外國人在委內(nèi)瑞拉購買房地產(chǎn)的核心原則是 “互惠原則 + 登記生效”，且受外匯管制與區(qū)域限制影響，具體規(guī)則、流程及關(guān)鍵事項如下：

一、外國人購買資格與核心限制

1、無國籍歧視，僅需滿足互惠原則

外國個人或?qū)嶓w（無論國籍）可在委內(nèi)瑞拉購買房地產(chǎn)，核心前提是對方國家允許委內(nèi)瑞拉公民同等購買房地產(chǎn)（互惠原則），無需額外國家層面審批（邊境地區(qū)除外）。

個人：需提供①護照（經(jīng)委內(nèi)瑞拉領(lǐng)事館認證）；②委內(nèi)瑞拉稅號（Registro Tributario Nacional, RIF）；③合法入境證明（如簽證、居留許可，短期旅游簽證需補充居住地址證明）；

實體：外國公司需通過 “委內(nèi)瑞拉注冊實體”（如有限責(zé)任公司 C.A.）購買，公司需在委內(nèi)瑞拉商業(yè)登記處（Registro Mercantil）備案，外資占比無限制，但需披露 “受益所有人信息”，且需證明房產(chǎn)用途與公司主營業(yè)務(wù)相關(guān)（如商業(yè)公司僅可購買商鋪、寫字樓）。

2、核心限制（適用于所有外國買家）

區(qū)域限制：禁止購買 “邊境安全區(qū)”（與哥倫比亞、巴西接壤的邊境省份，具體范圍由委內(nèi)瑞拉國防部劃定）、“軍事敏感區(qū)”（如加拉加斯軍事基地周邊）的房產(chǎn)，除非獲得國防部特別豁免；

房產(chǎn)類型限制：可購買住宅、商業(yè)地產(chǎn)（商鋪、寫字樓、工業(yè)廠房），不可購買 “農(nóng)業(yè)用地、森林用地、公共領(lǐng)域土地”（如市政公園、公共道路附屬土地），農(nóng)業(yè)用地僅允許委內(nèi)瑞拉公民或農(nóng)業(yè)合作社購買；

外匯管制限制：購房資金需通過委內(nèi)瑞拉央行（BCV）認可的外匯渠道匯入，需標注 “用于購買委內(nèi)瑞拉房地產(chǎn)”，并由銀行出具 “外匯匯入證明”，否則無法完成產(chǎn)權(quán)登記（委內(nèi)瑞拉實行嚴格外匯管制，當?shù)刎泿挪＠郀枀R率波動大，建議以美元或歐元結(jié)算）。

3、特殊資格要求若外國個人無委內(nèi)瑞拉居留許可，需委托當?shù)芈蓭熥鳛?“法定代表人” 處理產(chǎn)權(quán)登記事宜，律師需提交 “授權(quán)委托書”（經(jīng)公證認證），否則土地登記處拒絕受理。

二、核心購買流程（五步法定程序）

委內(nèi)瑞拉房地產(chǎn)交易實行 “公證前置 + 土地登記生效” 制度，公證人（Notario Público）是法定必要角色，核心登記機構(gòu)為委內(nèi)瑞拉土地登記處（Registro de la Propiedad Inmueble），具體步驟如下：

1、第一步：申請委內(nèi)瑞拉稅號（RIF）與產(chǎn)權(quán)核查

申請 RIF：向委內(nèi)瑞拉稅務(wù)局（SENIAT）提交材料，個人需提供護照、入境證明、地址證明；實體需提供商業(yè)登記證、受益所有人證明，流程 1-3 周，無 RIF 無法簽署合同或繳納稅費；

產(chǎn)權(quán)核查：委托當?shù)芈蓭熛蛲恋氐怯浱幷{(diào)取房產(chǎn)的 “產(chǎn)權(quán)證書（Escritura Pública）”，核查內(nèi)容：①賣方是否為合法所有權(quán)人；②房產(chǎn)是否存在抵押、查封、地役權(quán)（如公共設(shè)施通行權(quán)）；③是否位于邊境 / 軍事敏感區(qū)，若有瑕疵需賣方在交易前解除（如注銷抵押），否則交易無效。

2、第二步：簽署預(yù)約協(xié)議（可選但推薦）

雙方簽署 “預(yù)約購買協(xié)議（Contrato de Promesa de Compraventa）”，約定核心條款：房產(chǎn)描述、成交價（建議明確結(jié)算貨幣）、定金（通常為 10%-15%）、最終交易時限（如 60 天內(nèi)）。定金由公證人托管（非直接支付給賣方），若賣方違約需雙倍返還定金；若買方違約，定金歸賣方所有，協(xié)議需經(jīng)公證人認證具備強制執(zhí)行力。

3、第三步：簽署正式公證書（Mandatory）

最終交易需在委內(nèi)瑞拉公證人面前簽署《房地產(chǎn)買賣公證書（Escritura Pública de Compraventa）》，公證人需完成以下核查：①買賣雙方身份與 RIF 有效性；②外匯匯入證明（資金合法性）；③非邊境 / 軍事敏感區(qū)證明。協(xié)議需明確：

房產(chǎn)的土地登記編號、面積、邊界；

賣方需結(jié)清的費用（如過往年度房產(chǎn)稅、水電費、物業(yè)費）；

結(jié)算貨幣及支付節(jié)奏（通常分定金、中期款、尾款，尾款需在登記前支付）。

4、第四步：繳納稅費并獲取稅清證明

需向 SENIAT 及地方政府繳納稅費，獲取 “稅清證明（Certificado de Pago de Impuestos）”（登記的必要材料），核心稅費如下：

5、第五步：產(chǎn)權(quán)登記（所有權(quán)生效關(guān)鍵）

公證人將公證書、稅清證明、外匯匯入證明、買賣雙方身份證明提交至土地登記處，完成 “所有權(quán)過戶登記”。登記后，買方獲取 “新產(chǎn)權(quán)證書”（注明外國所有權(quán)人），所有權(quán)正式生效 —— 未登記的產(chǎn)權(quán)僅對合同雙方有效，無法對抗第三方（如賣方再出售）。登記信息可通過土地登記處線下窗口查詢（委內(nèi)瑞拉暫無全國統(tǒng)一線上查詢系統(tǒng)）。

三、主要購買結(jié)構(gòu)（兩種核心模式）

四、賣方的法定責(zé)任與風(fēng)險提示

1、賣方的強制責(zé)任

產(chǎn)權(quán)保證：無論協(xié)議是否約定，賣方需保證產(chǎn)權(quán) “完整無瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主張（如前業(yè)主繼承人），需返還買方購房款并賠償利息（按委內(nèi)瑞拉央行基準利率 + 3% 計算）；

隱藏缺陷擔保：對房產(chǎn) “隱藏缺陷”（如結(jié)構(gòu)裂縫、水管 / 電路故障）承擔責(zé)任，買方可在登記后 1 年內(nèi)向法院主張 “價格減免”（最高為成交價的 20%）或 “解除合同”，賣方不得通過協(xié)議免除該責(zé)任；

稅清義務(wù)：需向買方提供 SENIAT 出具的 “稅清證明”，確認已繳清增值稅、資本利得稅，否則土地登記處拒絕過戶。

2、外國人特殊風(fēng)險

外匯管制風(fēng)險：資金匯入需通過 BCV 認可渠道，私下?lián)Q匯可能導(dǎo)致資金無法入賬，甚至面臨罰款；出售房產(chǎn)后，匯出資金需向 BCV 提交 “交易證明”，標注 “房地產(chǎn)出售所得”，單筆超 10 萬美元需額外審批，流程可能耗時 1-3 個月；

政策變動風(fēng)險：委內(nèi)瑞拉房地產(chǎn)政策受經(jīng)濟形勢影響較大，需提前關(guān)注最新外匯管制、稅費政策，避免因政策變動導(dǎo)致交易受阻；

登記延遲風(fēng)險：部分地區(qū)土地登記處效率較低，產(chǎn)權(quán)登記可能耗時 3-6 個月，需在協(xié)議中約定 “登記延遲的違約責(zé)任”（如賣方需支付違約金）。

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