2025年第46周

2025年11月10日-2025年11月16日（第46周），土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)年內(nèi)高位，成交規(guī)模低位回升，土拍熱度出現(xiàn)回落。本周重點監(jiān)測城市范圍內(nèi)，土地供應(yīng)建筑面積為1433萬平方米，連續(xù)兩周在1400萬平方米以上；成交建筑面積683萬平方米，環(huán)比上升70%。本周溢價率為0.9%，為下半年以來新低。

供應(yīng)：本周土地供應(yīng)建筑面積1433萬平方米，環(huán)比下降1%。一線城市中北京、廣州、深圳均有宅地掛牌，廣州本周供應(yīng)9宗含宅用地，合計出讓底價90.9億元，建筑面積74萬平方米。本周新增供應(yīng)含宅用地137幅，平均容積率1.85。

重點供應(yīng)地塊方面，在本周供應(yīng)的9宗含宅用地中，出讓底價最高的宅地為黃埔區(qū)一宗低密宅地，地塊位于珠江中的長洲島上，起拍價為28.4億元，容積率1.01，起拍樓板價1.8萬元/平方米。地塊需配建5000平方米商業(yè)物業(yè)、配建4.6萬平方米公園綠地并無償移交。地塊低容積率(1.01)為廣州近7年最低，適合打造高端別墅；地塊規(guī)模大(占地20萬平方米、建筑面積15.6萬平方米)；臨近大學(xué)城；規(guī)劃配建大面積綠地提升居住品質(zhì)。不過地塊公共交通便利性一般，島上交通相對不便，周邊配套尚不成熟，且位于傳統(tǒng)村落風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，建筑設(shè)計受限。地塊周邊尚無可比同類項目在售，隔江相望的恒基學(xué)苑一號容積率為3.0，目前售價在4.2萬元/平方米左右。

而廣州本周出讓單價最高的宅地，則為天河區(qū)金融城板塊的一宗商住地塊，容積率3.65，出讓底價22.12億元，起拍樓板價為4.08萬元/平方米。該地塊在10月份進(jìn)行了大幅的降容調(diào)規(guī)，地塊容積率從6.95下調(diào)到了3.65，建筑高度也從180-200米下調(diào)到130-150米，而出讓總價也由2024年首次掛牌大幅下調(diào)，此前為37億元，本次出讓底價下降了14.9億元。地塊位于金融城東區(qū)核心位置，西北側(cè)連接地鐵4/5號線車陂南站，交通便捷；南向望江視野開闊；屬金融城規(guī)劃“城央水岸示范區(qū)、科創(chuàng)總部集聚區(qū)”重要組成部分，產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期較佳。周邊優(yōu)質(zhì)項目天河·江源半島售價在7萬元/平方米左右。

成交：本周土地成交建筑面積683萬平方米，環(huán)比上升70%；成交金額294億元，環(huán)比上升30%。本周平均溢價率0.9%，因優(yōu)質(zhì)高總價地塊成交頻次降低，土拍熱度有所回落。

重點成交地塊方面，廣州兩宗安置房用地均以高溢價成交。兩宗地塊均位于白云區(qū)江高鎮(zhèn)廣州軌道交通裝備產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，總規(guī)劃建面15.6萬平方米，起拍價為7.2億元，最終均由中建國際競得，合計成交總價9.6億元。其中70號地塊溢價率37.8%，成交樓板價6438元/平方米，回購單價為14287元/平方米，71號地塊溢價率28.86%，成交樓板價5941元/平方米，回購單價為13777元/平方米。在近年的市場中，此類回購類地塊由于盈利空間和開發(fā)周期明確，土拍熱度始終居于高位，也體現(xiàn)出當(dāng)前行業(yè)對于投資確定性的青睞。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）