文｜鄧浩志

房地產(chǎn)市場(chǎng)極為嚴(yán)峻，有多嚴(yán)峻？說(shuō)兩個(gè)例子。

一個(gè)是上周的廣州圓大廈的流拍。相較于2023年55.89億的起拍價(jià)，這次起拍價(jià)13.6億，相當(dāng)于打了2.4折。不出我所料，依然流拍。這也意味著無(wú)論是繼續(xù)拍賣(mài)還是其他出讓方式，價(jià)格仍需進(jìn)一步打折。按拍賣(mài)市場(chǎng)慣例，最基本也要再打一個(gè)8折。也就是下次起拍價(jià)在10億左右。屆時(shí)和2023年起拍價(jià)相比，相當(dāng)于1.92折以下。

就我近期對(duì)多個(gè)城市的商辦類(lèi)物業(yè)調(diào)研所了解到的情況看，廣州圓的情況絕對(duì)不是特例，當(dāng)前商業(yè)及辦公類(lèi)別物業(yè)的基本情況是：法拍物業(yè)量空前巨大，但交易量則是鳳毛麟角，價(jià)格下跌的趨勢(shì)和幅度都非常驚人。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

以廣州琶洲CBD的核心建成區(qū)域的一小塊位置為例，目前正在整體拍賣(mài)或準(zhǔn)備拍賣(mài)的整棟物業(yè)有N棟之多（具體名字不便提，部分是落成沒(méi)使用的，部分已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，詳情可在公開(kāi)的拍賣(mài)市場(chǎng)信息獲得）。它們有些是拍債權(quán)，有些則直接拍物權(quán)。至于價(jià)格就嚇?biāo)廊肆?，幾乎所有在拍或待拍的超甲?jí)寫(xiě)字樓，每平方起拍價(jià)都在1萬(wàn)元附近。1萬(wàn)元每平米是什么概念？?jī)H蓋這些物業(yè)所要花費(fèi)的資金都不夠。何況還有更大頭的地價(jià)。公開(kāi)資料顯示，抖音集團(tuán)于2025年3月競(jìng)得琶洲中二區(qū)辦公地塊，樓面價(jià)就高達(dá)1.7萬(wàn)元/平米。2024年廣州地王的琶洲住宅地塊，綜合樓面地價(jià)約7.8萬(wàn)元/平米。

琶洲的商辦類(lèi)物業(yè)起拍價(jià)，每平方價(jià)格才1萬(wàn)多。還只是掛牌價(jià)格。最終成交，我確信還要繼續(xù)打折。所以商辦物業(yè)價(jià)格到底跌了多少？跌到什么時(shí)候才能穩(wěn)下來(lái)？現(xiàn)在沒(méi)有人能夠說(shuō)清楚。需要提醒大家的是，市面上的公寓，幾乎都是商辦類(lèi)物業(yè)。它們的實(shí)際估值，只能腦補(bǔ)。

以上，說(shuō)的都是商辦物業(yè)，接下來(lái)看看更多人關(guān)心的住宅市場(chǎng)。

上周有一條賣(mài)保利天匯二手房的視頻火了。說(shuō)的是業(yè)主以1330萬(wàn)買(mǎi)下一套189平單位。剛收樓，灶臺(tái)和抽油煙機(jī)都沒(méi)拆封，現(xiàn)房賣(mài)。一再降價(jià)都賣(mài)不動(dòng)后，找了知名的網(wǎng)絡(luò)中介專(zhuān)門(mén)拍視頻推廣，中介殘酷地告訴她，要交易，現(xiàn)在最多只能賣(mài)750萬(wàn)。3年虧600萬(wàn)，一臺(tái)勞斯萊斯。這是很多人一輩子都賺不到的錢(qián)。這個(gè)梗，因此也在圈內(nèi)迅速發(fā)酵。

不過(guò)，以上只是前菜。因?yàn)橛芯W(wǎng)絡(luò)中介又發(fā)布了最新消息：同小區(qū)，同戶(hù)型的產(chǎn)品，急于回籠資金的業(yè)主開(kāi)出了650萬(wàn)的價(jià)格，相當(dāng)于每平米3.4萬(wàn)元。要知道，保利天匯峰值時(shí)是賣(mài)到8萬(wàn)多單價(jià)的。這套單位價(jià)格和峰值相比，跌去了60%，哪怕這套單位是位置特別差的天地樓層。牛奶廠片區(qū)房?jī)r(jià)和峰值比跌去了50%，這個(gè)表述是沒(méi)有什么問(wèn)題的。不過(guò)我想提醒大家，這已經(jīng)是一線城市的廣州，最核心最抗跌的區(qū)域——天河。至于廣州的近郊呢？遠(yuǎn)郊呢？周邊城市呢？更遠(yuǎn)的三四線城市呢？

有人會(huì)說(shuō)，在"山頂"被套的可能是少數(shù)吧。錯(cuò)了，廣州2020和2021兩年時(shí)間，新房+二手房成交總量在40萬(wàn)套左右。也就是說(shuō)，廣州約有40萬(wàn)個(gè)家庭，房產(chǎn)價(jià)值比買(mǎi)入時(shí)跌了50%左右。天啊，跌了40萬(wàn)臺(tái)勞斯萊斯？！？！我特意查了一下，這家英國(guó)車(chē)廠2024年的交付量。全年只有：5712輛

市場(chǎng)的實(shí)際情況和官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有非常，非常，非常大的差距！造成差距的原因我之前分享過(guò)，有興趣的朋友可以往回找相關(guān)文章。除了統(tǒng)計(jì)口徑差異外，還有一個(gè)原因是近期房?jī)r(jià)在加速下跌，尤其最近一個(gè)月的二手房市場(chǎng)，直接有"坍塌"的感覺(jué)。這是需求長(zhǎng)時(shí)間交易低迷，導(dǎo)致的大規(guī)模的"以?xún)r(jià)換量"的結(jié)果。

樓市的底部在哪里？怎么解這個(gè)難題？

我提幾個(gè)看法：

1、近期，瑞銀發(fā)表報(bào)告稱(chēng)：中國(guó)房地產(chǎn)下行周期或再延兩年。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，幾乎成了投資界的共識(shí)，唯一區(qū)別是：這個(gè)看法能不能公布？或公布了你能不能被看見(jiàn)而已。而就我的體感，最近半年的樓市，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)沒(méi)經(jīng)歷過(guò)的至暗時(shí)刻。連市場(chǎng)上一向的樂(lè)觀派，也對(duì)前景產(chǎn)生了悲觀的情緒。悲觀的感覺(jué)并不是市場(chǎng)的大幅下行，而是連出臺(tái)支持性政策的可能都看不到。

按當(dāng)前趨勢(shì)，今年全國(guó)新房成交總額會(huì)繼續(xù)下跌到7萬(wàn)億左右。如果明年繼續(xù)下滑，那國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)從業(yè)人員，連同周邊產(chǎn)業(yè)可能還將萎縮30%左右。

2、讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)回歸真實(shí)，務(wù)必如此！廣州已經(jīng)徹底取消限購(gòu)，首付也將到15%，地方能出的大政策，已經(jīng)幾乎全部出完（全國(guó)絕大多數(shù)城市情況類(lèi)同）。再刺激需求的釋放，實(shí)現(xiàn)樓市的止跌，哪怕是放緩下跌速度，都必須有更高層級(jí)的大利好政策。但更高級(jí)別的利好，取決于更高管理層對(duì)當(dāng)前樓市的判斷。如果各地方還搞各種官方安排的集中簽約，以粉飾新房市場(chǎng)的繁榮度，如果繼續(xù)任由二手"金融客"通過(guò)"高評(píng)高貸"實(shí)現(xiàn)"續(xù)命"。那樓市在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，無(wú)論成交價(jià)還是成交量，都肯定感覺(jué)還不會(huì)特別差。所以得出穩(wěn)中向好，最終決定政策保持不變也就不足為奇了。所以將問(wèn)題暴露，可能是解決問(wèn)題的第一步，也是最重要的一步。

3、穩(wěn)樓市的大招還是有很多的。當(dāng)年給樓市降溫也是奇招百出，比如：二手房交易要按指導(dǎo)價(jià)，房企融資有"三道紅線"限制，土地拍賣(mài)可以限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持……反過(guò)來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)如此低迷，一樣可以嚴(yán)控地方新增開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，房貸利率降到2%以下，提高收購(gòu)商品房作為保障性住房的價(jià)格，提升交易規(guī)模。限制法拍房流入市場(chǎng)等等。用什么招，這是專(zhuān)業(yè)問(wèn)題。但公眾需要知道，目前并沒(méi)有到無(wú)計(jì)可施的地步。而房地產(chǎn)持續(xù)大幅下行，對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融、消費(fèi)乃至地方債造成的沖擊卻是清晰和直接的。