家人們！最近廣州房產(chǎn)圈直接炸穿天花板了！珠江新城最后一塊 “壓箱底寶地”—— 馬場(chǎng)地塊，百億補(bǔ)償方案真的曝光了！這可不是道聽(tīng)途說(shuō)，是貼在村公告欄上的正經(jīng)文件，100 億補(bǔ)償款白紙黑字，還要在 11 月 26 號(hào)開(kāi)股東大會(huì)表決，這事已經(jīng)板上釘釘要推進(jìn)了！

先給大家扒扒這事兒的來(lái)龍去脈，用大白話講明白到底發(fā)生了啥。咱們說(shuō)的這個(gè)馬場(chǎng)，就在珠江新城東區(qū)，黃埔大道南邊、潭村路西邊，占地足足 36 萬(wàn)多平方米，差不多 50 個(gè)足球場(chǎng)那么大！這塊地 1992 年就有了，最早是賽馬場(chǎng)，后來(lái)不搞賽事了，就改成了賣(mài)汽車(chē)、搞家居、開(kāi)餐館的地方，這么多年一直不溫不火，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)就是 “占著黃金坑不產(chǎn)金”。

現(xiàn)在官方終于出手了：政府要把這塊地收回來(lái)重新開(kāi)發(fā)，補(bǔ)償款一給就是 100 億！而且指定了越秀集團(tuán)來(lái)當(dāng) “操盤(pán)手”，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)這塊地的開(kāi)發(fā)前期工作，補(bǔ)償款也是越秀來(lái)掏。這筆錢(qián)可不是亂給的，包括了土地本身的價(jià)值、地上的房子商鋪這些附著物，都是經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估的。更有意思的是，這筆錢(qián)扣完稅費(fèi)和必要開(kāi)支后，剩下約 66.4 億會(huì)按股東持股比例分給股東，股東還能優(yōu)先買(mǎi)改造后的新房商鋪，這波操作真是把 “錢(qián)生錢(qián)” 玩明白了。

可能有人會(huì)問(wèn)：為啥偏偏是現(xiàn)在？為啥肯花 100 億這么大手筆？其實(shí)這事兒一點(diǎn)都不突然，背后藏著兩個(gè)核心原因。第一，這塊地實(shí)在太 “浪費(fèi)” 了！珠江新城是什么地方？廣州的 CBD 啊，寸土寸金的地方，周邊房?jī)r(jià)早就十萬(wàn)八萬(wàn)一方了，結(jié)果這么大一塊地拿來(lái)搞低端汽車(chē)城、小餐館，完全是 “低效用地”—— 簡(jiǎn)單說(shuō)就是占著優(yōu)質(zhì)資源，沒(méi)發(fā)揮該有的價(jià)值?，F(xiàn)在廣州正在大力推進(jìn)低效用地再開(kāi)發(fā)，全市有 622 平方公里這種 “沉睡寶地”，馬場(chǎng)作為珠江新城最后一塊未開(kāi)發(fā)的核心地，自然成了頭號(hào)試點(diǎn)。

第二，越秀集團(tuán)早就 “暗度陳倉(cāng)” 了。其實(shí)從 2017 年開(kāi)始，越秀就已經(jīng)在做馬場(chǎng)改造的規(guī)劃了，今年還砸了 151 億做前期的交通、市政工程。更關(guān)鍵的是，越秀現(xiàn)在是賽馬場(chǎng)公司的大股東，2023 年底就接盤(pán)了大部分股份，現(xiàn)在出錢(qián)補(bǔ)償、接手開(kāi)發(fā)，相當(dāng)于 “左手倒右手”，既符合政府規(guī)劃，又能把這塊黃金地攥在自己手里，這筆賬算得太精了。

那這事兒會(huì)帶來(lái)啥影響？咱們普通老百姓能感受到的變化可不少。首先，珠江新城要 “補(bǔ)全最后一塊拼圖” 了！改造后這里會(huì)變成集體育公園、高端商業(yè)、數(shù)字辦公、未來(lái)社區(qū)于一體的寶地，還會(huì)建一個(gè) 11 公頃的中軸體育公園，北接暨南大學(xué)，南連臨江公園，西靠珠江公園，以后廣州市中心又多了個(gè)超大綠地，遛彎、運(yùn)動(dòng)都有了新去處。

其次，周邊配套要 “升級(jí)換代” 了。規(guī)劃里明確說(shuō)了，要新增一所 36 班的小學(xué)，還要優(yōu)化雙地鐵（13 號(hào)線馬場(chǎng)站 + 5 號(hào)線潭村站）的銜接，建社區(qū)服務(wù)中心、文體設(shè)施，打造 “15 分鐘優(yōu)質(zhì)生活圈”。也就是說(shuō)，不管是住在附近的居民，還是以后來(lái)這里工作、消費(fèi)的人，上學(xué)、出行、逛街都會(huì)更方便，整個(gè)珠江新城東部的面貌都會(huì)煥然一新。

更重要的是，這會(huì)給廣州的城市更新立一個(gè) “標(biāo)桿”。以前大家總覺(jué)得舊改就是拆房子、建高樓，這次馬場(chǎng)改造不僅保留了瞭望塔、記分牌這些歷史記憶，還把生態(tài)、文體、商業(yè)、教育融合在一起，真正做到了 “人民城市人民建”。以后其他低效用地改造，很可能都會(huì)照著這個(gè)模式來(lái)，咱們身邊的 “老破小”“閑置地” 說(shuō)不定也會(huì)迎來(lái)新生。

說(shuō)到我的觀點(diǎn)，可能和很多人不一樣 —— 這 100 億補(bǔ)償看著是 “天價(jià)”，但本質(zhì)不是 “撒錢(qián)”，而是城市價(jià)值的理性回歸。很多人會(huì)羨慕拿到補(bǔ)償款的股東，覺(jué)得他們 “躺賺”，但換個(gè)角度想，這塊地之所以能值 100 億，不是因?yàn)橥恋乇旧碇靛X(qián)，而是因?yàn)橹榻鲁墙?jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成了廣州的經(jīng)濟(jì)核心、交通樞紐、配套高地，是整個(gè)城市的發(fā)展紅利，讓這塊 “沉睡的寶地” 終于兌現(xiàn)了價(jià)值。

而且我覺(jué)得，這次改造最值得點(diǎn)贊的，是 “不搞單一開(kāi)發(fā)”?，F(xiàn)在很多城市核心區(qū)開(kāi)發(fā)，眼里只有高端住宅、奢侈品商場(chǎng)，把普通人拒之門(mén)外。但馬場(chǎng)改造把大面積土地留給了體育公園和公共設(shè)施，還建普惠性的小學(xué)、社區(qū)服務(wù)中心，這說(shuō)明城市發(fā)展終于開(kāi)始 “反哺普通人” 了 —— 哪怕你買(mǎi)不起珠江新城的房子，也能享受這里的綠地、配套和便利，這才是城市更新該有的樣子。

但我也要潑點(diǎn)冷水：別覺(jué)得這事兒能立刻改變廣州樓市。馬場(chǎng)改造從表決補(bǔ)償方案到建成落地，至少需要 3-5 年時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)影響房?jī)r(jià)、租金，也不會(huì)突然出現(xiàn)大量新房供應(yīng)。而且大家要明白，城市更新的核心不是 “造富人區(qū)”，而是讓有限的土地資源發(fā)揮最大的公共價(jià)值。珠江新城不缺高端樓盤(pán)，缺的是能讓所有市民共享的公共空間、優(yōu)質(zhì)配套，這次馬場(chǎng)改造正好補(bǔ)上了這個(gè)缺口。

還有一點(diǎn)很關(guān)鍵：這 100 億補(bǔ)償款的分配的透明性。方案里提到會(huì)扣減稅費(fèi)和必要開(kāi)支，最終按持股比例分配，還會(huì)有專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，這一點(diǎn)必須盯緊。畢竟這是國(guó)有土地的價(jià)值變現(xiàn)，每一分錢(qián)都該花在明處，既要保障股東的合法權(quán)益，也要確保改造資金真正用在項(xiàng)目建設(shè)上，而不是被挪用、浪費(fèi)。

說(shuō)到底，馬場(chǎng)百億補(bǔ)償事件，不是一次簡(jiǎn)單的 “土地買(mǎi)賣(mài)”，而是廣州城市發(fā)展進(jìn)入 “精細(xì)化時(shí)代” 的信號(hào) —— 以前是搶著建高樓、擴(kuò)城區(qū)，現(xiàn)在是回頭盤(pán)活存量資源，讓每一塊土地都能服務(wù)于更多人的需求。珠江新城作為廣州的 “門(mén)面”，最后一塊寶地的改造，承載的不僅是商業(yè)價(jià)值，更是城市對(duì)未來(lái)的思考：我們需要的不是冷冰冰的摩天大樓，而是有溫度、可共享、有記憶的城市空間。

這事兒后續(xù)還有很多值得關(guān)注的點(diǎn)：11 月 26 號(hào)股東會(huì)不會(huì)全票通過(guò)？補(bǔ)償款會(huì)不會(huì)有變動(dòng)？具體什么時(shí)候開(kāi)工？建成后的體育公園、學(xué)校什么時(shí)候能投入使用？我會(huì)一直跟進(jìn)這個(gè)事兒，有最新消息第一時(shí)間告訴大家。

你們覺(jué)得這次馬場(chǎng)改造能成功嗎？你身邊有沒(méi)有類(lèi)似的低效用地需要改造？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法，關(guān)注我，咱們一起見(jiàn)證珠江新城最后一塊寶地的華麗轉(zhuǎn)身！