100億天價補償！

近期馬場地塊補償方案和股東表決通知文件相繼流出：

11月26日，天河員村街石東第八、第九股份合作經(jīng)濟社將召開股東大會，專項表決馬場地塊的百億補償方案。

這份文件，不僅坐實了越秀集團的做地主體身份，曝光了補償明細，更宣告著珠江新城歷經(jīng)20年發(fā)展后，最后一塊價值拼圖即將正式落位。

百億補償背后

珠城核心地價值錨定

此次曝光的方案明確，天河區(qū)馬場片區(qū)低效用地再開發(fā)項目的做地主體為廣州越秀集團股份有限公司。

作為操盤方，越秀集團將配合政府完成馬場地塊收回，并支付100億元補償款。

根據(jù)方案細節(jié)，廣州賽馬場運營管理有限公司收到補償款后，扣減公司需繳納稅費及必要的支出和費用后，補償款預計約66.4億元，由廣州賽馬場運營管理有限公司根據(jù)章程按各股東持股比例分配。

100億元的補償標準，早已超越廣州其他板塊的土地估值天花板，本質(zhì)是對“珠江新城核心資源”的終極認可。

這里不是普通的開發(fā)用地，而是占據(jù)廣州“政商文住”全維生態(tài)的稀缺資產(chǎn)。

這一寶地的更新，更絕非簡單的土地改造，而是 通過“補短板、提能級”，讓珠江新城從西強東弱升級為全域無短板，觸發(fā)一輪無可復制的價值躍升。

縫合超級CBD集群

珠城能級再次躍升

根據(jù) 規(guī)劃，馬場地塊將于2025年7月至2028年7月期間建設(shè)，總建筑面積約73萬平方米，涵蓋商業(yè)、辦公、住宅及公共配套等多元功能。

在業(yè)態(tài)布局上，除了22萬㎡頂豪產(chǎn)品將接棒廣州頂豪市場外，49.7萬㎡商業(yè)商務(wù)用地傳聞引入SKP，成熟后年租金或達15-20億元，珠江新城重奢商業(yè)將再次進階，讓高端居住與頂級消費的閉環(huán)徹底成型。

圖源THAD清華建筑設(shè)計院

151億基建投入將帶來實打?qū)嵉某鞘薪缑嫔墶?/p>

金穗路下穿隧道、5條新增道路將打通東區(qū)與核心商圈的快速通道；11公頃中軸體育公園將串聯(lián)珠江公園、天河公園，形成“北接暨南、南達臨江”的超級綠鏈；更關(guān)鍵的是，改造將徹底縫合珠江新城與國際金融城的銜接，形成“超級CBD集群”，放大區(qū)域協(xié)同效應。

珠城還沒有到頂

把握確定性價值紅利

馬場地塊帶來的不僅是珠江新城的全域升級，更是一場確定性價值紅利，而最直接的受益者，正是早已占據(jù)珠城核心資源的高端資產(chǎn)。

珠江新城高端資產(chǎn)向來具備極強的價值韌性，以僑鑫匯悅臺、凱旋新世界為代表的頂流項目，至今仍是廣州住宅市場的價值塔尖與標桿范本。

而這一次板塊能級的再度躍升，將進一步夯實珠城的價值高地地位，更會放大核心資產(chǎn)的稀缺溢價，迎來價值再進階的新契機。

尤其是凱旋新世界。從地段看，凱旋新世界與馬場地塊同屬珠城核心，直線距離內(nèi)可直達規(guī)劃中的SKP；此次規(guī)劃的11公頃中軸體育公園，將通過連橋與珠江公園無縫銜接，而與珠江公園僅一路之隔的凱旋新世界，恰能最大化承接這份生態(tài)紅利。

更難得的是其絕版產(chǎn)品力。作為珠城唯一的“江+園”雙景低密社區(qū)，凱旋新世界北向無縫銜接珠江公園，南向直面珠江岸線，2.82的超低容積率搭配4.8萬㎡中央園林，在高密CBD中堪稱孤品；疊加廣粵天地70%的米其林推薦品牌、廣粵會的頂級圈層資源，形成“現(xiàn)有成熟配套+未來增量紅利”的雙重加持。

這種升級不是簡單的資源疊加，而是構(gòu)筑了絕版的稀缺價值壁壘，讓項目的稀缺性隨城市發(fā)展愈發(fā)珍貴。

凱旋新世界一期入市至今，20余年間實現(xiàn)顯著的價值躍升，正是這一理念的最佳印證。

當珠江新城價值再上臺階，凱旋新世界的資產(chǎn)安全墊將進一步加厚。

從1993年賽馬場的萬人空巷，到2025年百億更新的價值重生，馬場地塊的每一次轉(zhuǎn)身，都緊扣廣州城市發(fā)展的脈搏。

而它的落地，不僅補全了珠江新城的最后一塊拼圖，更再次印證：

廣州可以有多個產(chǎn)業(yè)新城，但永遠只有一個珠江新城。

這座歷經(jīng)20年沉淀的國家級CBD，憑借無可復制的全要素生態(tài)，成為廣州價值的定海神針；而馬場地塊的改造，將讓這份價值從單點領(lǐng)跑升級為全域碾壓。

對于追求確定性價值的資本與高凈值人群而言，此時入主珠江新城核心資產(chǎn)，正是鎖定這份“不可復制紅利”的最佳時機。

畢竟，核心地段的核心資產(chǎn)，錯過便再無替代。

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