壹

保值與扛打是當今北京樓市的兩大主題，不管你愿不愿意面對，這都是殘酷的市場現(xiàn)實。

區(qū)域性破發(fā)已不再鮮見，甚至出現(xiàn)在傳統(tǒng)認知中的所謂“核心區(qū)域”。東三環(huán)被視為北京樓市的價值金線，沿線區(qū)域板塊都會被“高看一眼”。然而，這樣的局面已經被打破，東三環(huán)沿線某個新盤初始發(fā)售價格10萬+的板塊，如今已然破發(fā)。這樣的例子，當下不止一個。

在如今市場環(huán)境下，也有不僅“扛打”，甚至還上行的區(qū)域板塊，位于朝陽區(qū)的奶西板塊就是其中之一。這個區(qū)域板塊從望京樾開始，此后出現(xiàn)中建宸園，望京云尚、望京國譽府等多個熱銷的高品質項目。我們查了一下網簽記錄，目前在售的項目，簽約價格仍然還在8萬元/平方米以上。

這幾乎是當下北京樓市最獨特也最“感人”的場景所在。因此，奶西板塊的價值體系，值得關注，更值得研究。

這關系到價值識別體系的切換。資產價格強周期中，價值識別體系其實主要靠預期支撐，與功能基本面緊密程度不高。因此，地段因素一家獨大，地段好，核心位置，價值識別就會較高。

但是，在資產價格弱勢周期中，“預期”退位，價值識別體系開始落到功能基本面，城市界面、區(qū)域環(huán)境、人口結構、自然人文氛圍、商業(yè)教育醫(yī)療社交配套，甚至居住人群的純粹性等，在區(qū)域價值識別體系中的權重全面上升。

這正是不少區(qū)域板塊“破發(fā)”的原因所在，也是像奶西等板塊不僅抗跌，而且上行趨勢明顯的原因所在。直白而言，就是奶西這一類板塊，好——不是想象中的、預期中的好，而是有實際支撐、有理有據的好。這在弱勢資產周期當中，十分重要。奶西板塊，揭示了這個規(guī)律，也提示了規(guī)律的這種重要性所在。

貳

奶西的故事，遠還未到完結的時候，這個板塊，還在升級，而當下，恰是奶西2.0時代的前夜。

從過往經驗看，一個強基礎、高價值區(qū)域的再度升級，往往需要以下幾個因素：

其一，產業(yè)發(fā)展帶動。在高價值區(qū)域周邊，產業(yè)還有繼續(xù)發(fā)展、升級的態(tài)勢。請注意，是“繼續(xù)”，產業(yè)發(fā)展的帶動要動態(tài)地看。

其二，產業(yè)發(fā)展的帶動作用要落到人口結構的變化層面，才會對樓市區(qū)域板塊發(fā)生作用。人口結構變化，又對區(qū)域內消費能力、生活配套等方面產生更強勁的新需求，從而帶動配套水平進一步提升，形成良性循環(huán)。

其三，要有新的，具有一定規(guī)模的、品質提升明顯的典型新盤項目，來帶動區(qū)域居住水準的進一步提升，最終將區(qū)域價值的升級換代，逐步落位。

從這三個維度看，奶西板塊現(xiàn)在全都具備。

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先來看產業(yè)層面。奶西地塊位置優(yōu)越，不僅是地理位置，而且還是在產業(yè)結構中的地理位置優(yōu)越。奶西板塊南側，是傳統(tǒng)的望京區(qū)域，這個區(qū)域產業(yè)已經很成熟，早期的北電摩托羅拉，后來的阿里、美團等，都使得這個區(qū)域產業(yè)價值十分豐富。

奶西板塊的西側就是西二旗，這是大量互聯(lián)網和高新技術產業(yè)的聚集地，近期以來發(fā)展勢頭十分蓬勃。奶西板塊的北面，是未來科學城，再加之同在板塊東側的中關村朝陽園北京國際科創(chuàng)中心，是近期新興產業(yè)的聚集地，也都是國家和社會資本重點發(fā)展，重點投入的產業(yè)。

如此產業(yè)結構拼在一起，奶西在產業(yè)結構方面既有當下，又有未來。

產業(yè)結構的升級，帶來的是人口結構的變化。這些產業(yè)發(fā)展，將更多年齡結構更年輕，消費能力更強，知識水平更高，生活品質要求更好的人群，逐漸吸附過來。他們的存在和到來，對于奶西板塊抵達2.0時代至關重要。

在人口結構變化的基礎上，奶西板塊的配套更加成熟，龍湖北苑天街、華貿天地、合生麒麟社等大型綜合性商業(yè)已經進入良性循環(huán)階段，使得奶西及其周邊區(qū)域的商業(yè)消費類配套更加成熟。除此之外，還有將于近期入市的奶西大盤御林灣，約2.3萬平方米的社區(qū)商業(yè)，南區(qū)為下沉式商業(yè)，西區(qū)為地上臨街綜合型商業(yè)，這種商業(yè)業(yè)態(tài)以及體量，也將進一步提升整個區(qū)域的生活便利度。御林灣的入市是后話，會在后面詳述。

與此同時，高端社交配套等也在不斷完善，如馬術、高爾夫球場等都在區(qū)域便利可達的范圍內。更重要的是，在醫(yī)療與教育這兩大公共資源配套方面，奶西板塊也享受到足夠的紅利，5所公立醫(yī)院，16所國際學校占據北京國際學校的70%。

再加之奶西板塊一直固有的以溫榆河公園為代表的22大生態(tài)公園的自然資源稟賦優(yōu)勢，以及北五環(huán)、京平高速、順白路等為主構架的路網系統(tǒng)，可以便利抵達北京各主要核心功能區(qū)。奶西板塊外部條件，已經足夠優(yōu)越。

奶西升級到2.0時代的“臨門一腳”，就是一個有規(guī)模、高品質的居住項目，來帶動區(qū)域內整體居住價值的進一步提升。而現(xiàn)在便有了這樣一個“大盤”——規(guī)劃住宅建筑面積約21萬平方米的御林灣。

當它入市時，奶西升級2.0時代就真正開始了。

叁

御林灣對于奶西升級的重要性在于，它不僅“大”，而且“好”。

為什么我們總覺得項目“大”很重要？因為只有“大盤”，各種提升品質、檔次的產品手法才有空間實施。以當下眼光看，御林灣足夠大，僅商品房住宅面積約21萬平方米的空間，足夠“施展”。

如今，看一個項目的品質和水準，在公區(qū)上投入多大資源，花費多大精力，是一個很重要的指標，御林灣在這方面就是例證。御林灣項目的大門，約11米高，不算延展面長度，寬有約65米。這個尺度，在北京絕不多見。

示意圖

更進一步說，不僅在單價8萬+的項目中不多見，就是在單價10萬+的項目上，這個尺度的社區(qū)大門也足以堪稱“領先”。大尺度的社區(qū)大門，對于提升社區(qū)檔次，形象，規(guī)制歸家動線，引領秩序感等方面，都有巨大的作用，成本也十分不菲。能在大門上如此投入，足見御林灣對于整體品質的追求。

識別品質的另一個視角，是看開發(fā)商能讓多少利出來。這里的“利”，不是價格讓利，而是讓出“貨值”。通俗點說，就是明明可以多蓋點樓賣了回款，但開發(fā)商沒有多蓋，讓出可售貨值，換來環(huán)境、品質提升的空間。

御林灣的樓間距達到近100米量級，這在整個北京樓市，無論什么產品類型的項目，都是十分罕見的。大樓間距對于采光，社區(qū)景觀，建筑密度等方面的積極影響不言而喻，而這直接對應的是開發(fā)商“少排樓”、“少賣樓”。御林灣是怎么選擇的，重視什么，行動比說法更有說服力。

同樣的邏輯，御林灣項目還盡可能地提高使用率，這個項目的使用率基本可以從81%起步。這其實也需要開發(fā)商“讓利”，在合規(guī)的前提下，把更多的面積拿出來向購房者讓利。還是那句話，行動比說法更具說服力。

在這樣的“大義之舉”面前，在建筑、園林、室內精裝等方面的高標準，也都順理成章。

在外立面設計上，御林灣采用了現(xiàn)代玻璃幕墻的設計，這種設計不僅美觀，具有強烈的現(xiàn)代感，同時也有助于提升采光和視野。玻璃幕墻的使用，使得建筑外觀具有極強的昭示性和未來感，大幅提升了社區(qū)的形象。憑借這種高規(guī)格的立面設計，御林灣有望成為奶西區(qū)域的地標性建筑物，為區(qū)域形象增添新的光彩。

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這種設計和施工標準，與海淀區(qū)單價十萬元每平方米的豪宅臻澐項目是類似的，表明了御林灣在建筑立面上的投入和對標等級。這種對標頂尖豪宅產品的設計，確立了御林灣在建筑外觀和工藝上的高起點。

御林灣的園林體量，在北京樓市堪稱翹楚，項目南區(qū)規(guī)劃了約7.8萬平方米的園林，而在南區(qū)以南，則毗鄰一片永久性綠地，正因為其用地性質，決定了在御林灣南側永久無遮擋，且有大體量綠化，由此，形成一個規(guī)模大、品質高的社區(qū)綠化環(huán)境，這種規(guī)模，幾乎相當于一個小型城市公園。

示意圖

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同時，御林灣西區(qū)是來廣營北路以西的唯一住宅項目，稀缺性很強。這個區(qū)域的大部分面積，被溫榆河公園所覆蓋，再加上御林灣西區(qū)以西的約6萬平方米私屬園林，使御林灣項目整體可謂處在公園之中。不愧御林二字。

在具體的園林設計中，項目采用了約300米環(huán)廊設計。在北京市場上，這是一種創(chuàng)新。這個連廊設計，把建筑和園林有機地連接起來，使得社區(qū)景觀的結點形成應有的秩序，提升審美的同時，又提升體驗，將視覺效果與體驗效果統(tǒng)一，因此，這條連廊并非一條簡單的通道，而是社區(qū)景觀規(guī)劃的秩序串聯(lián)所在。園林從景觀“卷”到體感層面，御林灣也算是在北京樓市開了先河。

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在戶型方面，從家庭結構變化帶來的功能需求出發(fā)，御林灣把戶型面積段分布在90~120平方米的首置領域、120~150平方米的進階改善領域、200平方米以上的高階精英領域，戶型從兩居到四居，完整覆蓋了全生命周期不同時段的居住需求。

示意圖

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奶西板塊的升級之路，正是一部區(qū)域價值從“預期驅動”邁向“功能夯實”的演進史。當市場回歸理性，唯有真正具備基本面支撐的板塊，才能穿越周期、持續(xù)向上。而御林灣的出現(xiàn)，恰如其時地完成了奶西從1.0到2.0的關鍵一躍 —— 它不僅以大盤格局重塑空間尺度，更以品質誠意重新定義居住標準。御林灣的真容，計劃在11月19日正式露面，屆時在龍湖北苑天街、望京凱德MALL將進行巡展，奶西2.0時代的輪廓，屆時將會逐漸明朗。

御林灣的存在，不再只是滿足居住需求，更是以地標級的建筑語言、公園級的園林體驗、與讓利客戶的誠意，共同構筑起一個更具厚度、更可持續(xù)的價值體系。

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