Mall 觀察

觀察項(xiàng)目 | 廣州荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)

作者 | 大順

白鵝潭商業(yè)“戰(zhàn)事”進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

廣州聚龍灣太古里有望12月23日開(kāi)業(yè)，白鵝潭萬(wàn)象城預(yù)計(jì)明年登場(chǎng)，兩大商業(yè)巨頭相繼敲定落子時(shí)間，這片傳統(tǒng)商業(yè)老區(qū)正迎來(lái)前所未有的“貼身肉搏”。

而此時(shí)的荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)，仍以“常青樹(shù)”姿態(tài)霸榜大眾點(diǎn)評(píng)荔灣區(qū)購(gòu)物熱門(mén)榜，其客流與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)更是實(shí)打?qū)嵉?“能打”。

2025年春節(jié)實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)總客流 、18.1萬(wàn)單日峰值客流， 總銷(xiāo)售額5000W，同比遞增27% （數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)大洋網(wǎng)） ；4月更登頂贏商網(wǎng)“中小型項(xiàng)目”TOP1，爬爬部落首展、哦崽新品全國(guó)唯一首發(fā) 、汪蘇瀧出道十五周年應(yīng)援會(huì)接連帶動(dòng)人氣。

一邊是勢(shì)頭正盛的區(qū)域王者，一邊是擁有高端業(yè)態(tài)的行業(yè)巨頭，荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)的“火”還能延續(xù)多久？

面對(duì)白鵝潭萬(wàn)象城、聚龍灣太古里商業(yè)的“圍剿”，你認(rèn)為荔灣領(lǐng)展最能抵御沖擊的核心吸引力是什么？

“文旅+年輕”雙軌并行

踩中消費(fèi)趨勢(shì)

規(guī)劃與定位25（分）：22分

荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)前身為西城都薈，該項(xiàng)目所在地塊早在20世紀(jì)90年代便由李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)聯(lián)合競(jìng)得，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)20年，期間因招商受阻等問(wèn)題多次推遲開(kāi)業(yè)。

歷經(jīng)波折后于2012年底正式開(kāi)業(yè)，然而運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期，2013年便被轉(zhuǎn)手。

經(jīng)過(guò)兩次易主，2017年4月由領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金以40.65億元收購(gòu)，成為該基金在內(nèi)地一線城市的第三個(gè)投資項(xiàng)目，并于2020年正式更名為荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，領(lǐng)展對(duì)項(xiàng)目實(shí)施精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)策略，投資人民幣3600萬(wàn)元參與小型資產(chǎn)提升項(xiàng)目，重新配置零售空間。（信息來(lái)源：證券時(shí)報(bào)）

其中就包括廣州荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)的零售空間，其通過(guò)完成B1層空間改造、打造主題美食空間，引入特色品牌，精準(zhǔn)的品牌布局也精準(zhǔn)擊中目標(biāo)客群。

贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)到訪客群中，年輕客群占比42.24%，年輕家庭占比39.76%，25-29歲年齡段以25.34%占比成為主力。

TOD樞紐+文旅環(huán)繞

先天優(yōu)勢(shì)能否抵御巨頭分流？

地段與交通25（分）：24分

商業(yè)體的“先天基因”往往決定起點(diǎn)高度，荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。

其位于荔灣商圈黃金地段，臨近沙面歐陸風(fēng)情區(qū)、永慶坊和荔枝灣景區(qū)，是荔灣區(qū)核心商業(yè)區(qū)域的重要組成部分。

作為廣州首個(gè)TOD項(xiàng)目，它占據(jù)地鐵1號(hào)線與6號(hào)線黃沙站換乘站上蓋的核心區(qū)位，步行10分鐘可達(dá)永慶坊、沙面島兩大熱門(mén)文旅地標(biāo)，天然承接每年超2400萬(wàn)人次的景區(qū)客流（數(shù)據(jù)來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)，永慶坊2023年客流數(shù)據(jù)）。

自駕30分鐘內(nèi)可輻射荔灣老城區(qū)、海珠西部及佛山部分區(qū)域，無(wú)論是本地居民日常消費(fèi)，還是跨城游客短途打卡，都能輕松抵達(dá)。

這種“景區(qū)+商場(chǎng)”的聯(lián)動(dòng)，讓它成為游客“Citywalk中途站”，但太古里12月開(kāi)業(yè)后，憑借沙面附近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，極可能分流這部分文旅客群。

華潤(rùn)、太古擅長(zhǎng)打造“目的地型商業(yè)”，一旦形成高端消費(fèi)虹吸效應(yīng)，跨城游客可能繞過(guò)領(lǐng)展直接奔赴新商圈。

領(lǐng)展若不盡快升級(jí)服務(wù)，將來(lái)可能感受到客流分流的壓力，如何守住并升級(jí)客群粘性已成當(dāng)務(wù)之急。

首店+IP雙驅(qū)動(dòng)

工作日仍有較高客流量

品牌與客流（30分）：27分

如今的荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)，早已不是單一的購(gòu)物場(chǎng)所，而是集“消費(fèi)、社交、體驗(yàn)”于一體的生活空間。

在品牌布局上，項(xiàng)目構(gòu)建起特色首店+民生業(yè)態(tài)+潮流品牌的多元品牌矩陣，目前已開(kāi)業(yè)品牌大眾點(diǎn)評(píng)顯示約有266家，涵蓋零售、餐飲、娛樂(lè)等多個(gè)品類(lèi)，其中永輝超市、迪卡儂等“民生型主力店”穩(wěn)固日常消費(fèi)。

值得一提的是，永輝超市是荔灣首家學(xué)習(xí) “胖東來(lái)模式”自主調(diào)改店，其憑借嶺南風(fēng)味商品、胖東來(lái)同款熟食及貼心服務(wù)，成為社區(qū)居民的高頻消費(fèi)選擇。

還有優(yōu)衣庫(kù)、UR、潮宏基等“潮流零售品牌”貼合年輕客群的穿搭需求。

餐飲業(yè)態(tài)煥新是重點(diǎn)發(fā)力方向，商場(chǎng)通過(guò)多區(qū)域持續(xù)升級(jí)引入各類(lèi)餐飲品牌，聚焦松弛感社交與老廣風(fēng)味強(qiáng)化，深化荔灣飲食文化特色。

新進(jìn)駐的面包界熱門(mén)品牌祐禾UH SELECT（黑金店）、太極堡（廣州旗艦店）、流浪泡泡·破破爛爛的烤肉店、一龍拉面（江戶長(zhǎng)屋主題店）等，組成特色鮮明的網(wǎng)紅餐飲矩陣。

同時(shí)引入吳系·潮粵客（全國(guó)首店）等充滿廣式煙火氣的在地品牌，既滿足游客嘗鮮需求，也鎖定本地社群的復(fù)訪率。

B1層的升級(jí)尤其亮眼，借助與地鐵無(wú)縫銜接的先天優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目通過(guò)「荔食坊Foodie+」進(jìn)行動(dòng)線重構(gòu)與空間優(yōu)化，強(qiáng)化與地鐵通道的銜接性。

該美食街區(qū)以“西關(guān)首站 食在領(lǐng)展”為定位煥新后，匯聚味千拉面、夸父炸串等連鎖輕餐，華記煲仔華等老廣風(fēng)味，以及KONOPIZZA珂諾披薩（華南首店）、大阪叔叔·大阪燒匠造所（荔灣區(qū)首店）、肉米堡（荔灣區(qū)首店）等首店品牌，用差異化品類(lèi)填補(bǔ)區(qū)域消費(fèi)空白。

除了餐飲板塊，商場(chǎng)還通過(guò)多元業(yè)態(tài)強(qiáng)化與差異化品牌引入，陸續(xù)落地狠象SERIOUS ELEPHANT線下首家概念店、三葉草全國(guó)最新形象店、WOW BEAUTY大師店、ATRY廣州形象店、林清軒廣州最新形象店等。

這些業(yè)態(tài)與荔食坊Foodie+形成互補(bǔ)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)餐飲、社交、購(gòu)物、文旅等消費(fèi)場(chǎng)景的串聯(lián)，有效補(bǔ)齊大西關(guān)商圈商業(yè)配套短板，為商圈從單點(diǎn)突破向多點(diǎn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

不過(guò)，對(duì)比天河商圈的商業(yè)體，其高端獨(dú)家品牌短板較明顯：天河商圈的K11已引入Gucci、Balenciaga等頂奢品牌，同時(shí)擁有34家廣州首店及39家獨(dú)家品牌（數(shù)據(jù)來(lái)源：金羊網(wǎng)），太古匯更是聚集LV、愛(ài)馬仕等國(guó)際一線奢侈品牌。

而荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)目前仍以優(yōu)衣庫(kù)、UR等大眾潮流品牌及胖永輝、迪卡儂等民生業(yè)態(tài)為主，缺乏同類(lèi)高端獨(dú)家資源。

業(yè)態(tài)重疊方面，其火鍋（如湊湊）、茶飲（如霸王茶姬）等品類(lèi)，與周邊商業(yè)體存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，如何在現(xiàn)有客群基礎(chǔ)上引入差異化品牌（如廣府非遺高端定制品牌）或打造獨(dú)家體驗(yàn)業(yè)態(tài)，是提升長(zhǎng)期留客能力的關(guān)鍵。

但是從客群根基來(lái)看，該商場(chǎng)仍具備穩(wěn)固的流量基本盤(pán)。

周邊3公里內(nèi)覆蓋多個(gè)人口密集的成熟社區(qū)，老廣街坊構(gòu)成穩(wěn)定的“基礎(chǔ)客群”。

另一方面，永慶坊、沙面島、荔枝灣等景區(qū)帶來(lái)的流動(dòng)客群持續(xù)補(bǔ)充，尤其在節(jié)假日，文旅客流占比顯著提升。

2025年五一期間，它借大灣區(qū)大玩特玩文化節(jié)進(jìn)一步承接景區(qū)人流，實(shí)現(xiàn)日均客流16萬(wàn)人次、5天總客流超80萬(wàn)人次的佳績(jī)，印證了“文旅+商業(yè)”模式的強(qiáng)大吸客能力（數(shù)據(jù)來(lái)源：羊城晚報(bào)?羊城派）。

小編觀察到，工作日下午時(shí)段，商場(chǎng)仍保持較高人氣。

寵物友好+人文關(guān)懷

運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)有亮點(diǎn)

運(yùn)營(yíng)與細(xì)節(jié)（20分）：17分

商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的下半場(chǎng)，“細(xì)節(jié)”往往是打動(dòng)消費(fèi)者的關(guān)鍵。荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)上的用心，體現(xiàn)在多個(gè)維度。

人文關(guān)懷方面，它配備完善的母嬰室、親子互動(dòng)區(qū)及無(wú)障礙衛(wèi)生間，胖永輝超市還增設(shè)身高測(cè)量?jī)x、血壓計(jì)、直飲水機(jī)、微波爐等便民設(shè)施，甚至提供梳子、護(hù)手霜等小物件，從細(xì)微處提升體驗(yàn)。

針對(duì)養(yǎng)寵群體，它作為廣州西部少有的寵物友好商場(chǎng)，不僅允許寵物進(jìn)入公共區(qū)域，還聯(lián)合商戶打造寵物友好外擺區(qū)，例如“喵趣橫生”主題展收獲大量關(guān)注。

圖源：廣州美食

同時(shí)商場(chǎng)經(jīng)常推出各類(lèi)主題打卡活動(dòng)，從IP展打卡點(diǎn)到節(jié)日氛圍場(chǎng)景布置，持續(xù)為消費(fèi)者提供新鮮互動(dòng)體驗(yàn)，用溫度+活力圈住年輕客群。

場(chǎng)景創(chuàng)新上，它擅長(zhǎng)結(jié)合在地文化打造特色空間：戶外廣場(chǎng)的嶺南風(fēng)格裝飾、與永慶坊呼應(yīng)的非遺元素，讓商業(yè)空間更具地域辨識(shí)度。

西區(qū)改造的運(yùn)動(dòng)社交空間，將健身、瑜伽與社交結(jié)合，契合年輕人運(yùn)動(dòng)+休閑的生活方式。

營(yíng)銷(xiāo)端，其堪稱“IP活動(dòng)專家”：從2020年泡泡瑪特DUCKOO華南首展，到2024年名創(chuàng)優(yōu)品皮克斯水果市集廣州首展，再到2025年爬爬部落廣州首展、哦崽新品全國(guó)唯一首發(fā)，還有汪蘇瀧出道十五周年應(yīng)援歌迷會(huì)，幾乎每個(gè)季度都有“爆點(diǎn)活動(dòng)”。

這些活動(dòng)不僅能短期拉動(dòng)客流，更能通過(guò)社交平臺(tái)傳播，讓商場(chǎng)成為“網(wǎng)紅打卡地”。

荔灣商業(yè)變局

領(lǐng)展的守擂戰(zhàn)該怎么打？

綜合得分（100分）：90分

從曾經(jīng)的西城都薈，到如今的荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)，這座商業(yè)體用十年時(shí)間完成“逆生長(zhǎng)”，成為荔灣商業(yè)升級(jí)的核心力量。

未來(lái)，隨著白鵝潭商圈的發(fā)展、華潤(rùn)萬(wàn)象城等商業(yè)體的落地，荔灣商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入新的分化階段。

從當(dāng)前荔灣商業(yè)格局來(lái)看，區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)大眾消費(fèi)為主、高端商業(yè)留白的特征。

荔灣領(lǐng)展廣場(chǎng)以"民生+潮流+文旅"為核心定位，穩(wěn)坐區(qū)域熱門(mén)榜榜首；上下九步行街等傳統(tǒng)商業(yè)則側(cè)重平價(jià)零售與在地小吃，而高端商業(yè)長(zhǎng)期依賴天河商圈輻射。

華潤(rùn)萬(wàn)象城的入駐將填補(bǔ)荔灣高端商業(yè)空白，其慣有的奢侈品矩陣與高端體驗(yàn)業(yè)態(tài)，可能分流區(qū)域內(nèi)高凈值客群及追求品質(zhì)消費(fèi)的年輕家庭，同時(shí)加劇首店資源、品牌能級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)。

目前荔灣領(lǐng)展雖引入華南首店、區(qū)域首店，但多集中在潮流餐飲與體驗(yàn)領(lǐng)域，缺乏國(guó)際一線品牌支撐。

不過(guò)這種競(jìng)爭(zhēng)并非零和博弈，白鵝潭商圈的整體升級(jí)將提升荔灣商業(yè)的整體能級(jí)，吸引跨區(qū)客流，而領(lǐng)展廣場(chǎng)憑借雙地鐵TOD樞紐優(yōu)勢(shì)、30分鐘覆蓋廣佛核心區(qū)的交通半徑，仍能穩(wěn)固社區(qū)居民與文旅游客的基礎(chǔ)客群。

更關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)在于差異化壁壘的構(gòu)建：荔灣領(lǐng)展現(xiàn)有的寵物友好運(yùn)營(yíng)、高頻打卡活動(dòng)、嶺南文化場(chǎng)景創(chuàng)新，已形成區(qū)別于傳統(tǒng)高端商場(chǎng)的"溫度感"標(biāo)簽，但與周邊商業(yè)體在火鍋、茶飲等品類(lèi)的同質(zhì)化問(wèn)題，仍是其守住區(qū)域龍頭地位的最大考驗(yàn)。

那么，面對(duì)華潤(rùn)萬(wàn)象城等商業(yè)強(qiáng)勢(shì)入局，荔灣領(lǐng)展該如何鞏固核心優(yōu)勢(shì)？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的觀點(diǎn)。

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