核心資產(chǎn)是最硬的底氣，國(guó)資信用是重啟的鑰匙，而現(xiàn)金+資產(chǎn)+重組的組合拳，正成為出險(xiǎn)房企穿越周期的唯一舟筏。

2025年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)一場(chǎng)標(biāo)志性戰(zhàn)役——佳兆業(yè)財(cái)富兌付迎來(lái)收官之戰(zhàn)。歷經(jīng)四年“ICU搶救”，這家曾被債務(wù)危機(jī)籠罩的房企，不僅成功化解了財(cái)富產(chǎn)品兌付難題，更以創(chuàng)新手段重構(gòu)債務(wù)體系。這場(chǎng)“戰(zhàn)役”背后，究竟藏著出險(xiǎn)房企怎樣的“上岸”核心密碼？它將為整個(gè)行業(yè)帶來(lái)何種價(jià)值啟示？

48期兌付馬拉松：用“責(zé)任”穩(wěn)住基本盤(pán)

2021年，行業(yè)寒冬驟至，佳兆業(yè)旗下錦恒財(cái)富產(chǎn)品遭遇兌付危機(jī)。面對(duì)壓力，佳兆業(yè)沒(méi)有選擇“躺平”，而是啟動(dòng)了一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)4年個(gè)月的“責(zé)任馬拉松”：即便在最艱難時(shí)期，依然堅(jiān)持每月兌付，累計(jì)完成48期現(xiàn)金兌付。這一行動(dòng)看似簡(jiǎn)單，實(shí)則意義深遠(yuǎn)——它用“真金白銀”的誠(chéng)意，穩(wěn)住了投資者信心，為后續(xù)更復(fù)雜的化債方案鋪平了道路。

過(guò)去的四年時(shí)間，面對(duì)行業(yè)持續(xù)下行挑戰(zhàn)，佳兆業(yè)跟眾多的民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)一樣遭遇嚴(yán)峻困境，在公司最困難、被清盤(pán)呈請(qǐng)、境外債權(quán)人圍堵、項(xiàng)目被凍結(jié)的時(shí)候，它依然在想辦法每個(gè)月給投資人“擠”出錢(qián)來(lái)，這在同樣存在財(cái)富兌付問(wèn)題的企業(yè)中是極為罕見(jiàn)的。

它的核心邏輯在于，持續(xù)小額兌付傳遞“不放棄、不逃避”的信號(hào)，避免了信用徹底崩塌。在流動(dòng)性枯竭的背景下，每期兌付金額雖有限，但“擠牙膏式”的堅(jiān)持成為維系信任的關(guān)鍵紐帶。48期兌付橫跨四年，覆蓋經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)與政策調(diào)整窗口，為后續(xù)資產(chǎn)抵債和境外重組爭(zhēng)取了寶貴的時(shí)間緩沖。佳兆業(yè)通過(guò)“責(zé)任先行”的策略，避免了陷入“信用螺旋式下跌”的惡性循環(huán)，為后續(xù)破局創(chuàng)造了可能性。

福田核心項(xiàng)目“壓艙石”：資產(chǎn)抵債的創(chuàng)新破局，重構(gòu)債務(wù)邏輯

佳兆業(yè)能走到今天這步，絕不是簡(jiǎn)單的砸鍋賣鐵，而是早有規(guī)劃的立體戰(zhàn)。它的方案很精準(zhǔn)地搭了個(gè)三層金字塔結(jié)構(gòu)，短期穩(wěn)住局面、中期緩解困境、長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)重生，一環(huán)扣一環(huán)。

從出險(xiǎn)企業(yè)面臨的實(shí)際困境出發(fā)，持續(xù)的現(xiàn)金兌付必然是難以持續(xù)的。佳兆業(yè)祭出“殺手锏”——推出“佳園抵債方案”，以深圳福田CBD核心地段的福田佳園項(xiàng)目資產(chǎn)抵償債務(wù)。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，備案均價(jià)超10萬(wàn)元/㎡，二手市場(chǎng)成交價(jià)穩(wěn)定在9.6萬(wàn)-10.77萬(wàn)/㎡，堪稱“穿越周期的硬通貨”。

福田佳園項(xiàng)目作為抵債資產(chǎn)的選擇頗具深意。與直接分割實(shí)物資產(chǎn)不同，以項(xiàng)目債權(quán)抵債既避免了資產(chǎn)零碎化導(dǎo)致的價(jià)值損耗，又保留了專業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的可能性，可謂是當(dāng)前佳兆業(yè)給出的最優(yōu)方案和最誠(chéng)懇的態(tài)度。

1.資產(chǎn)質(zhì)量與稀缺性： 福田佳園位于深圳核心地段，供應(yīng)稀缺，價(jià)值穩(wěn)定。與市場(chǎng)下行期常見(jiàn)的“以次充好”不同，佳兆業(yè)以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵債，直接回應(yīng)了投資者對(duì)資產(chǎn)保值性的核心關(guān)切。

2.堅(jiān)實(shí)的權(quán)益保障： 投資者兌付本金納入統(tǒng)一的信托安排，同時(shí)，項(xiàng)目引入國(guó)企福田安城投參與建設(shè)與銷售管理，既保障了資產(chǎn)后續(xù)開(kāi)發(fā)質(zhì)量，二期又引入中信城開(kāi)共同管理，通過(guò)國(guó)央企信用背書(shū)增強(qiáng)了投資者信心。

3.從“硬抵債”到“軟著陸”： 不同于簡(jiǎn)單分割實(shí)物資產(chǎn)，佳兆業(yè)以項(xiàng)目債權(quán)抵債，保留了專業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的可能。這種設(shè)計(jì)既避免了資產(chǎn)碎片化導(dǎo)致的價(jià)值損耗，又為項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)預(yù)留了資金通道，實(shí)現(xiàn)“解困與續(xù)建”的雙重目標(biāo)。

傳統(tǒng)債務(wù)化解多依賴“時(shí)間換空間”的展期或削債，而佳兆業(yè)開(kāi)創(chuàng)性地將“資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)”與“權(quán)益置換”結(jié)合。這一模式不僅緩解了短期流動(dòng)性問(wèn)題，更通過(guò)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的確定性價(jià)值，重新錨定了市場(chǎng)信任，為行業(yè)提供了可復(fù)制的“資產(chǎn)化債”范本。

境外債重組成功：卸下債務(wù)重?fù)?dān)，擴(kuò)大財(cái)務(wù)騰挪空間

境內(nèi)化解的同時(shí)，佳兆業(yè)在境外戰(zhàn)場(chǎng)打了一場(chǎng)硬仗。2025年9月，其高達(dá)123億美元的境外債務(wù)重組方案正式生效，堪稱中國(guó)房企史上最大規(guī)模的境外重組案例。方案核心包括：大幅削減約86億美元債務(wù)、債務(wù)平均延后5年2027年底前無(wú)剛性還本壓力、利率優(yōu)化、債轉(zhuǎn)股機(jī)制等。

佳兆業(yè)的做法是行業(yè)中的一大創(chuàng)舉，考驗(yàn)著這家的企業(yè)的運(yùn)營(yíng)韌性和智慧：境內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，協(xié)同破局。境內(nèi)兌付穩(wěn)住基本盤(pán)，境外重組卸下債務(wù)包袱，兩條戰(zhàn)線互為支撐。境外重組釋放的財(cái)務(wù)空間，反哺境內(nèi)兌付與業(yè)務(wù)復(fù)蘇，形成完整化債閉環(huán)。

佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組證明，即便在極端困境下，企業(yè)仍可通過(guò)專業(yè)化的金融工具和國(guó)際規(guī)則，實(shí)現(xiàn)債務(wù)的“結(jié)構(gòu)性瘦身”。這一成功案例為其他出險(xiǎn)房企提供了跨境債務(wù)化解的可行路徑，尤其在當(dāng)前全球金融環(huán)境復(fù)雜多變的背景下更具參考價(jià)值。

立體化破局體系：拆解佳兆業(yè)的“三重生存法則”與系統(tǒng)性思維

佳兆業(yè)的走到今天絕非偶然，其構(gòu)建了一套“現(xiàn)金兌付+資產(chǎn)抵債+境外重組”的立體化破局體系，背后遵循三大核心法則：

法則一：資產(chǎn)為王，核心至上——以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重塑市場(chǎng)信任

福田佳園項(xiàng)目作為“壓艙石”，其核心地段與國(guó)企背書(shū)成為化解危機(jī)的關(guān)鍵籌碼；大灣區(qū)土地儲(chǔ)備是未來(lái)支撐，截至2025年6月，佳兆業(yè)手握約2000萬(wàn)㎡土地儲(chǔ)備，其中61%位于粵港澳大灣區(qū)，疊加超100個(gè)未納入土儲(chǔ)的城市更新項(xiàng)目，構(gòu)成強(qiáng)大的“隱藏彈藥庫(kù)”。

法則二：國(guó)資賦能，信用加持——政企合作破解僵局

福田佳園項(xiàng)目引入中信城開(kāi)、福田安城投等央國(guó)企，通過(guò)“民營(yíng)房企+AMC+國(guó)企”模式，透過(guò)國(guó)企信用背書(shū)激活了停滯項(xiàng)目，打破了債務(wù)困境中的“信任僵局”。

法則三：境內(nèi)外聯(lián)動(dòng)，協(xié)同破局——雙線作戰(zhàn)構(gòu)建完整閉環(huán)

境內(nèi)以現(xiàn)金兌付穩(wěn)信心，資產(chǎn)抵債破困局，保交樓筑口碑；境外債務(wù)重組卸包袱，MCBs綁定利益，法律工具破僵局。境內(nèi)兌付穩(wěn)定為境外重組創(chuàng)造談判籌碼，境外成功反哺境內(nèi)流動(dòng)性，雙線協(xié)同形成“1+1>2”的破局效應(yīng)。

佳兆業(yè)的成功不僅是單一策略的勝利，更是系統(tǒng)性布局的成果。其將責(zé)任、資產(chǎn)、政策、市場(chǎng)、國(guó)際規(guī)則等多維度要素整合，形成了一套可操作的“上岸指南”，為行業(yè)提供了從危機(jī)應(yīng)對(duì)到長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型的全周期解決方案。

大分化時(shí)代：危機(jī)化解的范式轉(zhuǎn)移與新時(shí)代生存法則

佳兆業(yè)的破局，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)入“實(shí)質(zhì)性解決”階段。行業(yè)大分化加速，未來(lái)格局清晰可見(jiàn)：手握核心資產(chǎn)、策略清晰、執(zhí)行果斷的企業(yè)將率先突圍，不下牌桌，才有更多可能。

佳兆業(yè)財(cái)富兌付迎來(lái)收官之戰(zhàn)，不僅是企業(yè)個(gè)體的重生，更預(yù)示著行業(yè)邏輯的深刻變革。房地產(chǎn)將進(jìn)入“價(jià)值重構(gòu)”與“高質(zhì)量發(fā)展”的新階段，企業(yè)需在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、合作模式與創(chuàng)新能力上全面升級(jí)，才能在分化中立足。新生存法則，“責(zé)任+專業(yè)+造血+轉(zhuǎn)型”成為穿越周期的核心能力。

佳兆業(yè)用四年時(shí)間證明：在至暗時(shí)刻，唯有以責(zé)任為錨、以創(chuàng)新為刃、以合作為翼，才能穿越風(fēng)暴。其化債之路絕非“投機(jī)取巧”，而是基于對(duì)市場(chǎng)邏輯、政策導(dǎo)向與投資者心理的深刻洞察，構(gòu)建了一套兼顧短期破局與長(zhǎng)期發(fā)展的系統(tǒng)性方案。這一樣本的價(jià)值，遠(yuǎn)超其自身“上岸”的意義——它為行業(yè)提供了可復(fù)制的化債范式，更為中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解樹(shù)立了標(biāo)桿。

未來(lái)，房地產(chǎn)的生存法則已變：唯有“適者”，方能生存。佳兆業(yè)的案例，是一部危機(jī)中的破局啟示錄，更是一堂關(guān)于“責(zé)任、專業(yè)與韌性”的生存課。