昨天，歷經(jīng)31輪大戰(zhàn)，保利以19.8億奪下白云新城018地塊，樓面地價(jià)3.77萬/平，溢價(jià)率達(dá)約17.8%。

說實(shí)話，這塊地的火爆程度在我們意料之外，想到會(huì)火，沒想到會(huì)這么火。

這也是保利繼12月5日以52.75億拿下南泰地塊后，半個(gè)月內(nèi)再次出手。

保利的決心確實(shí)太大了，無論是南泰還是白云新城地塊，溢價(jià)率都沖到今年第一梯隊(duì)，把市場(chǎng)預(yù)期也抬了上來。

核心邏輯也很清晰，只拿核心區(qū)域的核心地塊，并且具備足夠的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

南泰地塊是海珠西的頂配，配合合適的產(chǎn)品和價(jià)格，大概率能成為海珠西乃至輻射荔灣的上游產(chǎn)品。

而白云新城018地塊，可以施展的空間就更大了，幾個(gè)重點(diǎn)：

1）白云新城近四年拍出兩宗宅地，新房供應(yīng)少，產(chǎn)品發(fā)展斷代

2）白云新城內(nèi)生性很強(qiáng)，客群聚集度非常高

3）018地塊也是白云新城頂配，綜合素質(zhì)和確定性是同板塊最優(yōu)

近四年以來，白云新城僅僅在今年拍出了兩宗宅地，一宗是兩個(gè)月前拍出的齊富路地塊，屬于蕭崗舊改。

而另一宗，就是018地塊了。

其實(shí)，我們還看過白云新城后續(xù)的供地計(jì)劃，論核心度、城市界面、容積率，還是018地塊更勝一籌。

尤其是，隨著南區(qū)蕭崗留用地規(guī)劃公示發(fā)布，確定為商業(yè)用地，南區(qū)稀缺度和預(yù)期直接抬升，018地塊的確定性也被加了一檔。

從地段來看，018地塊緊靠著白云新城南區(qū)，在官方定位上屬于白云新城的商業(yè)中心。

所以，地塊馬路對(duì)面就是白云萬達(dá)廣場(chǎng)，白云新城主力商圈、總部企業(yè)群、高端酒店都集中在附近。

學(xué)校，大概率是民航系學(xué)校九年一貫制學(xué)校，附近還有培英中學(xué)附屬小學(xué)。

地鐵方面，約800米到2號(hào)線白云公園站。

地塊也更近白云山，直線距離大約800米，可以做出東南向山景產(chǎn)品。

同時(shí)，地塊宗地面積31692平，建筑面積52601平，容積率2.3，限高60米，比白云新城近幾年拍出的商住地都要低。（齊富路3.0、云港城地塊3.16、江夏村037地塊3.9）

所以說，近白云山+近商業(yè)+帶學(xué)校+成熟界面+低密度，018地塊的基本面，已經(jīng)是領(lǐng)先一大截。

那么，它將來到底要賣多少錢、要做什么產(chǎn)品才合適？能不能進(jìn)一步引爆白云新城？

今天，我們來大膽猜測(cè)一下。

實(shí)際可售樓面地價(jià)4.15萬/平

要賣到6.2萬/平才能保本

首先，任何項(xiàng)目定價(jià)，都繞不開地價(jià)這條底線。

而保利白云新城018地塊，名義樓面地價(jià)就是3.77萬/平。

但按用地規(guī)劃條件，保利還需要配建道路、河涌綠地、公服、以及025地塊約4670方建面的服務(wù)設(shè)施。

扣除這些配建成本后，018地塊實(shí)際可售樓面地價(jià)，已經(jīng)去到了4.15萬/平。

什么概念？

比海珠南泰地塊更貴，快要追上金融城的樓面地價(jià)了。

對(duì)比白云新城近幾年出讓地塊，這個(gè)價(jià)位著實(shí)不便宜，比兩個(gè)月前拍出的齊富路地塊差不多貴了7000元/平。

我們也有一個(gè)獨(dú)家的成本測(cè)算模型，可以推演到一個(gè)合理、安全的價(jià)格區(qū)間。

按照4.15萬/平可售樓面價(jià)，參考周邊的地價(jià)、市場(chǎng)，綜合開發(fā)商正常建安成本、以及項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)計(jì)算，售價(jià)至少去到6.2萬/平才能保本。

賣到7萬/平，才有9%左右的利潤(rùn)率。

如果按這么推算，保利將來的定價(jià)至少要6.5萬/平起，6.5-7萬/平上下都是合理的。

這個(gè)價(jià)位，也注定了保利將來要做改善性產(chǎn)品，才能匹配這塊地的成本。

白云新城二手豪宅賣6-9萬/平

置換鏈條跑起來了

第二個(gè)問題，如果保利賣6.5-7萬/平，在白云新城有市場(chǎng)嗎？

這就要參考板塊的新房和二手市場(chǎng)的情況了。

目前，白云新城主流新房定價(jià)為5.8-8萬/平，140-270平大平層，但是是舊規(guī)產(chǎn)品。

而二手房這邊，小戶型和大戶型分化，豪宅大戶型保值度更高。

70-90方左右小戶型，今年二手主流成交價(jià)在4-5.2萬/平左右。

以四大金剛（保利云禧、中海云麓公館、珠江嶺南苑、首開龍湖天奕）為首的140平以上大平層，成交價(jià)還是6萬/平以上，個(gè)別還能去到9萬/平以上。

所以，如果保利將新房定價(jià)到6.5-7萬/平，做改善+新規(guī)產(chǎn)品，相比二手豪宅賣6-9萬/平，性價(jià)比這張牌能打出來，甚至還可能有倒掛。

另一方面，白云區(qū)“內(nèi)生性”明顯，本身就有一波穩(wěn)定的購買力。

白云新城的買家，是不會(huì)走出這個(gè)板塊買房的，置換距離越近越好，同時(shí)非常講究“同類相吸”。

比如說，白云區(qū)某個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的龍頭在一個(gè)小區(qū)買了房，就能拉動(dòng)同一產(chǎn)業(yè)鏈上的其他企業(yè)主一起扎堆。

首開龍湖天奕，之所以從一手火到二手市場(chǎng)，背后就有這個(gè)原因。

就最近這一個(gè)月，保利拿地前夕，整個(gè)白云新城的二手市場(chǎng)，也出現(xiàn)了一點(diǎn)異動(dòng)。

以四大金剛為代表，都有新增待上架房源，并且?guī)Э慈藬?shù)大幅上升。

這些新增待上架房源，看似不多，但相比他們的放盤量來看，差不多多了50%。

其實(shí)，白云新城業(yè)主一向惜售，不輕易放盤，但放出來的優(yōu)質(zhì)二手大多不愁賣。

像保利云禧東區(qū)成交周期大約3個(gè)月，首開龍湖天奕2個(gè)多月，比海珠西光大花園更短。

現(xiàn)在這種情況，直接說明白云新城二手業(yè)主在急著出貨，并且不缺人接手，置換鏈條非常完整。

這就為新房市場(chǎng)騰出最直接的購買需求了。

做改善性大戶型，給白云新城上強(qiáng)度

還有一個(gè)問題，保利會(huì)做到多大的戶型？

還是看回板塊情況。

70-90平小戶型，雖然供應(yīng)少，但去化周期長(zhǎng)達(dá)20個(gè)月，說明對(duì)不上主力客群需求。

稀缺度更高的，是90-130平剛改以及改善性產(chǎn)品，去化周期僅1.9個(gè)月。

其次是130-170平大戶型，庫存量多，但去化快；170-200平豪宅產(chǎn)品，庫存量低，去化周期也比較短。

所以，讓我猜測(cè)的話，如果保利想跑量，可以做90-130平產(chǎn)品；也可以搭配170-200平或以上的大戶型，做高低配。

還有一點(diǎn)不要忽略，白云新城現(xiàn)售新房和二手房，全是舊規(guī)產(chǎn)品，使用率多數(shù)在80-90%之間。

四大金剛大多是10年樓齡，無論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是社區(qū)維護(hù)，都很難和新房相比。

拿某個(gè)二手戶型來舉例，141平只能做三房，只有兩個(gè)開間朝南，兩個(gè)臥室朝北，陽臺(tái)只有5米左右寬度。

4年樓齡的次新房首開龍湖天奕，189平大平層，也是做三房，還不是LDKG公區(qū)。

甚至前幾年的新房舊規(guī)產(chǎn)品，140平只是常規(guī)的四房?jī)尚l(wèi)，沒有LDK，還是高層產(chǎn)品、2梯4戶。

保利要碾壓這些舊規(guī)產(chǎn)品，too easy，迭代空間還相當(dāng)大。

新規(guī)產(chǎn)品、戶型格局、收納系統(tǒng)、交付標(biāo)準(zhǔn)、超配會(huì)所、低密度小高層......

這些技能放在白云新城，殺傷力太猛了，但對(duì)保利來說就像開卷考試。

畢竟，保利的產(chǎn)品迭代能力，有目共睹。

就好比保利天曜，從500米歸家大道光曜禮道，到實(shí)景的星曜會(huì)所、大戶型實(shí)景樣板間再到地下車庫展示區(qū)，把豪宅體面感延續(xù)到豪宅內(nèi)外。

| 保利天曜

還有最近開放實(shí)體展示區(qū)的保利辰園湖境，約70米寬的山河如意門，星辰會(huì)所聯(lián)通500米環(huán)湖步道，總價(jià)僅300多萬起，就能匹配以前豪宅才有的配套。

| 保利辰園湖境實(shí)拍

保利的做法就是用盡全力，讓每個(gè)地方都有迭代感。

這也是現(xiàn)在市場(chǎng)的趨勢(shì)，做出迭代、做出超配，才能吸引客戶。

說回來，這次拿下白云新城018地塊，還真有種熹妃回宮的感覺。

1993年，保利第一個(gè)項(xiàng)目就是白云新城的南航小區(qū)，此后還打造了保利云禧，也是國(guó)際航空產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新城舊改的主導(dǎo)方。

保利在白云新城的扎根深，對(duì)客群與市場(chǎng)的脈搏也摸得準(zhǔn)，基于此，保利打造高端產(chǎn)品線不難，當(dāng)然更可以嘗試全新的產(chǎn)品系列。

假如說，白云萬達(dá)旁+九年制民航系學(xué)校+近白云山+小高層+新規(guī)戶型，再搭配保利全新系列豪宅，就是超配了。

如果，將來保利首開賣7萬/平，算正常水平，畢竟周邊二手大戶型都要6萬/平以上。

如果賣6.5-7萬/平，大概率能引爆白云新城市場(chǎng)，這和現(xiàn)在新房舊規(guī)產(chǎn)品存在一定重疊空間，選新不選舊很合理。

如果單價(jià)6.5萬/平以內(nèi)，那估計(jì)就要搶了，一二手倒掛，用原來的舊規(guī)產(chǎn)品價(jià)格可以買到新規(guī)產(chǎn)品，整個(gè)白云新城的價(jià)格體系都要重新構(gòu)建。

所以，如果你想在白云新城改善置換，強(qiáng)烈建議，先等等保利這個(gè)項(xiàng)目。