01

　　中海今年的投資有種極強的“抄底”感！

　　在別人恐懼時貪婪。

　　上個月，我們討論了中?！熬劢购诵?、逆周期布局、長期孵化”的投資戰(zhàn)略（詳見：），最近我們發(fā)現(xiàn)，中海的這種逆勢、聚焦的行為進(jìn)一步提升了。

　　首先拿地投資力度大幅提升。

　　從中海地產(chǎn)來看，整個第三季度，中海地產(chǎn)分別于上海（4宗）、深圳、青島、沈陽和濟(jì)南（2宗）獲取了9宗地塊，權(quán)益地價為365.24億元。同比上年3季度65.4億元的權(quán)益地價，增幅高達(dá)458.47%。

　　再加上前兩個季度，截至今年9月，中海一共收購了26幅地塊，累計權(quán)益地價約766.34億元，而去年前9個月僅有185.68億元，同比增幅高達(dá)312.71%。

　　進(jìn)入四季度，中海依舊高頻拿地：10月末，中海9.2億元拿下廣州大道南地塊，此后又在上海以44.65億元獲得徐匯區(qū)WS5單元188N-I-21地塊。

　　這種超強的投資力度也體現(xiàn)在中海宏洋身上。

　　今年上半年，中海宏洋一共新增了11個項目，總權(quán)益地價61.87億元，新增貨值166億。進(jìn)入下半年，中海宏洋又在惠州、揚州拿地。截止10月31日，中海宏洋今年拿地總土地成本為84.12 億元，而其2024年全年拿地總金額為52.29億元。以此計算，2025 年僅前10個月的拿地投資額度就較 2024 年全年同比增長約60.9%。

　　此外，中海地產(chǎn)的投資越來越聚焦一線城市。

　　上半年，中海地產(chǎn)投向香港及北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的買地資金占總投資額的比例為52.1%。但到了3季度，中海所投資的9宗地塊中，上海的4宗地塊就花了近323.5億元，占比總?cè)径韧顿Y總額近九成。

　　更值得注意的是，中海地產(chǎn)和中海宏洋的“雙線作戰(zhàn)、錯位互補”投資戰(zhàn)術(shù)。

　　今年上半年，在中海地產(chǎn)以506.1億元拿地金額位居百強房企投資榜首的同時，中海宏洋也在8座三四線城市中取得市場占有率第一的成績，業(yè)績背后的支撐自然是高強度的投資。而下半年在中海高度聚焦一二線時候，中海宏洋也在持續(xù)布局三四線。

　　實際上，中海地產(chǎn)和中海宏洋的這種錯位互補、協(xié)同進(jìn)步的格局早在2009年中海收購?fù)槡る娖鞑⑵涓麨椤爸泻：暄蟆睍r便已經(jīng)確立。

　　這背后其實也是中海聚焦的戰(zhàn)略體現(xiàn)。

　　如2010年，中海將其三四線城市業(yè)務(wù)劃歸至中海宏洋；2016年，中海將其花310億并購中信資產(chǎn)包里三四線城市的項目全部剝離到中海宏洋。

　　將一二線與三四線業(yè)務(wù)分隔開的管理方式，一方面，對于中海地產(chǎn)而言，無需再去涉足三四線城市，從而可以將注意力完全聚焦于一二線核心區(qū)域及其新興板塊，追求高利潤。而對中海宏洋而言，則通過集團(tuán)對其投資的嚴(yán)格控制來管控風(fēng)險，只要限定拿地總額，有限的資金自然會優(yōu)先投入合肥、銀川等重點城市，而不會盲目擴(kuò)張。這一機(jī)制使得中海既能在周期來的時候通過靈活融資多投多賺，也能在行情差的時候，盡可能查缺補漏。

　　在我們看來，中海這套制度的設(shè)計，基本上可以助力其擺脫周期波動的干擾，能有效規(guī)避投資過程中的潛在風(fēng)險，整體展現(xiàn)出較高的管理成熟度。

　　02

　　樓市尚未企穩(wěn)，高層為何再提現(xiàn)房銷售？

　　進(jìn)行時......

　　最近，住建部重提了房地產(chǎn)現(xiàn)房銷售。

　　10月31日，住建部部長倪虹發(fā)表了題為《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章，表示要全面落實推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重點任務(wù)，重點提到“推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得”，并表示，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度，從根本上防范交付風(fēng)險，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益。

　　“現(xiàn)房銷售”這個話題從今年上半年吵到下半年，卻至今還都沒有定論，為什么？

　　因為，這是一個非常必要且重要的事情，但它與現(xiàn)實之間又存在巨大的矛盾。

　　如果站在利好的角度來看：

　　首先，現(xiàn)房模式能降低購房風(fēng)險，有助于修復(fù)購房者信心。

　　其次，現(xiàn)房銷售要求房企具備更強的資金和運營能力，可以倒逼行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”，加快低效中小房企出清。

　　第三，現(xiàn)房銷售如果與“好房子”戰(zhàn)略協(xié)同發(fā)力，能夠切實提升房產(chǎn)品質(zhì)量，激發(fā)改善型需求，促進(jìn)市場向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　　然而，推行現(xiàn)房銷售的過程中，仍有4個現(xiàn)實問題需要客觀面對：

　　其一，當(dāng)下處于行業(yè)下行周期中，現(xiàn)房銷售將使得市場價格標(biāo)桿進(jìn)一步失效，加劇市場波動。（詳細(xì)內(nèi)容在5月期《晨光地產(chǎn)行研》“現(xiàn)房銷售：不應(yīng)至，卻降臨？”篇中有詳細(xì)探討，歡迎查看）

　　其二，實際上商品房的部分溢價往往來源于項目對“美好生活”的預(yù)期營造以及品牌包裝，但現(xiàn)房銷售實現(xiàn)“所見即所得”，也就直接削弱了這種由于預(yù)期所帶來的溢價空間。

　　其三，現(xiàn)房銷售或削弱企業(yè)開發(fā)意愿。目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，即便僅有四個月的開發(fā)周期，市場行情也可能發(fā)生明顯變化，若改為現(xiàn)房銷售，開發(fā)周期將至少延長至1-2年以上，較長的時間跨度會將市場的不確定性將進(jìn)一步放大。這種情況下，企業(yè)是否還愿意投入大量資金進(jìn)行開發(fā)，已成一大疑問，更何況當(dāng)前部分企業(yè)本就面臨短期現(xiàn)金流緊張的局面。

　　第四，預(yù)售制最大的優(yōu)點就是發(fā)揮了融資的功能，過去這種模式推進(jìn)了中國快速城市化以及房地產(chǎn)超常規(guī)發(fā)展，一旦這種功能消失，房子回歸大宗消費品，房價與地價或會進(jìn)入一個長期穩(wěn)定階段。

　　整體上，短期來看，現(xiàn)房銷售無論對企業(yè)經(jīng)營的沖擊、對市場運行的影響，還是對市場價格機(jī)制的重塑，都將形成階段性陣痛，這一影響值得高度重視。

　　不過，值得一提的是，現(xiàn)房銷售其實早就開始試點，如北京自2021年起就在集中土地拍賣中試點現(xiàn)房銷售，今年信陽、荊門這類三四線城市也已明文執(zhí)行現(xiàn)房銷售，深圳也在今年出讓的部分優(yōu)質(zhì)地塊增設(shè)了"現(xiàn)房銷售"或"現(xiàn)房銷售比例"的要求。

　　因此我們認(rèn)為，假以時日，隨著市場探索深化與政策持續(xù)優(yōu)化，現(xiàn)房銷售必將以更平穩(wěn)的方式真正落地。

　　03

　　銀行賣房引發(fā)恐慌？根源是房地產(chǎn)信心的敏感與脆弱

　　信心比黃金重要。

　　當(dāng)銀行直供賣房成了新聞，這則新聞的 “存在本身”，遠(yuǎn)比內(nèi)容更值得琢磨。

　　最近，“全國多地銀行以市價七折‘骨折價’大規(guī)模出售房產(chǎn)”的新聞引發(fā)大家的廣泛關(guān)注與討論，一些極端言論甚至將其定義為“銀行砸盤”，將引發(fā)市場新一輪下跌。

　　但事實并非如此。

　　我們先來看看被網(wǎng)傳的“大規(guī)?！便y行直售房都有哪些。

　　網(wǎng)傳四川農(nóng)信系統(tǒng)2024 年上半年以來掛牌標(biāo)的超2.4萬個，是目前公開數(shù)據(jù)中規(guī)模最大的機(jī)構(gòu)。但實際上，房產(chǎn)標(biāo)的存在統(tǒng)計偏差，剔除已結(jié)束、撤銷及重復(fù)掛網(wǎng)記錄后，實際進(jìn)入拍賣流程的不動產(chǎn)僅5900宗左右，當(dāng)前真實在售的僅500余套。而且，這些房源主要分布在綿陽、南充、宜賓等地州市縣，基本不涉及成都主城區(qū)。（數(shù)據(jù)來源：四川在線）

　　除了四川，其余銀行直售房源也多為沈陽、吉林、蘭州、貴州等三四線城市房產(chǎn)。直售房產(chǎn)的銀行雖涵蓋國有大行、股份制銀行、城商行及地方農(nóng)信系統(tǒng)，但其中地方城商行與農(nóng)信系統(tǒng)是絕對主力。

　　從上，我們基本上可以總結(jié)出銀行直售房源的主要特征之一：偏遠(yuǎn)。

　　而這類型房源的第二個主要特征則是：不良資產(chǎn)。

　　實際上，銀行直供房2000年就有，這是銀行處置手里不良資產(chǎn)的方式之一。據(jù)我們了解，一套房產(chǎn)走到銀行直供這一步之前，基本上已經(jīng)經(jīng)歷：“原房主還款壓力巨大斷供-銀行減息甚至停息2年或3年-銀行協(xié)助原房主賣房失敗-1次、2次法拍均流拍”等處置流程，這也意味著房產(chǎn)已經(jīng)通過正常及非正常售賣途徑但均無果，妥妥的不良資產(chǎn)。

　　所以，當(dāng)這類型資產(chǎn)打75折甚至5折出售，對正常市場不會有任何影響，我們用不著恐慌。

　　但為什么當(dāng)下“銀行直賣”被格外被關(guān)注了呢？

　　一方面是斷供房源確實變多了，據(jù)住建部最近數(shù)據(jù)，2025年8月全國房貸斷供人數(shù)升到88.7萬，同比增長18.2%，這背后極可能是一個又一個具體的家庭；另一方面，國內(nèi)“斷供潮”出現(xiàn)在2022年，這些房源經(jīng)歷了上述3-4年的流程，現(xiàn)在正好來到銀行直售這一步。

　　但其實這些都只是表面原因，更深層次的原因源于“恐慌情緒”。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，大家的信心都非常脆弱，任何一點風(fēng)吹草動都會引發(fā)情緒海嘯，從而加劇市場動蕩。

　　不過，我們一直認(rèn)為，雖然市場仍在調(diào)整，但從現(xiàn)實來看，房地產(chǎn)承載著我國居民80%以上的家庭財富，如果房價過度收縮，對整體經(jīng)濟(jì)的打擊會是非常大的，所以官方不會允許房價崩盤。而從本質(zhì)來看，房地產(chǎn)為地方政府籌資金的功能并未改變。所以，當(dāng)下無論是個人還是身處其中企業(yè)，都應(yīng)該認(rèn)清行業(yè)價值的穩(wěn)定性，不因短期市場的波動而過度悲觀；但也要學(xué)會因時而變，在堅守核心邏輯的基礎(chǔ)上調(diào)整投資及經(jīng)營策略。

　　04

　　上海城市更新大規(guī)模啟動，救房地產(chǎn)的思路很清晰！

　　沒有需求就創(chuàng)造需求。

　　近期上海密集釋放的多項城市動態(tài)，看似獨立實則環(huán)環(huán)相扣，我們看到，上海這套“以城市更新為核心激活房地產(chǎn)市場”的邏輯鏈路已然成型。

　　首先是需求端發(fā)力，通過大規(guī)模拆遷創(chuàng)造需求。

　　10月20日，上海舉辦首場城中村改造項目集中招商推介會，一次性推出覆蓋浦東、閔行、寶山等10個外圍區(qū)域的59個項目，整體總占地近3萬畝，前期改造投資達(dá) 2100 億元，還將拉動 1600 億元建安投資。

　　加上年初上海已明確規(guī)劃，年底前全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造，2026年底全面啟動城中村整體改造，2027年基本完成，意味著上海的城市更新已從中心城區(qū)向郊外區(qū)域全域鋪開。

　　此外，11 月 18 日的推進(jìn)大會上，市委書記陳吉寧進(jìn)一步強調(diào) “推動城中村改造提速”，為改造節(jié)奏再定調(diào)。

　　要知道，城中村拆遷改造是創(chuàng)造房地產(chǎn)需求最直接高效的方式，而且這不僅能激活更多需求，騰挪的土地空間經(jīng)過更新改造還將釋放出更大的價值，將帶動城市產(chǎn)業(yè)與居住格局重塑。

　　與拆遷提速配套的，是房票政策的擴(kuò)容升級。

　　11月7日，浦東新區(qū)發(fā)布房票安置實施辦法，成為繼徐匯之后上海第二個推行房票的中心區(qū)域，全區(qū)（含臨港）經(jīng)審核的新建商品房均可納入房源庫。截至目前，上海已有金山、青浦、嘉定、徐匯、浦東五區(qū)落地房票政策，徐匯的房票甚至全上海可用。

　　這種“拆遷+房票” 的組合模式，讓改造釋放的購房需求有了明確出口。

　　需求激活的同時，上海在供應(yīng)端也同步優(yōu)化土地供給。

　　近期，上海市規(guī)自局公示浦東新區(qū)南碼頭社區(qū)Z000302單元規(guī)劃調(diào)整，新增一宗約4萬方計容體量的住宅用地。作為浦東內(nèi)中環(huán)稀缺的居住功能增量，該地塊緊鄰白蓮涇，銜接此前規(guī)劃的 “世博水環(huán)” 。

　　這個地塊的誕生，是浦東南碼頭從“老牌功能區(qū)”向“濱水活力社區(qū)+高品質(zhì)居住區(qū)”轉(zhuǎn)型的標(biāo)志，也是上?！八h(huán)”更新思路下城市升級的開端。未來，這樣的土地調(diào)規(guī)會越來越多——11 月6日，在上海城市投資推介大會上，市規(guī)劃資源局明確推介了包含虹橋國際中央商務(wù)區(qū)、陸家嘴金融城等五大重點區(qū)域的更新提升規(guī)劃，未來類似的存量改造、功能增補操作將持續(xù)增多，為城市更新提供充足土地支撐。

　　需求與供應(yīng)鋪墊就緒后，開發(fā)端則通過土地協(xié)議出讓的模式精準(zhǔn)落地。

　　今年，上海協(xié)議出讓涉宅地迎來爆發(fā)式增長，截至10月，相關(guān)收入達(dá)882.4億元，同比增幅55%，占全市土地總出讓金的41.3%，成為土地出讓的重要支柱。

　　這一模式有效對接了優(yōu)質(zhì)房企資源，如：華潤置地聯(lián)合上海南房以244.7億元拿下浦東后灘與黃浦余慶里組合地塊資產(chǎn)包；中海、招商、中旅聯(lián)合徐匯城投以439.5億元拿下徐匯東安舊改核心項目；保利發(fā)展也通過協(xié)議拿地，獲取了新江灣板塊近年唯一低容積率城改宅地。

　　這種“國資平臺先期介入+優(yōu)質(zhì)房企聯(lián)合開發(fā)” 的模式，既保障了項目合規(guī)性，也為城市更新的品質(zhì)落地提供了保障。

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