文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

一場(chǎng)精心設(shè)計(jì)的資本游戲，正在港股物業(yè)市場(chǎng)悄然上演。

11月18日，金科服務(wù)(09666.HK)與博裕資本旗下Broad Gongga Investment Pte. Ltd.聯(lián)合公告，中金代表要約人提出經(jīng)修訂要約，并建議撤銷金科服務(wù)的上市地位及恢復(fù)買賣。

“每股6.67港元，或滿足條件后每股8.69港元”，Broad Gongga對(duì)金科服務(wù)的收購(gòu)要約，設(shè)置了精妙的雙重價(jià)格與退市條件，中小股東面臨著一場(chǎng)利益與風(fēng)險(xiǎn)并存的抉擇。

而這場(chǎng)交易，不僅關(guān)乎股東們能否獲得高達(dá)26.49%的溢價(jià)，更決定著這家目前市值近50億港元的物企是否會(huì)從港交所退市。

全面要約收購(gòu)修訂公告刊出后，金科服務(wù)股份隨即恢復(fù)買賣，股價(jià)高開(kāi)高走，11月18日收漲17.18%，報(bào)8.05港元/股，總市值約為48.07億港元。

雙重要約價(jià)格

金科服務(wù)的收購(gòu)案設(shè)計(jì)頗為精妙，要約人Broad Gongga給出了兩個(gè)層次的要約價(jià)格。

基礎(chǔ)要約為每股6.67港元，而經(jīng)提高要約價(jià)則達(dá)每股8.69港元，但后者僅在滿足兩項(xiàng)條件時(shí)才會(huì)支付。

這一溢價(jià)水平相當(dāng)可觀——較金科服務(wù)，較本次修訂最后交易日收盤價(jià)6.87港元高出26.49%，較今年3月13日最后不受干擾日收盤價(jià)7.36港元也高出18.07%。

對(duì)于股東而言，這意味著他們的決策將直接影響到最終收益，兩個(gè)價(jià)格之間的每股差額為2.02港元，幅度超過(guò)30%。

獲得8.69港元高價(jià)的條件十分明確，且兩者缺一不可：

首先，退市決議案必須在臨時(shí)股東大會(huì)上獲得通過(guò)。根據(jù)《收購(gòu)守則》和上市規(guī)則，該決議案需獲得無(wú)利害關(guān)系股份所附票數(shù)至少75%的批準(zhǔn)，且反對(duì)票不得超過(guò)所有無(wú)利害關(guān)系股份所附票數(shù)的10%。

其次，要約人必須獲得不少于90%無(wú)利害關(guān)系股份的有效接納。這一比例設(shè)置得較高，相當(dāng)于至少需要2.37億股無(wú)利害關(guān)系股份的支持。

截至公告日，要約人及其一致行動(dòng)人士已持有金科服務(wù)約63.29%的股份，他們?nèi)孕璜@得至少32.30%股份的有效接納，才能達(dá)成退市接受條件。

這場(chǎng)收購(gòu)并非突然之舉，而是博裕資本逐步增持金科服務(wù)過(guò)程中的最新一步。

博裕資本與金科服務(wù)的淵源可追溯至2021年底。彼時(shí)，金科股份為金科服務(wù)引入戰(zhàn)略投資者，向博裕資本旗下的Broad Gongga出售了約22%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)達(dá)37.34億港元。

隨后在2022年11月，博裕資本再次通過(guò)要約收購(gòu)了金科服務(wù)11.94%的股份，從而成為金科服務(wù)最大單一持股股東，持股比例達(dá)34.63%。

2025年初，隨著金科地產(chǎn)進(jìn)入債務(wù)重組，其持有的1.08億股金科服務(wù)股份被掛上淘寶拍賣平臺(tái)，用于清償對(duì)Broad Gongga的債務(wù)。這一關(guān)鍵舉措使得博裕資本進(jìn)一步鞏固了其在金科服務(wù)的股權(quán)地位。

獨(dú)立化之路

面對(duì)這次要約收購(gòu)，金科服務(wù)的股東們實(shí)際上有多種選擇。

股東可選擇接受基礎(chǔ)要約，以每股6.67港元的價(jià)格出售股份；也可等待兩項(xiàng)退市條件達(dá)成，獲取每股8.69港元的高價(jià)。

值得一提的是，金科服務(wù)還提供了“存續(xù)選項(xiàng)”——在兩項(xiàng)退市條件達(dá)成后，股東可將全部或部分現(xiàn)金對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)投至Top Yingchun Investment IV，從而保留在金科服務(wù)的間接權(quán)益。

這一設(shè)計(jì)為，時(shí)間是對(duì)仍看好金科服務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展，但又希望獲得部分現(xiàn)金回報(bào)的股東提供了折中方案。

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，金科服務(wù)在金科地產(chǎn)的流動(dòng)性危機(jī)中，正在從地產(chǎn)附屬品蛻變?yōu)榫哂歇?dú)立市場(chǎng)價(jià)值的商業(yè)實(shí)體。

2025年上半年，金科服務(wù)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。報(bào)告期內(nèi)總營(yíng)收約23.35億元，同比微降3.1%；期內(nèi)溢利7230萬(wàn)元，擁有人應(yīng)占溢利6500萬(wàn)元，成功實(shí)現(xiàn)扭虧為盈；綜合毛利率約為19.6%，同比提振0.3個(gè)百分點(diǎn)。

主動(dòng)收縮低質(zhì)效業(yè)務(wù)、聚焦核心能力建設(shè)，今年上半年，其住宅服務(wù)貢獻(xiàn)收入17.47億元，占比74.8%，果斷退出8.7萬(wàn)平方米低質(zhì)效住宅項(xiàng)目，期內(nèi)該板塊毛利率提升22.1%。換而言之，其從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的轉(zhuǎn)型已有成效。

規(guī)模方面，截至2025年6月30日，金科服務(wù)在管面積約為2.03億平方米，較去年末微降1.9%，但第三方開(kāi)發(fā)物業(yè)占比達(dá)44.2%，合約建筑面積中第三方占比更高達(dá)46.8%，獨(dú)立性與市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提升。

財(cái)務(wù)方面，金科服務(wù)呈現(xiàn)出“低風(fēng)險(xiǎn)、高安全”的特征。同期，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為19.80億元、定期存款2.96億元，無(wú)銀行借款，資本負(fù)債比率為零。這種零負(fù)債的資本結(jié)構(gòu)為其提供了穩(wěn)定的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

在行業(yè)轉(zhuǎn)型期，金科服務(wù)主動(dòng)調(diào)整，通過(guò)聚焦高質(zhì)量項(xiàng)目、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化成本管控，實(shí)現(xiàn)盈利能力的提升。

無(wú)論退市與否，可以確定的是，在擺脫地產(chǎn)掣肘后，未來(lái)金科服務(wù)將進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)化優(yōu)勢(shì)，沿著第三方物管平臺(tái)持續(xù)進(jìn)化。

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