最近的珠江新城，出現(xiàn)了一個詭異的反差：

一邊是登上《2025全球商務(wù)區(qū)吸引力報告》，首次參評就沖進全球第22、中國前4，也是廣東唯一入選CBD。

來源：廣州政府官網(wǎng)

另一邊大家卻發(fā)現(xiàn)，“珠城寫字樓租不動了”、“50元/㎡白菜價出租”、“空置率漲了”、“企業(yè)在搬”……等消息頻頻刷屏。

來源：媒體

那么，問題來了。

我們到底應(yīng)該相信全球榜單的榮光，還是相信企業(yè)開始逃離的事實？

答案可能讓你意外，也更接近真相：

這兩件事，并不矛盾，反而是廣州進入“超級城市第二階段”的標志性信號。

珠江新城不是不行了，而是被“更大的廣州”推著，進入下一次進化。

很多人以為珠江新城能上全球榜，是因為“樓高、地段好、宣傳強”。

大錯特錯。

這份榜單來自安永+ ULI（城市土地學會），不是民間排行，而是全球最具權(quán)威性的商務(wù)區(qū)評估體系之一。

來源：《2025全球商務(wù)區(qū)吸引力報告》

評的是全球19個國家、30個最強CBD的八項硬指標：

人才、產(chǎn)業(yè)、市場接近度、辦公能力、創(chuàng)新力、文化活力、復(fù)合功能、可持續(xù)性。

珠江新城能沖進前22，靠的是三個“全球罕見”的底層能力。

一是，24小時活力，是全球稀缺的CSD（中央社交區(qū)）雛形。

世界上大多數(shù)CBD白天像“戰(zhàn)場”、晚上像空城，珠江新城偏偏不同：

夜跑的人比白天喝咖啡的人還多、花城廣場永遠開機、商場、文化館、江景步道全時段熱鬧、活動密度全市最高……

它不是冷冰冰的寫字樓群，而是廣州真正的“城市能量心臟”。

報告里有個爆炸性的數(shù)據(jù)：珠江新城的居民與就業(yè)人口比例，是1:6！

也就是說，6個在CBD上班的人里，就有1個選擇住在附近，這意味著超高黏性。

二是，全球都少見的“公園里的CBD”。

看看天河CBD的組合：52萬㎡體育中心+ 30萬㎡文化設(shè)施+花城廣場+江景廊道+124棟甲級寫字樓，全部捏在同一個地理單元里。

這種組合，紐約、倫敦、東京都不具備。

這也是為什么報告會點名：珠江新城是高度成熟的產(chǎn)城融合樣本。

三是，總部密度依舊全市最高，企業(yè)級別決定能級。

網(wǎng)絡(luò)上討論最多的是“誰搬走了”，但真正的關(guān)鍵是“誰留下了”。

根據(jù)戴德梁行2025年第三季度報告，有一個非常關(guān)鍵的事實：

全市外資租賃活躍度回升，珠江新城仍是外資首選，成交占比高達43.9%！

J.P.Morgan摩根大通搬進來，倍福中國廣州分公司擴大面積，多家國際服務(wù)機構(gòu)在集聚。

換句話說，哪個CBD能級高，不是看租不租得出去，而是看誰愿意把總部放進去。

珠江新城仍是高能級機構(gòu)最認的那一個。

那珠江新城租金為什么跳水？為什么近幾年越來越多的企業(yè)，開始搬離？

要理解珠江新城的現(xiàn)狀，必須看清廣州的城市結(jié)構(gòu)。

十年前廣州是“一核獨大”：所有企業(yè)向珠江新城聚集，所有寫字樓供應(yīng)都圍著中軸線建。

但過去三年發(fā)生了一件大事：廣州主動加速CBD“多中心化”。

金融城寫字樓連片入市，成本更低、規(guī)格更新；琶洲成為華南最強數(shù)字經(jīng)濟集聚區(qū)之一；白云新城承接航空、科創(chuàng)與高端服務(wù)業(yè)；萬博商圈成為廣州南部消費引擎；魚珠承擔“第二CBD”東翼角色……

這意味著，廣州變大了，珠江新城再也不是“一個人扛所有”。

戴德梁行2025年第三季度報告顯示：

廣州甲級寫字樓總量突破700萬㎡，空置率升至20.8%（全市口徑），平均租金掉到120元/㎡·月，體育中心空置率17.3%，珠江新城空置率19.7%。

來源：戴德梁行

這是全廣州的問題，不是珠江新城的問題。

同時，寫字樓供應(yīng)大幅增長，到2028年預(yù)計新增268.8萬m2，其中超半數(shù)來自金融城。

來源：戴德梁行

新項目集中入市、舊樓競爭加劇、企業(yè)縮租、成本壓力擴大，任何一座快速擴張的城市，都會經(jīng)歷這個階段。

當新選擇變多，傳統(tǒng)中心自然分流，但分流不等于衰落。

況且，珠江新城還有一張王牌，馬場地塊。

這塊沉睡20年的“天河最后戰(zhàn)略留白”，隨著控規(guī)正式落地，隨時按下啟動鍵。

業(yè)內(nèi)判斷，一期有望本月上架。

（相關(guān)閱讀：王炸！珠城馬場控規(guī)出爐：22萬㎡豪宅+SKP+牛校，天花板要被頂穿！）

這塊“躺平”20年的黃金寶地，一旦啟動，將一次性為珠城帶來顛覆性的“三件套”：

一是，頂配生態(tài)。廣州首次引入國際CBD頂級配置“中央公園”。珠江新城的“公園化優(yōu)勢”，不只是延續(xù)，而是超級加碼。

二是，商業(yè)頂流。約50萬㎡商業(yè)商務(wù)體量，特別是市場翹首以待的SKP這類頂級消費場所，將直接夯實天河商圈的國際消費中心地位。

來源：THAD清華建筑設(shè)計院

三是，豪宅解渴。約22萬㎡高端居住用地。這塊“斷供”多年的核心地塊，將以其稀缺性和頂級配套，成為廣州豪宅市場的“新標桿”。

更深遠的，是它的樞紐價值。

新增道路、下穿通道、綠鏈系統(tǒng)，將徹底消除珠江新城與金融城之間長期存在的“斷裂帶”，讓兩個CBD第一次真正意義上連成一體。

總部經(jīng)濟、金融服務(wù)、數(shù)字科創(chuàng)、高端零售，將全部串聯(lián)成一條“能量主脈”。

這不是板塊升級，是城市格局重構(gòu)。

所以，我們把事實放在一起：全球排名上漲、城市結(jié)構(gòu)擴容、核心增量啟動……

珠江新城不是“昨日黃花”，而是廣州邁向“超級城市第二階段”的第一波亮起的燈塔。

有人說它在退潮，有人說它在二次起飛。

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