券研報顯示，對公房地產貸款不良率2020年~2023年間大幅攀升（由2019年底的1%沖高至2023年底的3.78%），在2024年~2025年總體企穩(wěn)在3.5%~3.6%的平臺附近。

太平洋證券研報顯示，截至2025上半年末，房地產業(yè)貸款余額較年初增加1.57%至8.97萬億元。多家銀行的房地產業(yè)不良貸款率較高。財報顯示，中國銀行的房地產業(yè)不良貸款率達到5.38%；工商銀行房地產業(yè)不良貸款率達5.37%，較2024年末上升0.38個百分點。上半年末，房地產行業(yè)貸款不良率較高的還有鄭州銀行（9.75%）、重慶銀行（7.19%）、杭州銀行（6.44%）、農業(yè)銀行（5.35%）、招商銀行（4.74%）等。

（圖片來源：國盛證券）

然而，多位分析人士警示風險并未消失，只是被延后。嚴躍進對第一財經記者表示，對銀行來說，影響較為復雜：一方面，允許展期能避免立即的壞賬確認，暫時平滑報表，降低短期風險；另一方面，它延遲了風險暴露，將信用風險轉化為未來的流動性風險，對銀行的長期資產質量管理和風險定價能力提出了更高要求?？傮w而言，政策是在保交付與防風險之間尋求平衡，為市場最終復蘇創(chuàng)造條件。

“政策效果可能最終還是要取決于地產項目實際的銷售回款。如果市場持續(xù)低迷，風險可能僅僅在銀行體系內被推遲?！币幻y行業(yè)分析人士對第一財經表示。

國盛證券首席經濟學家熊園指出，銀行對公房地產貸款所面臨的風險可能已不再局限于個別項目或個別主體，而是需要對房地產企業(yè)整體信用狀況進行更為審慎的系統(tǒng)性再評估。在這一背景下，開發(fā)貸不良率雖階段性企穩(wěn)，但潛在風險并未消失，更多體現為通過展期、重組、借新還舊等方式被時間平滑，對銀行資產質量的中長期約束仍然存在。