這幾天，瑞銀對中國樓市的判斷，引發(fā)很多人的思考。網(wǎng)友群情激昂，也是因為瑞銀觀點非常殘酷：

中國房地產(chǎn)，還得跌兩年！

今天這篇文章，就是圍繞這篇分析報告來聊聊，感興趣的朋友可以掃碼入群，一起來討論。

01

租售比過低 租金持續(xù)下跌

瑞銀的預(yù)測數(shù)據(jù)，主要有以下幾個：

關(guān)于市場，2026年全國樓市銷售（面積以及金額）下滑10%，2027年再跌 5%。

關(guān)于房價，一線城市二手房價格，2026年跌10%，2027年再跌5%。

關(guān)于租金，2025年已跌4%，2026年再跌3%。

對于房價拐點，瑞銀判斷是：

一是先有租金止跌回穩(wěn)，住房需求從租房市場回流到賣房市場。

二是宏觀經(jīng)濟(jì)增長以及利率下降，如按揭利率下調(diào)至低于租售比。

這些觀點背后的邏輯以及支撐數(shù)據(jù)，又是什么呢？

第一個關(guān)鍵詞：預(yù)期

以前大家都愿意買房，是因為對“房價恒漲”深信不疑，所以哪怕高利率借貸，也甘之如飴。但這幾年的房地產(chǎn)，已經(jīng)打破這一刻板印象。

無論是數(shù)據(jù)，還是身邊案例，都在告訴大家——

中國房價漲不動了，而且很多人虧慘了。

教訓(xùn)太過慘痛，讓大家對未來房價失去信心，認(rèn)為短期難以企穩(wěn)。房價長期調(diào)整，成為社會共識。

與此同時，住房觀念隨之發(fā)生改變。大家開始思考，租房是不是也可以，會不會比買房劃算。

第二個關(guān)鍵詞：租售比。

這份報告，最核心的論據(jù)就是租售比，這也是國外對房地產(chǎn)判斷的一個重要依據(jù)。

一線城市租售比約1.8%，遠(yuǎn)低于平均按揭利率3.07%，越來越多人意識到，貸款買房并不劃算。

哪怕2026年房貸利率再降0.4%，即降至約2.7%，同時租金不跌，要想 “買房月供和租房房租一樣”，房價至少也要再跌38%。

未來，大家只會更不愿意買房，房價也就很難能扭轉(zhuǎn)下跌趨勢。

第三個關(guān)鍵詞：租金。

選擇租房的人多了，租金應(yīng)該上漲。但實際上，國內(nèi)一線城市幾乎全線失守，以上海為例，租房成交量大漲12%，但租金還跌了3%。

這是因為，租賃市場正在面臨三方面的巨大壓力。

首先是保障房的分流。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，一線城市保障性租賃住房目標(biāo)為40~60萬套，可覆蓋13%~16%的租房家庭。

其次是空置房投入租賃市場。

按當(dāng)前銷量計算，存量新房要30個月才能賣完，最快得到2027年年中才能降至25個月。此外，報告估計中國房屋空置率約18.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家。

還有處于歷史新高的二手房掛牌量。

50城二手房掛牌量增長至440萬套，業(yè)主賣房周期不斷加長，越來越多人選擇“由售轉(zhuǎn)租”，租金也會進(jìn)一步下跌。

瑞銀之所以對中國房地產(chǎn)持悲觀態(tài)度，更重要的一點，在于找不到破局的可能性。

報告提到，如果中國官方想要穩(wěn)住房價，按理來說是有兩個辦法：

一是停建保障房，二是大幅度降息。

但是，根據(jù)最新的“十五五” 規(guī)劃，政府才官宣要大力發(fā)展保障房；而大幅度降息，將嚴(yán)重影響銀行的利潤，可銀行當(dāng)前利潤已經(jīng)很少，面臨資金壓力。

在瑞銀看來，這兩條路都行不通了。

02

救市決心和行政手段

下面說說我自己的看法。

其實，瑞銀大部分觀點和邏輯都是對的，但也存在一些漏洞。而且我必須說，這果然是外資機(jī)構(gòu)做的報告，能看出來，沒有真正了解中國人的買房思維，深入觸及一線市場。

譬如買房跟租房，真的可以完全劃等號嗎？

在一二線城市，我相信大部分買房需求，絕非單純?yōu)榱私鉀Q居住問題，而是參雜了婚戀觀、戶籍、教育、投資等等復(fù)雜需求。

也許有人會用“租售同權(quán)”來反駁，但迄今為止，我認(rèn)為租售同權(quán)更像是理想主義，而非現(xiàn)實生活。

舉個例子，在廣州，租房確實也能上學(xué)，但如果你想讀省一級學(xué)?；蛘呔拍曛泼！?/p>

不買房，幾乎不可能。

因此，如果僅僅憑借租售比過低，就推斷出大家不買房了，多少有點武斷吧。

更不用說，中國內(nèi)地的租售比就沒有“正常過”，哪怕是房地產(chǎn)巔峰時期，整體租售比也是偏低的。

租售比的理論，放在中國只能作為參考，而不適合用作定論依據(jù)。

另外，瑞銀這份報告最大的錯誤，在于低估了中國政府救市的決心，以及行政手段的力量。

我曾多次說到，中國樓市是政策市，房價止跌回升不僅僅是經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是行政命令。

就說最直接托舉房價的手段，拍地。

政府對宅地的定價，可以決定地塊轉(zhuǎn)化入市后的房價，繼而重塑區(qū)域房價。

像是近兩年廣州的土拍，溢價數(shù)量和幅度都在增加。“地王”保利玥璽灣的開盤，均價17萬/平，最高30萬/平，直接撐高豪宅市場的天花板。

而接下來12月土拍，外圍區(qū)地塊基本都有兜底房企，守住區(qū)域房價底線；馬場、金融城、白云新城等一批高質(zhì)量地塊，則負(fù)責(zé)拉高溢價。

如此循環(huán)反復(fù)，作用不可能沒有的。

更不用說，各大城市還有城市更新拆出來的，房票換出來的購房需求。

所謂的保障房，也而并非全部新建，有一部分其實是存量商品房轉(zhuǎn)化得來的，發(fā)揮著降庫存的作用。

前兩天，廣州安居集團(tuán)才官宣，面向全市持續(xù)收購存量商品房，還是長期征集和常態(tài)化收房。

此外，網(wǎng)傳官方已經(jīng)在準(zhǔn)備新一輪刺激計劃，不達(dá)目標(biāo)誓不罷休的決心，不容小覷。

綜上所述，瑞銀報告中的結(jié)論多少有失偏頗。當(dāng)然，也有一些可取之處，值得購房者深思和借鑒。

例如大部分城市和區(qū)域的房價，都不可能復(fù)刻以前的上漲行情，高桿杠或高利率買房，確實不劃算。

未來買房核心，應(yīng)該是住得舒服，又買得起。

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