商業(yè)觀察

觀察項(xiàng)目 | 杭州城北招商花園城

作者 | 福貴

在當(dāng)前商業(yè)空間價值面臨深刻變革的背景下，僅靠單一業(yè)態(tài)的簡單疊加模式，已難以適應(yīng)日益多元和一體化的城市發(fā)展需求。

隨著TOD、POD等以單一要素為核心驅(qū)動的發(fā)展方式逐步成熟，商業(yè)綜合體的開發(fā)邏輯正向更綜合的XOD模式演進(jìn)。XOD模式不再局限于交通或生態(tài)等某一方面的單點(diǎn)突破，而是強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性地融合產(chǎn)業(yè)、交通、文化、生態(tài)等城市核心要素，構(gòu)建一個功能復(fù)合、與城市肌理緊密聯(lián)結(jié)的綜合場所。

這一趨勢也體現(xiàn)在杭州大城北的整體轉(zhuǎn)型中。作為提升區(qū)域商業(yè)能級的重要載體，杭州城北招商花園城將于11月28日正式亮相。

作為約51萬平方米大城北開篇之作，城北招商花園城以XOD理念為引導(dǎo)，率先啟動多元板塊的聯(lián)動引擎，連接住宅、商業(yè)、辦公、文體、交通、生態(tài)等功能，其中商業(yè)體量超24萬平方米，突破傳統(tǒng)商業(yè)空間定位，在開發(fā)中實(shí)現(xiàn)多要素協(xié)同與功能復(fù)合，成為激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力、推動城市有機(jī)迭代的關(guān)鍵項(xiàng)目。

該項(xiàng)目的落成，不僅是一座商業(yè)綜合體的落地，更被視為探索商業(yè)與城市功能深度融合的前沿實(shí)踐。

距離項(xiàng)目正式開業(yè)僅剩3天，項(xiàng)目目前進(jìn)展如何？杭州城北招商花園城又是如何在XOD框架下，讓城市各要素真正“活”起來，形成彼此賦能、共生共榮的有機(jī)整體？

01

從工業(yè)銹帶到活力地標(biāo)

重塑城北發(fā)展格局

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)邏輯，往往高度依賴成熟地段帶來的穩(wěn)定客流與消費(fèi)基礎(chǔ)。

但在城市高質(zhì)量發(fā)展的新階段，優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營商不再只是選址者，更需要具備重塑區(qū)域價值的能力。通過打造高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，重新定義區(qū)域價值，帶動周邊城市功能的完善與升級，成為推動城市片區(qū)發(fā)展的引擎。

回顧杭州城市發(fā)展軌跡，二十多年前，當(dāng)主城區(qū)發(fā)展趨于飽和之際，城市開始向錢塘江南岸拓展。華潤置地在此打造的萬象城項(xiàng)目，不僅填補(bǔ)了錢江新城大型高端商業(yè)的空白，更以標(biāo)桿級的商業(yè)體驗(yàn)，加速推動了杭州從“西湖時代”邁向“錢塘江時代”的城市格局升級。

圖源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

這背后，反映的是具有前瞻性的商業(yè)項(xiàng)目對城市發(fā)展動能的激活作用。

當(dāng)前，杭州正深入實(shí)施“北建”戰(zhàn)略，大城北的整體轉(zhuǎn)型進(jìn)入關(guān)鍵階段。伴隨大運(yùn)河科創(chuàng)城的全面開發(fā)，這一區(qū)域正經(jīng)歷從傳統(tǒng)“工業(yè)銹帶”向現(xiàn)代化“活力中心”的深刻轉(zhuǎn)變。在此背景下，城北招商花園城的落地，正是響應(yīng)這一城市級戰(zhàn)略的重要舉措。

從城市規(guī)劃來看，大城北的發(fā)展突出“青年友好”導(dǎo)向。根據(jù)規(guī)劃，該區(qū)域?qū)?strong>新增9個10公頃以上大型公園及12處高標(biāo)準(zhǔn)的教育、醫(yī)療、文化和體育設(shè)施，旨在通過完善的公共服務(wù)與生態(tài)配套，為年輕人營造宜居宜業(yè)的環(huán)境。

圖源：攝圖網(wǎng)（已獲授權(quán)）

然而，與杭鋼舊址片區(qū)、運(yùn)河沿岸片區(qū)、良渚新城玉湖片區(qū)等已有一定商業(yè)基礎(chǔ)的樣板區(qū)相比，崇賢新城及周邊的塘棲、仁和等板塊，目前仍缺乏規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)配套，無法充分滿足在地居民，尤其是年輕人群的消費(fèi)與生活需求。

數(shù)據(jù)顯示，大城北區(qū)域14-35歲的青年常住人口接近65萬人，其中本科及以上學(xué)歷者超過25萬人，是杭州青年人才集聚度較高的區(qū)域之一。這一群體對于商業(yè)空間的需求早已超越單純的購物，他們更需要能夠承載社交互動、文化體驗(yàn)和休閑娛樂功能的生活方式中心。

因此，即將亮相的杭州城北招商花園城，首先將有效填補(bǔ)崇賢新城的大型商業(yè)空白，使其真正融入杭州中心城區(qū)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。更重要的是，項(xiàng)目將輻射周邊超過60萬居民，滿足區(qū)域?qū)Ω咂焚|(zhì)生活的向往，并通過持續(xù)運(yùn)營，切實(shí)助力城北的城市更新與區(qū)域能級提升。

02

交織城市脈絡(luò)

深度共生的復(fù)合場域

宏大的戰(zhàn)略定位，也需要通過精密的空間設(shè)計(jì)與功能融合來實(shí)現(xiàn)。

要將“區(qū)域引擎”的藍(lán)圖轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，杭州城北招商花園城選擇了一條與城市深度共生的路徑，即將商業(yè)空間系統(tǒng)地融入交通、生態(tài)與文化的肌理之中，使其不再是一個孤立的購物容器，而是與城市共生共榮的活性節(jié)點(diǎn)。

這首先體現(xiàn)在與城市交通系統(tǒng)的耦合上。項(xiàng)目與在建的地鐵15號線崇杭街站無縫銜接，通過地下通道、地面層等導(dǎo)流設(shè)計(jì)，與城市交通動脈形成超級連接，進(jìn)而將城市公共交通的龐大人流，自然而高效地轉(zhuǎn)化為商業(yè)空間的基礎(chǔ)客流。

其次，項(xiàng)目在生態(tài)價值與商業(yè)空間的融合上，回應(yīng)了“綠色商業(yè)”與“健康生活”的消費(fèi)主流。數(shù)據(jù)顯示，2024年，中國綠色消費(fèi)市場規(guī)模已達(dá)5萬億元，較前一年增長10%。2025年政府工作報告明確指出，要健全綠色消費(fèi)激勵機(jī)制，推動形成綠色低碳的生產(chǎn)方式和生活方式。

杭州城北招商花園城將約2.5萬平方米的臥龍浜公園生態(tài)景觀作為建筑的底色，通過多層次的露臺、錯落的退臺設(shè)計(jì)，將自然有機(jī)融入商業(yè)空間，打破傳統(tǒng)商業(yè)建筑與自然環(huán)境的界限。特別值得一提的是，建筑布局經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，打造了開放式的視覺通廊，消費(fèi)者可以在此望向半山國家森林公園。

又以自然探秘為引，在商業(yè)主中庭、兒童中庭、城市客廳、下沉廣場、戶外步行街區(qū)等公共區(qū)域分別打造了共生樹、繁花谷、花海部落、懸浮方舟、熱力島等特色主題空間。這樣的設(shè)計(jì)，使自然不再是點(diǎn)綴，而是構(gòu)成消費(fèi)體驗(yàn)的基底，直接提升空間的環(huán)境舒適度與停留意愿。

再者，項(xiàng)目對在地文化的轉(zhuǎn)譯與活化，使商業(yè)行為與文化體驗(yàn)產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，構(gòu)建了一個可感知、可沉浸的杭州故事線。比如建筑立面以運(yùn)河潮水的流線形態(tài)為靈感，通過現(xiàn)代建筑語言將這種自然力量的動感與韻律凝于建筑表皮，使地域特色轉(zhuǎn)化為直觀的視覺形象。

又如在B1層打造的宋韻雅集主題空間，運(yùn)用蓮荷、禾稻、漕船、小橋流水等元素，在現(xiàn)代消費(fèi)環(huán)境中再現(xiàn)江南水鄉(xiāng)的市井生活場景，讓文化變得可觸摸、可沉浸。

還有300米長的室外步行街“光影傘”，以非物質(zhì)文化遺產(chǎn)油紙傘為造型靈感，將傳統(tǒng)工藝轉(zhuǎn)化為具有標(biāo)識性的建筑語言，成為連接過去與現(xiàn)在的視覺焦點(diǎn)。

值得注意的是，項(xiàng)目規(guī)劃打造的2萬平方米活力中心，是其與城市生活深度融合的關(guān)鍵一環(huán)。它的規(guī)劃與運(yùn)營，緊密對接了我國體育產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展態(tài)勢。

據(jù)了解，我國體育產(chǎn)業(yè)消費(fèi)潛力巨大，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的文件明確提出，到2030年中國體育產(chǎn)業(yè)總規(guī)模要超過7萬億元，其中一條措施是引導(dǎo)商業(yè)綜合體、景區(qū)、商圈、街區(qū)等引入體育健身、賽事活動等業(yè)態(tài)。

從目前的一些案例中能夠看出，大型體育賽事對消費(fèi)的拉動作用顯著。例如，今年前三季度，河北省通過舉辦各類體育賽事，直接帶動消費(fèi)超411億元；上海今年前8個月，通過舉辦國際國內(nèi)體育賽事，直接經(jīng)濟(jì)影響74億元，同比增長27%，間接經(jīng)濟(jì)影響188億元，同比增長29%。

按照項(xiàng)目規(guī)劃，花園城活力中心將集體育、娛樂、教育于一體，并結(jié)合體育文化展覽、明星賽事直播等多元活動，將文體娛樂與商業(yè)空間進(jìn)行深度綁定。通過高頻的體育活動和文化事件，為全年齡段、全客層消費(fèi)者創(chuàng)造高頻的到訪理由，不僅能有效轉(zhuǎn)化賽事流量，還能讓擁有共同興趣的消費(fèi)者參與進(jìn)來并實(shí)現(xiàn)持續(xù)性社交，建立深厚的情感鏈接，形成具有凝聚力的社區(qū)文化場域，營造獨(dú)屬于城北的熱力場。

在商業(yè)地產(chǎn)趨向高度同質(zhì)化的背景下，杭州城北招商花園城憑借與城市基礎(chǔ)設(shè)施的深度融合，通過構(gòu)建“交通+生態(tài)+文化+社群”的復(fù)合價值網(wǎng)，提升社交場景的停留時長、增強(qiáng)文化空間用戶黏性、優(yōu)化生態(tài)空間體驗(yàn)滿意度等多維價值，建立起穿越行業(yè)周期的可持續(xù)運(yùn)營能力。

03

50%區(qū)域首店

業(yè)態(tài)破局演繹生活秀場

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)對同質(zhì)化競爭、構(gòu)建持久吸引力的核心，往往在于其品牌組合的戰(zhàn)略深度與協(xié)同效應(yīng)。

調(diào)研顯示，杭州城北招商花園城周邊客群擁有41萬小太陽家庭、超11萬精英白領(lǐng)、約10萬潮流青年。基于目標(biāo)客群畫像，杭州城北招商花園城通過“主力店錨定+首店引爆+多元業(yè)態(tài)融合”的矩陣模型，系統(tǒng)性地引導(dǎo)消費(fèi)流向，將項(xiàng)目從滿足基礎(chǔ)需求的購物場所，升級為一個具有強(qiáng)大拉力的生活方式目的地。

項(xiàng)目引入的盒馬鮮生、菲快體育公園、星軼影城、星聚會KTV、西西弗書店等主力店，以其廣泛的認(rèn)知度和高頻的消費(fèi)特性，為商場構(gòu)筑了穩(wěn)定的基本盤，尤其鎖定了家庭與年輕客群的日常到訪。

盒馬鮮生為消費(fèi)者提供品質(zhì)生活日常，西西弗書店帶來精神文化體驗(yàn)，菲快體育公園契合當(dāng)前運(yùn)動潮流，亦與活力中心相匹配。這些主力店的內(nèi)涵已徹底革新，是一個個自成體系的微型生態(tài)，它們所能帶來的體驗(yàn)價值是傳統(tǒng)主力店無法提供的。

與此同時，高達(dá)50%的區(qū)域首店比例，成為破局同質(zhì)化的關(guān)鍵利器。無論是融合寧波本地經(jīng)典與創(chuàng)新菜的阿毛飯店，排隊(duì)2小時跨城打卡的魏家涼皮，還是風(fēng)靡一線城市的云貴川Bistro·山野板扎、濱壽司等，這些首進(jìn)品牌不僅帶來了消費(fèi)的稀缺性與新鮮感，更重要的是，它們主動吸引了那些為特定品牌遠(yuǎn)道而來的目的性消費(fèi)客流，無形中極大地拓展了項(xiàng)目的輻射半徑，改變了區(qū)域商業(yè)的引力格局。

餐飲業(yè)態(tài)的布局則進(jìn)一步深化了這種吸引力。從新發(fā)現(xiàn)、新白鹿、棲水瑤、綠茶等具有本土特色的餐飲品牌，到東盛炭烤自助料理、牛NEW壽喜燒、山緩緩、江左尚白、舉高高、火地鐵板燒、烤匠、薩莉亞、菲滋意式餐廳等中外融合的時尚餐飲，再到星巴克、霸王茶姬、MANNER、奈雪的茶、牧白手作、茉莉奶白、李若桃等人氣茶咖，多元化的餐飲矩陣共同構(gòu)成了一個強(qiáng)社交屬性的就餐空間。

這類空間不僅滿足工作日的簡餐、周末的家庭聚會、夜晚的朋友小酌，還顯著提升顧客的停留時長與重復(fù)到訪率，成為串聯(lián)不同時段、不同客群消費(fèi)行為的粘合劑。

特別值得注意的是，類似云貴川·山野板扎、山緩緩這種具有地域特色和鮮明文化符號的餐廳，其功能已超越用餐本身，更扮演了為項(xiàng)目塑造獨(dú)特格調(diào)、制造社交話題的角色。

在零售層面，品牌布局展現(xiàn)出精準(zhǔn)的圈層化運(yùn)營思維。如NIKE、Adidas、李寧、斯凱奇、駱駝戶外、波司登、XEXYMIX、NOISY TEDDY、INXX、resimple、Acupuncture、TOPTOY、名創(chuàng)優(yōu)品等運(yùn)動潮玩品牌；

大型家庭游樂中心可貝尼、1號卡丁、王者之風(fēng)、潮玩立方、愛嬰室、巴拉巴拉等具備兒童購物、游樂體驗(yàn)的親子情感空間；還有華為、榮耀、小米、VIVO，以及六福珠寶、老廟、周六福等，進(jìn)一步強(qiáng)化了項(xiàng)目的品質(zhì)與潮流調(diào)性。這種布局確保了從運(yùn)動時尚到家庭生活，從科技體驗(yàn)到品質(zhì)消費(fèi)的全覆蓋，使不同興趣、不同需求的客群都能在此找到屬于自己的消費(fèi)場景。

最終，這些業(yè)態(tài)組合形成了良性的內(nèi)部循環(huán)，即主力店貢獻(xiàn)穩(wěn)定家庭客群，首店激發(fā)探索性訪問，餐飲增強(qiáng)重復(fù)到訪意愿，零售則完成消費(fèi)轉(zhuǎn)化與客質(zhì)提升。不同業(yè)態(tài)彼此導(dǎo)流、相互補(bǔ)充，共同構(gòu)筑了一個充滿活力的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

憑借富有吸引力的空間場景與獨(dú)具特色的品牌陣容，杭州城北招商花園城的影響力已自然超越周邊社區(qū)的范疇，它將突破區(qū)域限制，對城北乃至杭州傳統(tǒng)主城區(qū)的消費(fèi)者形成顯著吸引力。

04

內(nèi)容為情緒升溫

注入持續(xù)生長的循環(huán)能量

對于這個總體量達(dá)51萬平方米的XOD超級綜合體而言，建筑空間與商業(yè)內(nèi)容的組合落位奠定了其發(fā)展基礎(chǔ)。

但如何持續(xù)激活這樣一個融合住宅、辦公、活力中心等多業(yè)態(tài)的復(fù)合型大社區(qū)，還在于其能否通過系統(tǒng)性的活動運(yùn)營與服務(wù)體系，精準(zhǔn)服務(wù)不同圈層，將龐大的物理空間轉(zhuǎn)化為真正具有歸屬感的生活場域。

相關(guān)信息顯示，開業(yè)期間，項(xiàng)目策劃了豐富的活動迎接消費(fèi)者到場。

“一米一世界”“傘映江南”“絲縷流年”系列文化非遺活動瞄準(zhǔn)家庭及本土文化愛好者，旨在建立情感認(rèn)同；招商商管原創(chuàng)IP“YOYO”主題展陳和快閃店，則以可視化、可互動的內(nèi)容吸引年輕客群與親子家庭，促進(jìn)社交傳播；現(xiàn)場AI“智友”導(dǎo)購體驗(yàn)則強(qiáng)化了項(xiàng)目的科技感與記憶點(diǎn)，進(jìn)一步拓寬對年輕消費(fèi)者的吸引力。

還有聯(lián)合浙江自然博物院打造“琦愈侏羅紀(jì)”特展、體育明星鄭思維現(xiàn)場見面會、烏鎮(zhèn)戲劇節(jié)新劇浙江首演，以及五月天應(yīng)援歌友會等多元化主題活動，持續(xù)保持項(xiàng)目的活力與話題度。這些內(nèi)容不僅服務(wù)于開業(yè)期的熱度營造，同時有助于項(xiàng)目了解不同客群的偏好，以便持續(xù)優(yōu)化調(diào)整后續(xù)活動企劃。

值得留意的是，城北招商花園城在運(yùn)營節(jié)奏上的前置布局。在正式開業(yè)前，項(xiàng)目已通過聯(lián)動政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)，開展“墨染新生”書畫攝影大賽、“浙BA”籃球賽、臨平半馬、全國“行走大運(yùn)河”全民健身健步走等系列文體活動。這些活動具有大眾參與性強(qiáng)、社區(qū)融合度高的特點(diǎn)，使消費(fèi)者在自然、熟悉的場景中提前建立起對項(xiàng)目的認(rèn)知，逐步形成“城北招商花園城是社區(qū)生活一部分”的心理印象。

在服務(wù)層面，招商商管推出的“LOVE系列特色服務(wù)體系”，提供女性友好、兒童友好等多元場景。杭州城北招商花園城從用戶需求出發(fā)，貼心打造AI智能停車場、女性友好停車位、親子衛(wèi)生間，除一樓外全樓層覆蓋母嬰室，全面升級城北消費(fèi)者的游逛質(zhì)感。

加之開業(yè)會員禮遇，讓服務(wù)消費(fèi)變成情感經(jīng)營，增強(qiáng)消費(fèi)群體與項(xiàng)目之間的情感鏈接，從而讓項(xiàng)目在目標(biāo)客群中建立起良好口碑，增強(qiáng)重復(fù)到訪動力。

05

承載美好生活

招商花園城的“城”長答案

作為百年招商局集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營和管理核心平臺，招商商管以“美好生活承載者”為理念，海上世界、招商花園城、招商花園里三大商業(yè)產(chǎn)品線，涵蓋從濱水城市綜合體到社區(qū)級購物中心，致力于創(chuàng)造活力多元的都市生活體驗(yàn)。

近三年招商商管以年均超30%的增速實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，重點(diǎn)城市代表性項(xiàng)目平均出租率超 97%。目前全國布局持有管理商業(yè)項(xiàng)目超80個，商業(yè)管理面積突破500萬㎡；開發(fā)運(yùn)營寫字樓超40個，管理面積超200萬㎡。通過20多個輕資產(chǎn)合作項(xiàng)目，輸出品牌與運(yùn)營能力，快速切入上海、昆山、寧波等核心城市。

過去兩年間，招商商管以戰(zhàn)略定力破局行業(yè)波動，2023年上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城等項(xiàng)目強(qiáng)勢開業(yè)，2024年長沙觀沙嶺招商花園城、上海海上世界等10個項(xiàng)目逆勢入市，重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)“雙輪驅(qū)動”。2025年6月南京玄武招商花園城塑造生態(tài)可持續(xù)商業(yè)新地標(biāo)。

2025年上半年招商商管集中商業(yè)銷售額同比提升13.3%，客流同比提升19.3%；ONE蛇口大會員總數(shù)近3000萬。

“招商花園城”作為招商商管規(guī)?；季之a(chǎn)品線，持續(xù)迭代，展現(xiàn)出強(qiáng)大的創(chuàng)新力。杭州城北招商花園城以XOD模式踐行者，將當(dāng)代商業(yè)空間的發(fā)展提升到新的維度。

該項(xiàng)目的真正價值，在于探索了一種商業(yè)與城市共生的發(fā)展模式。

作為一個高濃度的公共空間，項(xiàng)目通過與交通系統(tǒng)的無縫銜接、與生態(tài)景觀的有機(jī)融合，以及活力中心帶來的文化體育供給，通過將消費(fèi)場景與公共服務(wù)有機(jī)結(jié)合，不僅為居民提供豐富的生活選擇，更通過持續(xù)的人氣集聚與活力營造，為城北的轉(zhuǎn)型升級提供了切實(shí)的支撐。

這種以商業(yè)空間激活城市片區(qū)的實(shí)踐，為未來城市更新提供了重要的參考范本。