文｜鄧浩志

房地產(chǎn)市場極為嚴(yán)峻，有多嚴(yán)峻？說兩個例子。

一個是上周的廣州圓大廈的流拍。相較于2023年55.89億的起拍價，這次起拍價13.6億，相當(dāng)于打了2.4折。不出我所料，依然流拍。這也意味著無論是繼續(xù)拍賣還是其他出讓方式，價格仍需進一步打折。按拍賣市場慣例，最基本也要再打一個8折。也就是下次起拍價在10億左右。屆時和2023年起拍價相比，相當(dāng)于1.92折以下。

就我近期對多個城市的商辦類物業(yè)調(diào)研所了解到的情況看，廣州圓的情況絕對不是特例，當(dāng)前商業(yè)及辦公類別物業(yè)的基本情況是：法拍物業(yè)量空前巨大，但交易量則是鳳毛麟角，價格下跌的趨勢和幅度都非常驚人。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

以廣州琶洲CBD的核心建成區(qū)域的一小塊位置為例，目前正在整體拍賣或準(zhǔn)備拍賣的整棟物業(yè)有N棟之多（具體名字不便提，部分是落成沒使用的，部分已經(jīng)在運營當(dāng)中，詳情可在公開的拍賣市場信息獲得）。它們有些是拍債權(quán)，有些則直接拍物權(quán)。至于價格就嚇?biāo)廊肆?，幾乎所有在拍或待拍的超甲級寫字樓，每平方起拍價都在1萬元附近。1萬元每平米是什么概念？僅蓋這些物業(yè)所要花費的資金都不夠。何況還有更大頭的地價。公開資料顯示，抖音集團于2025年3月競得琶洲中二區(qū)辦公地塊，樓面價就高達(dá)1.7萬元/平米。2024年廣州地王的琶洲住宅地塊，綜合樓面地價約7.8萬元/平米。

琶洲的商辦類物業(yè)起拍價，每平方價格才1萬多。還只是掛牌價格。最終成交，我確信還要繼續(xù)打折。所以商辦物業(yè)價格到底跌了多少？跌到什么時候才能穩(wěn)下來？現(xiàn)在沒有人能夠說清楚。需要提醒大家的是，市面上的公寓，幾乎都是商辦類物業(yè)。它們的實際估值，只能腦補。

以上，說的都是商辦物業(yè)，接下來看看更多人關(guān)心的住宅市場。

上周有一條賣保利天匯二手房的視頻火了。說的是業(yè)主以1330萬買下一套189平單位。剛收樓，灶臺和抽油煙機都沒拆封，現(xiàn)房賣。一再降價都賣不動后，找了知名的網(wǎng)絡(luò)中介專門拍視頻推廣，中介殘酷地告訴她，要交易，現(xiàn)在最多只能賣750萬。3年虧600萬，一臺勞斯萊斯。這是很多人一輩子都賺不到的錢。這個梗，因此也在圈內(nèi)迅速發(fā)酵。

不過，以上只是前菜。因為有網(wǎng)絡(luò)中介又發(fā)布了最新消息：同小區(qū)，同戶型的產(chǎn)品，急于回籠資金的業(yè)主開出了650萬的價格，相當(dāng)于每平米3.4萬元。要知道，保利天匯峰值時是賣到8萬多單價的。這套單位價格和峰值相比，跌去了60%，哪怕這套單位是位置特別差的天地樓層。牛奶廠片區(qū)房價和峰值比跌去了50%，這個表述是沒有什么問題的。不過我想提醒大家，這已經(jīng)是一線城市的廣州，最核心最抗跌的區(qū)域——天河。至于廣州的近郊呢？遠(yuǎn)郊呢？周邊城市呢？更遠(yuǎn)的三四線城市呢？

有人會說，在"山頂"被套的可能是少數(shù)吧。錯了，廣州2020和2021兩年時間，新房+二手房成交總量在40萬套左右。也就是說，廣州約有40萬個家庭，房產(chǎn)價值比買入時跌了50%左右。天啊，跌了40萬臺勞斯萊斯？?。?！我特意查了一下，這家英國車廠2024年的交付量。全年只有：5712輛

市場的實際情況和官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)有非常，非常，非常大的差距！造成差距的原因我之前分享過，有興趣的朋友可以往回找相關(guān)文章。除了統(tǒng)計口徑差異外，還有一個原因是近期房價在加速下跌，尤其最近一個月的二手房市場，直接有"坍塌"的感覺。這是需求長時間交易低迷，導(dǎo)致的大規(guī)模的"以價換量"的結(jié)果。

樓市的底部在哪里？怎么解這個難題？

我提幾個看法：

1、近期，瑞銀發(fā)表報告稱：中國房地產(chǎn)下行周期或再延兩年。中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，幾乎成了投資界的共識，唯一區(qū)別是：這個看法能不能公布？或公布了你能不能被看見而已。而就我的體感，最近半年的樓市，是中國房地產(chǎn)市場從來沒經(jīng)歷過的至暗時刻。連市場上一向的樂觀派，也對前景產(chǎn)生了悲觀的情緒。悲觀的感覺并不是市場的大幅下行，而是連出臺支持性政策的可能都看不到。

按當(dāng)前趨勢，今年全國新房成交總額會繼續(xù)下跌到7萬億左右。如果明年繼續(xù)下滑，那國內(nèi)的房地產(chǎn)從業(yè)人員，連同周邊產(chǎn)業(yè)可能還將萎縮30%左右。

2、讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)回歸真實，務(wù)必如此！廣州已經(jīng)徹底取消限購，首付也將到15%，地方能出的大政策，已經(jīng)幾乎全部出完（全國絕大多數(shù)城市情況類同）。再刺激需求的釋放，實現(xiàn)樓市的止跌，哪怕是放緩下跌速度，都必須有更高層級的大利好政策。但更高級別的利好，取決于更高管理層對當(dāng)前樓市的判斷。如果各地方還搞各種官方安排的集中簽約，以粉飾新房市場的繁榮度，如果繼續(xù)任由二手"金融客"通過"高評高貸"實現(xiàn)"續(xù)命"。那樓市在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，無論成交價還是成交量，都肯定感覺還不會特別差。所以得出穩(wěn)中向好，最終決定政策保持不變也就不足為奇了。所以將問題暴露，可能是解決問題的第一步，也是最重要的一步。

3、穩(wěn)樓市的大招還是有很多的。當(dāng)年給樓市降溫也是奇招百出，比如：二手房交易要按指導(dǎo)價，房企融資有"三道紅線"限制，土地拍賣可以限房價、限地價、競自持……反過來，當(dāng)前市場如此低迷，一樣可以嚴(yán)控地方新增開發(fā)用地供應(yīng)，房貸利率降到2%以下，提高收購商品房作為保障性住房的價格，提升交易規(guī)模。限制法拍房流入市場等等。用什么招，這是專業(yè)問題。但公眾需要知道，目前并沒有到無計可施的地步。而房地產(chǎn)持續(xù)大幅下行，對經(jīng)濟、金融、消費乃至地方債造成的沖擊卻是清晰和直接的。