11月25日，北京挺冷。

但朝陽(yáng)松榆里地塊的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，火藥味嗆人。

現(xiàn)場(chǎng)7方競(jìng)拍，8家房企（越秀+建工聯(lián)合體），7家是國(guó)央企，原本以為，又是一場(chǎng)，國(guó)央企大戰(zhàn)，結(jié)果，半路殺出個(gè)民企——

懋源地產(chǎn)。

最終，鏖戰(zhàn)2小時(shí)，歷經(jīng)166輪舉牌，懋源地產(chǎn)以50.24億元，18.21%溢價(jià)率，拿下朝陽(yáng)松榆里地塊，成交樓面地價(jià)達(dá)到了約6.21萬(wàn)元/平米。

據(jù)說(shuō)，現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)喊價(jià)的，嗓子都喊冒煙了。

地塊起拍價(jià)42.5億。

中建玖合一上來(lái)就想用錢(qián)砸人，每輪加450萬(wàn)，節(jié)奏帶得飛快，懋源一點(diǎn)沒(méi)虛，你加我也加，跟得很緊。

到了48億，中建玖合算不過(guò)賬，撤了。

金隅又補(bǔ)位上來(lái)。

還想著這時(shí)候，懋源該是強(qiáng)弩之末了，結(jié)果懋源跟金隅又單挑了半個(gè)鐘頭。

中間越秀+建工聯(lián)合體想趁亂撿個(gè)漏，牌子剛舉起來(lái)，就被懋源瞬間壓了下去。

意思很明顯：這就不是你們的事兒。

三個(gè)月前太陽(yáng)宮土拍，懋源就亮過(guò)相，當(dāng)時(shí)跟中建智地干了50多個(gè)回合惜敗，事后有媒體形容：這是民企最后的倔強(qiáng)。

回頭再看，原來(lái)是熱身。

問(wèn)題來(lái)了，敢在國(guó)央企嘴里搶食，這個(gè)懋源地產(chǎn)，究竟是什么來(lái)頭？

這一家北京本土的老牌開(kāi)發(fā)商，2000年成立，路子一直挺野。

早年，懋源地產(chǎn)靠做剛需盤(pán)起家，2002年開(kāi)發(fā)“三環(huán)新城”，體量100多萬(wàn)方，賺了第一桶金后，立馬調(diào)轉(zhuǎn)船頭。

2010年，開(kāi)發(fā)“紅璽臺(tái)”項(xiàng)目，懋源給自己貼了個(gè)標(biāo)簽：

高端定制。

這個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)很火，獲得了 “中國(guó)地產(chǎn)新視角最受期待東方豪宅” 等多項(xiàng)榮譽(yù)，也通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，懋源地產(chǎn)算是在北京中高端市場(chǎng)，站住了腳。

到了2010-2015年，地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)有了雛形，三個(gè)月開(kāi)工六個(gè)月開(kāi)盤(pán)的情況比比皆是，但懋源反著來(lái)，主打一個(gè)：

慢。

拿地慢，幾年才拿一塊地。

開(kāi)發(fā)也慢，2013年夏家胡同的地王（懋源·璟岳），2015年孫河的地（懋源·璟璽），從拿地到賣(mài)房，都拖了5年以上。

慢有慢的道理，兩個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)都不錯(cuò)，收獲了市場(chǎng)的認(rèn)可，尤其是富人群體的認(rèn)可。

那時(shí)候，懋源地產(chǎn)雖然規(guī)模不大，但是產(chǎn)品品質(zhì)在線，據(jù)說(shuō)不同的戶型都有專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)師操刀，裝修也是行業(yè)的天花板級(jí)別，圈里對(duì)其的看法是：

小而美的代表。

到了2021年，爆雷潮開(kāi)啟，以前跑得快的那批，倒得也快，國(guó)央企開(kāi)始起勢(shì)，懋源地產(chǎn)也在這時(shí)，選擇調(diào)轉(zhuǎn)船頭，開(kāi)始積極參與土地競(jìng)拍。

2021年10月，在豐臺(tái)周莊子拿地，2022年6月又在北京順義區(qū)薛大人莊村拿地。

開(kāi)發(fā)也顯著提速。

2021年的周莊子地塊，開(kāi)發(fā)了三個(gè)項(xiàng)目，煜澤臺(tái)、璟廷、璟瑜，在8個(gè)月后相繼取證，2022年的地，開(kāi)發(fā)了璟橒項(xiàng)目，當(dāng)年年底就取證了。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)范圍也開(kāi)始外拓，從南三環(huán)，到北四環(huán)，再到北五環(huán)外。

要問(wèn)原因，世道變了。

懋源地產(chǎn)的大本營(yíng)在豐臺(tái)南三環(huán)。

要知道，房企，特別是民營(yíng)房企，往往是靠深耕某一個(gè)區(qū)域發(fā)家，大本營(yíng)的情況，可以說(shuō)關(guān)乎生死。典型的像華夏幸福、榮盛、隆基泰，環(huán)京地產(chǎn)不行，自己就垮了。

2021年前后，一線城市的戰(zhàn)略地位提升，各大房企都開(kāi)始爭(zhēng)著“進(jìn)京趕考”。

懋源地產(chǎn)大本營(yíng)南三環(huán)“卷”成一鍋粥。

趕考的房企們帶著新產(chǎn)品殺入，得房率高，戶型好，關(guān)鍵價(jià)格還打折。

2022年，懋源地產(chǎn)周莊子的項(xiàng)目“煜澤臺(tái)”，開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià)高達(dá)13萬(wàn)元/㎡。

現(xiàn)在，隔壁的新房賣(mài)7萬(wàn)、9萬(wàn)，品質(zhì)還不輸你。

前段時(shí)間，懋源煜澤臺(tái)交房，部分業(yè)主吐槽質(zhì)量不過(guò)關(guān)，人花了200多萬(wàn)精裝款，驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)幾十處大理石斷裂，和懋源溝通，據(jù)說(shuō)處理拖沓態(tài)度差，幾個(gè)月問(wèn)題沒(méi)進(jìn)展。

還有業(yè)主反映部分產(chǎn)品“貨不對(duì)板”。

本來(lái)就是舊時(shí)代的產(chǎn)品，加上口碑下滑，那誰(shuí)還買(mǎi)。

所以，包括“煜澤臺(tái)”在內(nèi)，懋源地產(chǎn)幾個(gè)三環(huán)、四環(huán)項(xiàng)目，最近日子不好過(guò)。

部分特價(jià)房，直接干到了8萬(wàn)/㎡。

只能說(shuō)，這就是被時(shí)代車(chē)輪碾壓的滋味。

而不想被碾壓，就得變快。

看懂了這個(gè)，其實(shí)就能就明白，懋源為什么要在今年，死磕太陽(yáng)宮，死磕松榆里了。

去年，懋源地產(chǎn)在順義溫榆河畔做了一個(gè)豪宅項(xiàng)目，叫懋源·云紀(jì)。印象中，這是懋源地產(chǎn)第一次出北京五環(huán)。

為了把產(chǎn)品做極致，懋源自己把云紀(jì)的容積率，由1.6降低到1.05，少了8000㎡的貨值。

但是，即便這樣做產(chǎn)品，項(xiàng)目去化依舊尷尬。

開(kāi)飯館的都懂：

廚子手藝要是沒(méi)法長(zhǎng)進(jìn)，那就只能換個(gè)更旺的地段。

往外不行，只能往內(nèi)。

因此，懋源必須回城，回到真正的核心區(qū)。

松榆里這塊地，最大的優(yōu)點(diǎn)就是流速。

東三環(huán)到四環(huán)之間，斷供四年，出門(mén)就是地鐵，溜達(dá)著去合生匯，離國(guó)貿(mào)幾腳油門(mén)。

這種地段，不需要講故事，不需要畫(huà)餅，只要產(chǎn)品不拉胯，那就是硬通貨。

對(duì)于急需回款、急需安全感的懋源來(lái)說(shuō)，這是一種確定性——

與其去偏遠(yuǎn)地區(qū)賭未來(lái)，或者在紅海里跟國(guó)央企卷價(jià)格，不如花大價(jià)錢(qián)，占住核心地段，做一個(gè)高溢價(jià)、跑得快的項(xiàng)目。

快速回籠資金，把現(xiàn)金流盤(pán)活，這是民企現(xiàn)在的生存邏輯。

前兩天上海土拍，兩個(gè)溢價(jià)地塊，都是由民企拍下，也是一個(gè)道理。

這事兒我們聊過(guò)，鏈接放在末尾，感興趣的可以瞅瞅。

回到懋源，至于松榆里地塊，最后是做成標(biāo)桿，還是被市場(chǎng)教做人，那就看懋源的手藝，還能不能跟得上這個(gè)挑剔的時(shí)代了。

畢竟，現(xiàn)在的買(mǎi)房人，錢(qián)包捂得都緊。

但不管咋說(shuō)，敢掏出50億硬剛的。

是條漢子。