摘要：本文深入探討不動(dòng)產(chǎn)查封登記的相關(guān)問(wèn)題，通過(guò)對(duì)其概念、法律依據(jù)、實(shí)踐操作中的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略的全面剖析，為完善不動(dòng)產(chǎn)查封登記制度提供了有價(jià)值的思考和建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；查封登記；法律制度；實(shí)踐問(wèn)題

一、引言

不動(dòng)產(chǎn)查封登記作為一種重要的法律手段，在保障司法公正、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益以及穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和法治建設(shè)的不斷推進(jìn)，深入研究現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)查封登記制度具有重要意義。

二、不動(dòng)產(chǎn)查封登記的基本理論

(一)不動(dòng)產(chǎn)查封登記的概念

不動(dòng)產(chǎn)查封登記，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院或者其他有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托，依照法定程序作出的以限制登記名義人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分為目的的登記。它是一種限制性登記，旨在防止已被查封的不動(dòng)產(chǎn)被權(quán)利人再行處分，從而影響執(zhí)行或財(cái)產(chǎn)保全的效果�！恫粍�(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程》明確將查封登記列為不動(dòng)產(chǎn)登記類型之一，凸顯了其重要地位。

（二）不動(dòng)產(chǎn)查封登記的特征

1.依囑托進(jìn)行的登記

查封登記既非由當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行，也非登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行，而是登記機(jī)關(guān)依據(jù)人民法院或其他有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托開(kāi)展。

2.限制登記

完成查封登記后，登記的權(quán)利人不得處分被查封的不動(dòng)產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)也不得辦理該不動(dòng)產(chǎn)的處分登記。《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）第二十二條明確規(guī)定：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)�！�

三、查封主體

查封登記既非由當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行，也非登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行，而是登記機(jī)關(guān)依據(jù)人民法院或其他有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托開(kāi)展。除人民法院外，以下有權(quán)機(jī)關(guān)依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，有權(quán)委托登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行查封登記：

1.監(jiān)察機(jī)關(guān)�！吨腥A人民共和國(guó)監(jiān)察法》第二十五條規(guī)定：“監(jiān)察機(jī)關(guān)在調(diào)查過(guò)程中，可以調(diào)取、查封、扣押用以證明被調(diào)查人涉嫌違法犯罪的財(cái)物、文件和電子數(shù)據(jù)等信息。”

2.檢察機(jī)關(guān)。人民檢察院對(duì)特定案件享有偵查權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》的規(guī)定，偵查機(jī)關(guān)在偵查活動(dòng)中可以對(duì)與案件有關(guān)的財(cái)物進(jìn)行查封、扣押。因此，檢察院在偵查刑事案件中，有權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封�！度嗣駲z察院刑事訴訟規(guī)則（試行）》第二百三十七條規(guī)定：“對(duì)于應(yīng)當(dāng)查封的不動(dòng)產(chǎn)和置于該不動(dòng)產(chǎn)上不宜移動(dòng)的設(shè)施、家具和其他相關(guān)財(cái)物，以及涉案的車輛、船舶、航空器和大型機(jī)械、設(shè)備等財(cái)物，必要時(shí)可以扣押其權(quán)利證書(shū)。”

3.公安機(jī)關(guān)。2012 年修正的《刑事訴訟法》賦予了公安機(jī)關(guān)在偵查過(guò)程中的查封權(quán)利，《刑事訴訟法》（2018 年修正）第一百四十一條規(guī)定：“在偵查活動(dòng)中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無(wú)罪的各種財(cái)物、文件，應(yīng)當(dāng)查封、扣押�！�2013 年公安部聯(lián)合最高人民法院、最高人民檢察院、國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)、人民銀行等部門(mén)聯(lián)合頒布了《公安機(jī)關(guān)辦理刑事案件適用查封、凍結(jié)措施有關(guān)規(guī)定》（公通字 [2013] 30 號(hào)），其第五條規(guī)定：“根據(jù)偵查犯罪的需要，公安機(jī)關(guān)可以依法查封涉案的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，以及涉案的車輛、船舶、航空器和大型機(jī)器、設(shè)備等特定動(dòng)產(chǎn)。”

第六條規(guī)定：“查封涉案財(cái)物需要國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理、交通運(yùn)輸、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、民航等有關(guān)部門(mén)協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級(jí)以上公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，制作查封決定書(shū)和協(xié)助查封通知書(shū)，明確查封財(cái)物情況、查封方式、查封期限等事項(xiàng)，送交有關(guān)部門(mén)協(xié)助辦理，并及時(shí)告知有關(guān)當(dāng)事人。涉案房屋和土地面積、金額較大的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)區(qū)的市一級(jí)以上公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，制作查封決定書(shū)和協(xié)助查封通知書(shū)�！�

4.國(guó)家安全機(jī)關(guān)。國(guó)家安全機(jī)關(guān)在維護(hù)國(guó)家安全的過(guò)程中，依法享有查封權(quán)�！吨腥A人民共和國(guó)反間諜法》第十五條規(guī)定：“國(guó)家安全機(jī)關(guān)對(duì)用于間諜行為的工具和其他財(cái)物，以及用于資助間諜行為的資金、場(chǎng)所、物資，經(jīng)設(shè)區(qū)的市級(jí)以上國(guó)家安全機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以依法查封、扣押、凍結(jié)�！�

5.稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于納稅人或扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定繳納稅款的，有權(quán)采取相應(yīng)的強(qiáng)制措施，其中包括對(duì)納稅人或扣繳義務(wù)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封�！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人、扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限繳納或者解繳稅款，納稅擔(dān)保人未按照規(guī)定的期限繳納所擔(dān)保的稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長(zhǎng)批準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采取強(qiáng)制執(zhí)行措施：（一）書(shū)面通知其開(kāi)戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)從其存款中扣繳稅款；（二）扣押、查封、依法拍賣(mài)或者變賣(mài)所得抵繳稅款。稅務(wù)機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，對(duì)前款所列納稅人、扣繳義務(wù)人、納稅擔(dān)保人未繳納的滯納金同時(shí)強(qiáng)制執(zhí)行，個(gè)人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的住房和用品，不在強(qiáng)制執(zhí)行措施的范圍之內(nèi)�！�

6.中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)�！吨腥A人民共和國(guó)證券法》第一百七十條第六項(xiàng)授權(quán)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)有權(quán)查詢當(dāng)事人和與被調(diào)查事件有關(guān)的單位和個(gè)人的資金賬戶、證券賬戶和銀行賬戶；對(duì)有證據(jù)證明已經(jīng)或者可能轉(zhuǎn)移或者隱匿違法資金、證券等涉案財(cái)產(chǎn)或者隱匿、偽造、毀損重要證據(jù)的，經(jīng)國(guó)務(wù)院證券管理機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以凍結(jié)或者查封。

《中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)凍結(jié)、查封實(shí)施辦法》第二條規(guī)定：“中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)依法履行職責(zé)，有權(quán)凍結(jié)、查封涉案當(dāng)事人的違法資金、證券等涉案財(cái)產(chǎn)或者重要證據(jù)。”該辦法第十六條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)還規(guī)定，查封已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并通知有關(guān)登記機(jī)構(gòu)辦理查封登記手續(xù)；查封未登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)張貼封條或公告，并告知法定權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)。

四、不動(dòng)產(chǎn)查封登記的要件

（一）被查封的不動(dòng)產(chǎn)是已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)

能夠進(jìn)行查封登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)）第九條第二款第一句規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)�！彼^“已登記的不動(dòng)產(chǎn)”有兩層含義：其一，該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，如房屋所有權(quán)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)辦理了首次登記；其二，該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被登記在被執(zhí)行人名下，即被執(zhí)行人是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人。

（二）被查封的不動(dòng)產(chǎn)屬于被執(zhí)行人或被采取財(cái)產(chǎn)保全措施之人所有

在民事程序中，無(wú)論是作為財(cái)產(chǎn)保全手段的查封還是作為民事強(qiáng)制執(zhí)行措施的查封，其指向的必須是被執(zhí)行人或被采取財(cái)產(chǎn)保全措施之人的財(cái)產(chǎn)。就已登記的不動(dòng)產(chǎn)而言，判斷不動(dòng)產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人或被采取財(cái)產(chǎn)保全措施之人所有，原則上應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，具有推定效力。除非有證據(jù)證明登記簿是錯(cuò)誤的，否則就以登記簿的記載為準(zhǔn)。

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法釋[2004]5號(hào)）第五條第一款規(guī)定：“人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋 [2004]15號(hào)）第二條第一款規(guī)定：“人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)�！�

因此，法院在查封不動(dòng)產(chǎn)之前，應(yīng)當(dāng)查詢登記簿的記載，以確定將要被查封的不動(dòng)產(chǎn)是否歸被執(zhí)行人所有。

（三）有權(quán)機(jī)關(guān)要求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行查封登記時(shí)應(yīng)出具相關(guān)囑托文件

人民法院要求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行查封登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)的委托文件。依據(jù)《民事訴訟法》第二百四十四條第二款，人民法院在查封被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出裁定�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)）第一條和最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法釋 [2004]5號(hào)）第二條第三款也規(guī)定，人民法院在查封被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并送達(dá)被執(zhí)行人和申請(qǐng)執(zhí)行人。

進(jìn)行查封登記需要不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助，因此人民法院還應(yīng)當(dāng)制作協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，連同裁定書(shū)副本一并送達(dá)協(xié)助執(zhí)行人。查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)時(shí)發(fā)生法律效力。人民法院作出查封的民事裁定書(shū)中應(yīng)當(dāng)明確記載被查封的不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況以及權(quán)屬狀況。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十條、《不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程》8.4.1.4規(guī)定：“辦理查封登記需要提交下列材料：(一)人民法院、人民檢察院、國(guó)家安全、監(jiān)察、公安、稅務(wù)等國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證件。委托其他有權(quán)機(jī)關(guān)送達(dá)的，提交委托函；（二）人民法院查封的，提交查封或者預(yù)查封的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和裁定書(shū)；（三）人民檢察院查封的，提交查封函；（四）國(guó)家安全、監(jiān)察、公安、稅務(wù)等國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)查封的，提交協(xié)助查封的有關(guān)文件�！�

（四）查封期限

最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知(法發(fā)[2004]5號(hào))第十一條規(guī)定：“人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過(guò)二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條規(guī)定，人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過(guò)一年，查封、扣押動(dòng)產(chǎn)的期限不得超過(guò)兩年，查封不動(dòng)產(chǎn)、凍結(jié)其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的期限不得超過(guò)三年。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)延長(zhǎng)期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過(guò)前款規(guī)定的期限。

五、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)接收囑托文件后，應(yīng)當(dāng)要求送達(dá)人簽名，并審查以下內(nèi)容：

1.查看囑托機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證和執(zhí)行公務(wù)的證明文件，并與囑托查封單位進(jìn)行核實(shí)。委托送達(dá)的，委托送達(dá)函是否已加蓋委托機(jī)關(guān)公章，是否注明委托事項(xiàng)、受委托機(jī)關(guān)等。

2.囑托文件是否齊全、規(guī)范。

3.囑托文件所述查封事項(xiàng)是否清晰，是否已注明被查封的不動(dòng)產(chǎn)的坐落名稱、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)、權(quán)利人及查封起止日期。被查封不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否一致。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不對(duì)查封機(jī)關(guān)送達(dá)的囑托文件進(jìn)行實(shí)體審查。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，可向囑托機(jī)關(guān)提出審查建議，并按相關(guān)規(guī)定繼續(xù)或者暫緩辦理登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查后符合登記條件的，應(yīng)即時(shí)將查解封登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

六、輪候查封與預(yù)查封

（一）輪候查封

因兩個(gè)或以上囑托事項(xiàng)查封同一不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為先送達(dá)查封通知書(shū)的囑托機(jī)關(guān)辦理查封登記，對(duì)后送達(dá)的囑托機(jī)關(guān)辦理輪候查封登記。輪候查封登記的順序按照囑托機(jī)關(guān)囑托文書(shū)依法送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間先后進(jìn)行排列。

最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（法釋［2004］15號(hào)）第二十八條規(guī)定：“對(duì)已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動(dòng)生效。”

最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知 (法發(fā)[2004]5號(hào))第十九、二十條的規(guī)定：“兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來(lái)辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書(shū)面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起計(jì)算�！�

（二）預(yù)查封

最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知(法發(fā)[2004]5號(hào))第十三、十四條規(guī)定：

“被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國(guó)土資源管理部門(mén)確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對(duì)不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)行預(yù)查封。

以下房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

（1）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋。

（2）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋。

（3）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

第十六條規(guī)定：國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和所附的裁定書(shū)辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算�！�

七、查封登記的注銷

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十二條：“查封期間，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)注銷查封登記。不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿,人民法院未續(xù)封的,查封登記失效�！痹诘怯泴�(shí)踐中，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿，法院未辦理續(xù)查封的情況，一部分不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)會(huì)要求出具有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托文件解封，也有部分不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)權(quán)利人的申請(qǐng)，依職權(quán)辦理注銷查封登記，不要求法院下達(dá)解封手續(xù)。

(一)查封到期人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的查封效力消滅

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法釋[2004]5號(hào)）第十八條規(guī)定：“查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。”

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號(hào)）第三十條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿，人民法院未辦理延期手續(xù)的，查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅。查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被執(zhí)行拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債的，查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅。”

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十二條：“不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記實(shí)效”

(二)查封到期人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)出具解除查封協(xié)助通知書(shū)的依據(jù)囑托解除查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［２００４］１５號(hào)）第三十一條規(guī)定：有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出解除查封、扣押、凍結(jié)裁定，并送達(dá)申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人或者案外人：

1.查封、扣押、凍結(jié)案外人財(cái)產(chǎn)的。

2.申請(qǐng)執(zhí)行人撤回執(zhí)行申請(qǐng)或者放棄債權(quán)的。

3.查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)流拍或者變賣(mài)不成，申請(qǐng)執(zhí)行人和其他執(zhí)行債權(quán)人又不同意接受抵債的。

4.債務(wù)已經(jīng)清償?shù)摹?/p>

5.被執(zhí)行人提供擔(dān)保且申請(qǐng)執(zhí)行人同意解除查封、扣押、凍結(jié)的。

6.人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)解除查封、扣押、凍結(jié)的其他情形。

解除以登記方式實(shí)施的查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。

八、不動(dòng)產(chǎn)查封登記實(shí)踐中的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

（一）信息不對(duì)稱與溝通不暢

法院與登記機(jī)構(gòu)之間的信息傳遞不及時(shí)，未實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息與法院、司法等有權(quán)機(jī)關(guān)的實(shí)時(shí)互聯(lián)互通，導(dǎo)致查封信息不對(duì)稱。例如，在房管部門(mén)辦理的預(yù)查封信息若不能及時(shí)推送至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，必然會(huì)增加不動(dòng)產(chǎn)被轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也影響了對(duì)查封情況的及時(shí)掌握。

（二）司法機(jī)關(guān)出具囑托文件不統(tǒng)一、不規(guī)范

各地司法機(jī)構(gòu)出具的囑托文件存在不統(tǒng)一、不規(guī)范的情況。例如，某縣人民法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)僅載明查封人姓名，未包含身份信息、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)及查封起止日期。更有甚者，部分人民法院對(duì)查封起止日期表述不明確，且在出具協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)時(shí)，未依據(jù)《高院執(zhí)行手冊(cè)》第一條的規(guī)定 “人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢?cè)摲康禺a(chǎn)的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利、有無(wú)在先查封等情況。”

此外，若該物權(quán)已經(jīng)滅失或者已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記至第三人名下，將導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行查封登記。《不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程》8.4.1.4 規(guī)定：“囑托文件所述查封事項(xiàng)是否清晰，是否已注明被查封的不動(dòng)產(chǎn)的坐落名稱、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)、權(quán)利人及查封起止日期。被查封不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否一致�！�

（三）輪候查封的復(fù)雜性

在實(shí)際操作中，部分登記機(jī)構(gòu)對(duì)輪候查封制度存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，混淆了輪候查封和重復(fù)查封的概念。輪候查封指的是當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查扣時(shí)，以先辦理查扣手續(xù)的人民法院為準(zhǔn)，后辦理查扣手續(xù)的人民法院作輪候處理。而重復(fù)查封則是兩個(gè)或兩個(gè)以上人民法院對(duì)于同一財(cái)產(chǎn)在同一期間同時(shí)進(jìn)行查扣的行為。

顯而易見(jiàn)，重復(fù)查封在同一期間內(nèi)在同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的查扣權(quán)是兩個(gè)或兩個(gè)以上，而輪候查封在同一期間內(nèi)于同一財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的查扣權(quán)實(shí)際上只有一個(gè)。正因如此，重復(fù)查封為法律所禁止。我國(guó)法律規(guī)定的查封制度，不僅是對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的保全手段，也是保障查封財(cái)產(chǎn)能夠順利變現(xiàn)的重要制度設(shè)計(jì)。查封對(duì)于人民法院實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的債權(quán)具有積極意義，本質(zhì)上賦予了人民法院對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的單獨(dú)處分權(quán)。倘若兩個(gè)以上的法院同時(shí)對(duì)同一財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封，那么一家法院對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的單獨(dú)處分權(quán)就會(huì)受到另一家法院的制約，甚至無(wú)法處分，這不但違背了法院審判、執(zhí)行權(quán)的唯一性和獨(dú)立性，也與法律當(dāng)初設(shè)立查封制度的初衷背道而馳。輪候查封恰因其避免了同時(shí)性，從而避免了重復(fù)查封的出現(xiàn)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》對(duì)查扣財(cái)產(chǎn)事宜進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)范，并在司法解釋中首次提出了“輪候查封制度”，這對(duì)于規(guī)范當(dāng)前人民法院查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的措施，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要的指導(dǎo)意義。然而，在實(shí)踐運(yùn)用過(guò)程中，無(wú)論是執(zhí)行法官，還是協(xié)助執(zhí)行單位，對(duì)于輪候查封的相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生了不同的理解，導(dǎo)致這一制度在實(shí)際運(yùn)作中遭遇了一定的困難。

九、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)查封登記的建議

（一）建立高效的信息共享平臺(tái)

進(jìn)一步強(qiáng)化法院與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)之間的數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，大幅提高信息傳遞的效率與準(zhǔn)確性。通過(guò)搭建先進(jìn)的信息化平臺(tái)，確保雙方能夠及時(shí)、全面地獲取和交換相關(guān)數(shù)據(jù)，從而有效避免信息延誤和誤差，為查封登記工作提供堅(jiān)實(shí)的信息支撐。

（二）統(tǒng)一登記程序和規(guī)范

精心制定全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)查封登記操作指南，清晰明確流程和標(biāo)準(zhǔn)。消除各地在登記程序和規(guī)范上的差異，實(shí)現(xiàn)操作的一致性和規(guī)范性，確保查封登記工作在全國(guó)范圍內(nèi)遵循統(tǒng)一的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，提高工作的質(zhì)量和效率。

（三）加強(qiáng)解封管理

構(gòu)建嚴(yán)格的解封監(jiān)督機(jī)制，全力保障解封工作的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。明確解封的條件、程序和責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)解封過(guò)程的監(jiān)督和審查，防止解封工作出現(xiàn)失誤或延誤，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益和法律秩序的穩(wěn)定。

（四）優(yōu)化公眾查詢服務(wù)

積極拓寬公眾查詢渠道，如打造便捷的線上平臺(tái)、設(shè)立實(shí)用的自助查詢終端等，并提供清晰易懂的查詢指引。方便公眾獲取不動(dòng)產(chǎn)查封登記的相關(guān)信息，增強(qiáng)信息透明度，提升公眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全感和信任度。

十、結(jié)論

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)查封登記制度在維護(hù)法律秩序和社會(huì)公平方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，但仍存在一些需要改進(jìn)和完善的地方。通過(guò)采取加強(qiáng)信息共享、規(guī)范操作程序、完善監(jiān)督機(jī)制等一系列措施，能夠進(jìn)一步提升不動(dòng)產(chǎn)查封登記制度的科學(xué)性和有效性，使其更好地服務(wù)于司法實(shí)踐和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。劉 偉 報(bào)道

參考文獻(xiàn)：

[1]最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定

[2]最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知

[3]不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例

[4]不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則

[5]不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程

[6]不動(dòng)產(chǎn)登記理論與實(shí)務(wù)

作者單位：楚雄市自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心

文章來(lái)源：《云南國(guó)土》雜志