10月18日清晨的蘇州金雞湖畔，自如董事長兼CEO熊林帶著蘇州分部的小伙伴跑完了慣例的10.18公里，卻沒停下腳步——他又多跑了3公里。這額外的里程剛好繞湖一圈，像是給自如14周年司慶，畫上了一個寓意“圓滿”的注腳。

同日，一封“熊帥致全體自如人”的內(nèi)部信刷屏，字里行間滿是坦誠：“過去四年，我們的規(guī)模下降了，止損解約不僅讓許多業(yè)主受影響，也讓太多客戶失望，不少小伙伴因業(yè)務(wù)調(diào)整離開了我們。那些日子里，我們難免懷疑公司和工作的價值，也為生存焦慮過?！?/p>

熊林沒有回避公司的困境，甚至在信中直面離職員工的怨懟。受經(jīng)濟大環(huán)境與地產(chǎn)周期調(diào)整影響，過去四五年住房租賃行業(yè)供需錯配問題加劇，作為行業(yè)龍頭的自如首當其沖。

但如今回望，熊林卻多了份慶幸：早在行業(yè)寒冬來臨前，自如就花了大量時間探索適合中國城市的租賃模式，“增益租”的落地，成了關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。即便這四年外界對這套模式的生命力尚有疑慮，自如卻已憑借它完成“重生”，找到新環(huán)境下租賃企業(yè)轉(zhuǎn)型的“最優(yōu)解”。

“最難的時候過去了?！苯衲?0月底，在自如北京總部的開放式空間里，熊林坦言。從沿用十年的“省心租”切換到“增益租”，過去四年的動蕩、波折與陣痛，最終都化作了實打?qū)嵉膽?zhàn)績：如今自如管理的資產(chǎn)中，70%已完成“增益租”轉(zhuǎn)換，2025年更實現(xiàn)了規(guī)模、收入、利潤的全面回升。

更重要的是，轉(zhuǎn)型過程中，自如完成了組織、流程與IT能力的磨合、生長與再造，內(nèi)部共識愈發(fā)堅定，團隊能力也實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。這正是熊林樂見的結(jié)果——他始終希望把文化價值觀轉(zhuǎn)化為組織動力，哪怕內(nèi)外環(huán)境再難，企業(yè)也能擁有關(guān)照自己的力量。

鏈家、貝殼創(chuàng)始人左暉是熊林事業(yè)理想的引路者。14年前，熊林跳出IT和咨詢行業(yè)，與左暉共同創(chuàng)辦自如。這14年里，他親歷過行業(yè)增長的高光時刻，也嘗遍了質(zhì)疑與苦痛，但左暉多年前說的“說你所做，做你所說”，早已刻進他和自如的文化基因里。

“企業(yè)競爭的核心永遠是經(jīng)營能力和文化價值觀，過去幾年我們最大的挑戰(zhàn)也源于此?！毙芰种毖裕拔幕瘍r值觀得靠艱難環(huán)境檢驗，那時候你怎么對客戶、怎么對員工，說過的話能不能經(jīng)得起推敲，才是最真實的考驗?！?作為國內(nèi)頭部機構(gòu)化住房租賃平臺，自如早已跳出單純的租住業(yè)務(wù)，延伸出自如資管、自如美家二手房、智愛家、自如家服和曼舍等多個業(yè)務(wù)板塊，構(gòu)建起覆蓋居住全周期的服務(wù)生態(tài)。

在熊林看來，所有發(fā)展問題最終都要回歸本質(zhì)：對中國租賃行業(yè)前景的判斷，以及對健康可持續(xù)模式的校準。 他常琢磨兩個核心問題：小到一位業(yè)主、一套房子，大到一個樓盤、一座城市，有自如和沒自如到底有什么不一樣？自如轉(zhuǎn)型的底層邏輯，是否真的對社會有益？在他眼中，這注定是一場漫長的馬拉松——就像中國租賃行業(yè)仍存在的發(fā)展差異，競爭遠未到終局。

在公司內(nèi)部，熊林還身體力行推行跑步文化：鼓勵員工為健康跑步，不用糾結(jié)配速、不設(shè)KPI，只管享受過程。而金雞湖畔的那個清晨，他和全體自如人并肩跑出的里程，加起來超過10萬公里。這些里程會像往年一樣，在明年春天轉(zhuǎn)化為塞外的梭梭樹，在風(fēng)沙中扎根生長。

以下為訪談內(nèi)容實錄（有刪減）：

1 談租房市場的本質(zhì)：房東和租戶都在求“穩(wěn)”

中國企業(yè)家：你在“周年紀念信”中寫道四年中內(nèi)部形成了堅定的共識，這種內(nèi)部共識是什么？怎么達成？

熊林：這幾年，我們花了很多時間探索。我認為，未來適合中國整個城市租賃模式的探索，就是我們越來越堅定共識的“增益租”模式。

最開始大家不理解，自如為什么要這么轉(zhuǎn)，原來用了十年的模式為什么要轉(zhuǎn)成新模式？回到行業(yè)本質(zhì)來看，租賃行業(yè)是一個什么行業(yè)？如果只用一個字形容，那就是我們一直談的“穩(wěn)”。

因為我們越來越深刻地認識到，一方面，供給市場有總量超過3.5億套的房子，其中28%左右樓齡超過30年，這樣的樓齡增速每年差不多有2%。這是一個什么概念？從微觀來看，就是我們每個人的房子都會變老，也都會變舊。所以，從業(yè)主角度來看，供給方要穩(wěn)。

另一方面，在中國北京、上海這樣的城市，有超過35%的人，尤其是年輕一代，選擇租房住，而且租房人口的年紀也在不斷增長。比如我們今天會看到“三口之家”，甚至“兩代同堂”、“三代同堂”，他們都在租房。從租客角度看，他們最大的需求也是“穩(wěn)”。他們希望租金穩(wěn)定，租期更長。

那怎么實現(xiàn)這個“穩(wěn)”？我們在過去幾年轉(zhuǎn)變了商業(yè)模式，也就是“增益租”， 希望“穩(wěn)穩(wěn)真好”，讓每一個消費者在“穩(wěn)”中獲益。就像一個五星級酒店可以交給專業(yè)機構(gòu)管理一樣，我們希望通過科技手段，專業(yè)化運營，將“萬豪式”的服務(wù)從大資產(chǎn)移植到業(yè)主、租客這些個體。

中國企業(yè)家：這種模式很像高端服務(wù)的平權(quán)化。

熊林：這個模式的底層，決定了我們追求“穩(wěn)”?！霸鲆孀狻毕肟繉I(yè)服務(wù)，把資產(chǎn)長期維護好，讓它的出租率更高，讓它的維護變得更好、成本更低，然后我們來收取專業(yè)的維護服務(wù)費。這個模式做成，且相關(guān)能力建起來后，就會符合整個租賃市場的本質(zhì)需求，這也是我們在過去幾年形成的共識。

當然形成共識最主要的前提是，我們要將這件事情跑通，把能力建起來，讓大家看到業(yè)主和客戶的反饋。從企業(yè)角度講，你的規(guī)模、收入、利潤、現(xiàn)金流，能否在這樣一個周期里面真正止跌、穩(wěn)定下來。最后我們確實在今年看到，各項指標真正企穩(wěn)，這就是內(nèi)部共識形成的過程。

2 談轉(zhuǎn)型： 增益租是中國城市住房租賃“穩(wěn)健”發(fā)展的模式選擇

中國企業(yè)家：剛說到了內(nèi)部的共識，在“居住”這樣一個比較成熟的產(chǎn)業(yè)中，行業(yè)對一些基本問題是否已經(jīng)形成共識？

熊林：從底層來看，每個企業(yè)確實都有非常多不一樣的邊界條件，自如作為租賃行業(yè)存在時間比較長的、也有相應(yīng)規(guī)模的企業(yè)，我們更在意的是，在新的城市發(fā)展租賃趨勢、或者地產(chǎn)科技趨勢下，是不是形成了對租賃行業(yè)本質(zhì)價值或健康模式的共識。

目前，中國住房租賃實際是由兩類供給構(gòu)成，一類就是絕大多數(shù)在過去、在未來都是個人業(yè)主的房屋來出租，也就是C端，C端模式共識的形成，取決于這個行業(yè)里真有相應(yīng)的前瞻或者負責任的品牌團隊。

我經(jīng)常舉一個例子，如果有100個人都認為自己特別擅長投資，他們分別去投資更好，還是都交給巴菲特呢？當然你不一定像巴菲特那么厲害，但我相信，交給一個相對在市場上80分以上的專業(yè)機構(gòu)去做會更好。尤其是在一個平穩(wěn)甚至充滿挑戰(zhàn)的市場里，交給一個專業(yè)團隊去打理這100個人的總體收益，甚至不談收益，就談風(fēng)險，這也可能是規(guī)避風(fēng)險的最好方式。

中國企業(yè)家：自如成長的14年中，前10年都是高速增長階段。恰恰從第二個十年開始，公司內(nèi)外面臨很多挑戰(zhàn)。過去4年也算作第二個十年的“棋到中盤”，而自如的調(diào)整烈度，其實比前十年都多？

熊林：變化很大。2021年之前，所有的變化都是很嗨的、積極的、很樂觀的。當我們走到第十年的時候，還是要把商業(yè)模式調(diào)整調(diào)整，將萬豪式的管理模式引到這個行業(yè)。我們?yōu)槭裁崔D(zhuǎn)型？第一，是讓自己的商業(yè)模式變得更“性感”，起碼得讓大家看得懂，更透明，產(chǎn)品品質(zhì)更好。第二，身邊的伙伴、城市的總經(jīng)理，也就三十來歲。這時候我覺得，現(xiàn)在公司這么好，那我們得折騰一下，讓大家能力漲漲。

這些年走過來，我們唯一沒想到，環(huán)境會在2021年以后截然不同?；仡^來看，那些我們在樂觀時做出的變化，最后卻救了自己的命。

堅決轉(zhuǎn)型后，我們的增益資產(chǎn)占比達到70%，由于轉(zhuǎn)變了資產(chǎn)類型，不管是健康度還是品質(zhì)，現(xiàn)在一套增益資產(chǎn)抵得上十套原來那樣的資產(chǎn)。因為新模式的力量，后續(xù)我們會在收入、利潤等各方面形成一個還不錯或者合理的預(yù)期。

當然，對整個國家和社會來講，租賃行業(yè)依然非常重要。我在前面那封信里面寫道，“自如不僅生存下來了，更是真正構(gòu)建起了面向未來的健康發(fā)展新模式，相信這些經(jīng)驗和積累，也會成為未來中國長租行業(yè)健康發(fā)展的新范式?！?/p>

我的表達重點不是說，自如成為一個范式就一定那么重要，當下我最在意的是，在任何一個大的行業(yè)，一定有一種健康的模式，可以讓這個行業(yè)發(fā)展更持久，讓大家的存在更有價值。

3 談“增長”：增長有多個維度，每成長一年都算數(shù)

中國企業(yè)家：華為的顧問田濤老師寫了一本書，名叫《在悖論中前進》。租住市場也有一個悖論，沒有規(guī)模沒辦法給別人提供更好的服務(wù)，但只有規(guī)模也不行，還要有質(zhì)量。你怎么解決“有質(zhì)量的規(guī)?！边@個悖論？

熊林：對。企業(yè)本來就是一個打破穩(wěn)態(tài)、創(chuàng)造新突破和增長的地方，同時也又讓自己的能力跟上。在一個行業(yè)里，任何企業(yè)的進化或創(chuàng)造都有一個循序漸進的過程，很多優(yōu)秀企業(yè)都說過，一切要以客戶需求為導(dǎo)向。

所以，任何時候你都要看你能服務(wù)多少客戶，你要服務(wù)多少客戶，這些客戶今天核心的需求是什么，你的能力就應(yīng)該去滿足。當你能滿足的時候，自然就會建立起來一定的增長閉環(huán)。

這個時候你做多少規(guī)模，他們要什么品質(zhì)，你自己心里應(yīng)該有數(shù)。但我覺得，很多時候做企業(yè)的過程中，做著做著，多數(shù)團隊包括我自己，可能就會離客戶遠了。我們經(jīng)常復(fù)盤，發(fā)現(xiàn)但凡你出點問題，都是因為走著走著你好像對客戶、對市場遠了，一旦離得遠了，很快就會被教訓(xùn)一下。

中國企業(yè)家：“兩端求穩(wěn)”和“上規(guī)?！?、“追求速度”似乎存在矛盾，你怎么提供更穩(wěn)定的服務(wù)？

熊林：這個“穩(wěn)”字有幾個含義。當然，規(guī)模是非常重要的，你有一定規(guī)模才能服務(wù)更多人，才能讓客戶在這個小區(qū)、在這個商圈找房時有可選項。但光有規(guī)模是不夠的，還要看質(zhì)量。

我們都知道，酒店新裝修以后，通常前三年有更好的轉(zhuǎn)化率。但三五年以后，如果初期的裝修質(zhì)量不夠好，就會有更多的維修，折損更快，故障更多，其實客戶會越來越不喜歡。租房是一樣的。我要為客戶提供一個五年甚至十年的持續(xù)的租住服務(wù)，那什么決定了這十年里面的“穩(wěn)”？

核心是出租率要高，價格也要相對穩(wěn)定。另外，每一次客戶來看房的時候，看完三套房總能選上一套房，這些都是穩(wěn)定?！胺€(wěn)”的背后就是質(zhì)量。我們初期來做自如時，左總（鏈家、貝殼創(chuàng)始人左暉）經(jīng)常提醒我們的一句話，就是“一定要慢一點”。

因為這個行業(yè)，每套房都不一樣，每一件家具、每一個電器，甚至每一塊瓷磚，都要靠我們團隊一點點放進去，這里就需要有一些基本敬畏。也就是說，速度太快了，質(zhì)量肯定不會那么好。走到今天，雖然這個行業(yè)經(jīng)歷了十幾年，但我覺得這方面的方差還很大。

中國企業(yè)家：你們在辦公區(qū)貼著“回到盤”的海報，“盤”是指什么？

熊林：“盤”就是指樓盤、小區(qū)。我們今年提出，希望大家做到“五個到盤”，其中一個是“AI到盤”，我們希望通過這些AI工具，幫助我們員工更好地組織知識，為客戶提供服務(wù)。我們還希望員工能住到他所服務(wù)的盤里去，離客戶更近一點，離社區(qū)更近一點，離業(yè)主更近一點。

這幾年做企業(yè)過程中，我自己最大的反思就是，當自如的規(guī)模快速增長到100萬間時，坦率講，我們有些時候離客戶遠了，品質(zhì)就會趕不上規(guī)模的增長。我自己每個月盡量做到少開讓大家回來的會，我會盡量去到城市一線。

當然，如果品質(zhì)做得足夠好，你也一定會感知到什么時候、應(yīng)該怎樣做多規(guī)模。永遠要傾聽客戶反饋，你才能獲得答案。

中國企業(yè)家：作為所有企業(yè)都繞不過的問題，你怎么看待增長？

熊林：增長是企業(yè)永遠的使命，增長有很多定義。過去這些年，大家提規(guī)模、利潤等財務(wù)指標比較多，有時候就會得出結(jié)論說，企業(yè)不增長了。除了規(guī)模和質(zhì)量指標，我倒有一個新認識，今天企業(yè)的增長有一個特點，你的年歲每增長一年，你多活一年，也是挺了不起的事。

當然，我們指的不是打引號的“茍活”或者“活得很差”。而是客戶覺得，你活著還挺必要。存在就意味著你有了一個增長的維度，那么，你每多活一年，都值得給自己慶祝，每一年都算數(shù)。

4 談重投入：讓“住”更穩(wěn)、更好，行業(yè)仍該堅定深耕

中國企業(yè)家：你從創(chuàng)業(yè)第一天起，就選擇了一個比較“重”的模式，之后做的很多變革也是不斷把你的系統(tǒng)變重，或者把你的服務(wù)變重，后來做增益租、豪宅、二手房也是這樣。變重意味著你的投入會很大，而IT出身的人一般會強調(diào)信息化建設(shè)，本質(zhì)是做輕。你的思考邏輯是什么？

熊林：“重不重”可以理解成一種價值創(chuàng)造深度。什么是一個行業(yè)里面最核心的資源要素？在這些要素里，什么叫重？投多少錢算重？投什么算重？這些都是值得思考的問題。

所以，“重不重”的核心，還是看在什么時點，選擇什么維度投入資源，創(chuàng)造價值。這是一種選擇。首先，房地產(chǎn)科技這個行業(yè)本身比較大，價值創(chuàng)造鏈條很長、環(huán)節(jié)很多，值得更多投入和深挖。其次才是投什么的問題。

去年我們跟景順、GIC等多家國際知名機構(gòu)，一起在石景山投入了一個投資超過12億元的項目。后來我說，那個投資幾乎花了13年才落地，形成了有人來做土地開發(fā)、有人來做資產(chǎn)管理、有人來做后期運營的閉環(huán)模式。

還有一個例子，比如AI到盤，未來用戶去找房，不一定像今天這樣，通過APP去搜索、排序、查詢。也許他們會有一個AI助理，就像研究穿搭和旅行指南一樣，幫他解決一系列需求。所以，在AI時代，我們有的地方做得更重了，比如設(shè)計這塊兒，看似投入變重，實際是為了做成萬豪式的服務(wù)品質(zhì)。

中國企業(yè)家：多年前左暉跟我們交流時，談到“互聯(lián)網(wǎng)搬山”，衣食住行，住是最重的一座大山，可能也是最后一座需要被數(shù)字化撬動的大山。走到AI時代，你手中又換了一個杠桿，用戶需求也在變化。你怎么應(yīng)對？

熊林：當我們做“重”時，很多人問我，你們是不是又做了一個新業(yè)務(wù)。比如，自如美家二手房。我跟很多朋友講，自如做租房，做家庭服務(wù)，做智能家居，今天又做二手房，實際上我們始終圍繞一件事，且在里面越扎越深，核心還是要圍繞中國每一個家庭，持續(xù)做深。今天我們做得還不夠。

舉個例子，自如美家二手房為什么要做？因為在管了幾十萬套業(yè)主房子的時候，很多業(yè)主想賣房、租客想買房，兩端都有這樣的需求。而且，今天的客戶需要好房子，在二手房市場這個趨勢正在極速變化。我們構(gòu)建的一整套產(chǎn)品化體系，從設(shè)計、施工到配家具家電的供應(yīng)鏈，甚至還有售后保障，有讓房子變好的能力。

既然業(yè)主需要、客戶需要，我們就做。這并非是開啟了完全不一樣的新業(yè)務(wù)，而是圍繞家、圍繞房子流轉(zhuǎn)和生命周期過程中的幾個狀態(tài)，相對完整地做好維護，讓大家住得更穩(wěn)、更好。我們做的就是這件事，從來沒有變。而且，二手房業(yè)務(wù)構(gòu)建的能力也會反推我們租賃的能力。

5 談價值觀與未來：穩(wěn)穩(wěn)地做“正確而美好的事”

中國企業(yè)家：很難的時候，你怎么讓價值觀成為組織的動力？

熊林：我們有三個準則去對照自己。比如，老左之前說過，我也深有體會的第一句話是，“說你所做，做你所說”。因為人很容易說高興了，做到?jīng)]做到的你都去說了。

第二句，要迭代你的文化價值觀。至少在微觀和中觀環(huán)境里，文化價值觀是我們跟自己所在組織互動的最核心元素。而且這東西我要聽得懂，要為彼此考慮?！捌焚|(zhì)是使命”、“誠實守信”是我們這么多年走下來，再難時也都沒有變過的，我們始終覺得資產(chǎn)質(zhì)量是最重要的，要為客戶、業(yè)主創(chuàng)造價值。另外，我們還是最大程度保持了“創(chuàng)新進取”。

第三句，以身作則。年紀大一點、資深一點、職位高一點的人，你怎么做，這是很重要的。在這方面，我們還有很多方面可以做得更好。

中國企業(yè)家：除了使命愿景價值觀，你還增加了一條叫“要做正確而美好的事”，為什么要放到價值觀或使命里？

熊林：首先“正確而美好”就是我們從“難而正確的事情”里繼承下來的。

當年左總有句話說，他這一代企業(yè)家，很多時候是完成行業(yè)里面基礎(chǔ)的事情，現(xiàn)狀可能真的沒那么美好，所以是要解決很多基礎(chǔ)的事情，比如真房源、勞動力尊嚴。我算是1.5代，有一部分理念跟左總重合，但他也經(jīng)常說，我有很多事情的思考跟他不太一樣。但我是在他的指引下才做了自如。

為什么要提“難而正確的事情”，“難”是因為當年很多行業(yè)的事情是非常困難，甚至是非常具體的，需要挽起袖子、弄臟雙手。但我也在想，我們可以用“正確”這兩個字，把很多的“難”很多的“正確”都繼承過來。

同時，我又覺得，像我們從事的行業(yè)，今天你到每個城市看，都能看到這些城市里面的變化，你還會覺得非常美好。第一代的創(chuàng)業(yè)者確實給我們解決了很多基礎(chǔ)問題，我們也希望，在未來，新的從業(yè)者，更年輕的員工，從我們這些事情里面繼續(xù)繼承這些“正確而難的事情”，同時也能感受到更多美好的事情，更加陽光、更加享受這份工作。

為什么把它提煉成企業(yè)精神呢？可能更多是一個自我思考，我總覺得這個企業(yè)跟別的企業(yè)有點不一樣，好像是有一股精神在注入，你得把那個精神給繼承下來。

中國企業(yè)家：左總經(jīng)常提到，大家要站在五年之后看現(xiàn)在的自己。如果今天是A點，五年之后是B點，五年之后的自己應(yīng)該是什么樣，你的公司應(yīng)該是什么樣，如何走過去？你會怎么回答？

熊林：五年以后，如果我們還能穩(wěn)穩(wěn)地“做正確而美好的事”，就挺好。因為行業(yè)的本質(zhì)就是“穩(wěn)”。能正確而美好地做事，其實是很幸福的。

我們做的這個行業(yè)，我相信業(yè)主和客戶對自如，對自如的管家、對自如的服務(wù)、對自如的產(chǎn)品，肯定還有核心需求。如果你比較可靠，比較穩(wěn)，當然你做的事情也是正確的，也能看得到一些美好的向往，這個就是我們想做的。但今天確實還有很多差距，我們還要做很多努力。