萬科，正在尋求債務(wù)展期。

11月26日，萬科債券市場(chǎng)突然暴跌。

“21萬科04”、“22萬科02”等多只債券跌超20%，觸發(fā)盤中臨停。

其中“22萬科02”一度跌超35%，“21萬科04”一度跌超30%，均遭遇二次臨停。

同時(shí)在市場(chǎng)上傳播的還有一則消息，

準(zhǔn)備對(duì)萬科進(jìn)行市場(chǎng)化方式處理債務(wù)問題。

11月26日深夜，上海浦東發(fā)展銀行發(fā)布的一紙公告，證實(shí)萬科確實(shí)在尋求債務(wù)展期了。

《關(guān)于召開萬科企業(yè)股份有限公司2022年度第四期中期票據(jù)2025年第一次持有人會(huì)議》的公告顯示，會(huì)議定于12月10日上午十點(diǎn)召開，核心議題正是審議“22萬科MTN004”的展期事項(xiàng)。

公告中明確指出，此次召開會(huì)議的目的是“為穩(wěn)妥推進(jìn)‘22萬科MTN004’本息兌付工作，特召開持有人會(huì)議對(duì)本期債券展期相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審議”。

本次尋求展期的“22萬科MTN004”債券，起息日為2022年12月15日，債項(xiàng)余額共20億元，票面利率3.00%，原定兌付日在今年的12月15日。

在穿透君看來，這說明，20億的可用于還債的資金，對(duì)于目前的萬科來說，都是極為艱難的一件事情。

更為吊詭的是，穿透君發(fā)現(xiàn)，這個(gè)消息，在資本市場(chǎng)傳播一整個(gè)晚上，并未看到任何萬科方面的公關(guān)動(dòng)作，或者一個(gè)對(duì)此事的說明也好。

是的，都沒有。

這其實(shí)也就是對(duì)此消息的默認(rèn)，同時(shí)，也默認(rèn)了對(duì)資本市場(chǎng)的持續(xù)沖擊。

11月27日早間，萬科Ａ開盤跌幅超8%。

港股萬科企業(yè)低開5.41％。

均創(chuàng)下十年來新低了。

而且，目前的萬科A股，比2024年10月，又蒸發(fā)了500多億。

在2023年、2024年已經(jīng)深度調(diào)整上，還能再跌這么多，實(shí)屬罕見了。

債券同樣還在暴跌。

“22萬科06”“21萬科02”跌超41%，“21萬科04”“21萬科06”跌超32%，盤中臨時(shí)停牌。

26日跌幅較大的“22萬科02”“22萬科04”則出現(xiàn)一定反彈。

客觀來說，目前房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)處置的工作，在最近幾年已經(jīng)有比較成熟的應(yīng)對(duì)策略，同時(shí)也具有非常好的緩沖機(jī)制。

但是落在萬科身上，影響仍然非常之大。

對(duì)于萬科來說，2025年確實(shí)債務(wù)壓力山大。

數(shù)據(jù)顯示，萬科2025年內(nèi)到期或行權(quán)的境內(nèi)外公開債務(wù)合計(jì)約362.4億元。

這個(gè)債務(wù)巨山，大股東深鐵集團(tuán)給予了巨大的支持。

據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月11日，深鐵已累計(jì)向萬科提供約307.96億元借款，這也是至今萬科在公開市場(chǎng)債券仍然沒有發(fā)生違約的重要原因。

但深鐵集團(tuán)，也不是家里有無窮的金山啊。

到底還能給萬科輸血多久，也必須打個(gè)問號(hào)。

在一周之前，深圳大梅沙，萬科臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科新任董事長黃力平曾表示，

“在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換過程中，要消化過去‘三高’階段形成的負(fù)擔(dān)，必然有一個(gè)陣痛期，公司發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績(jī)也會(huì)持續(xù)承壓，對(duì)此，需要凝聚眾人智慧和力量，需要各方相向而行，共同應(yīng)對(duì)，保持堅(jiān)定的信心和足夠的耐心?！?/p>

“作為大股東，深鐵集團(tuán)將繼續(xù)按照市場(chǎng)化、法治化的原則支持萬科健康發(fā)展，將與各方一起努力，幫助萬科有序化解風(fēng)險(xiǎn)，重回健康發(fā)展軌道?！?/p>

與此同時(shí)，股東會(huì)上還審議通過了《關(guān)于就深鐵集團(tuán)向公司提供股東借款并由公司提供擔(dān)保訂立框架協(xié)議》的議案。根據(jù)議案，自2025年起至當(dāng)年股東大會(huì)召開日，深鐵集團(tuán)向萬科提供不超過220億元額度的借款，用于償還公司公開債本息以及深鐵同意的指定借款利息。

萬科待償債券本金時(shí)間分布（億元）

萬科的償債壓力在近期，尤為突出。

界面新聞根據(jù)WIND信息整理，目前萬科境內(nèi)債務(wù)共有217.98億元，其中，未來12個(gè)月內(nèi)的兌付高峰在今年12月。

當(dāng)月除本次尋求展期的“22萬科MTN004”外，還有一筆“22萬科MTN005”的本息需要兌付、將于12月28日到期，合計(jì)需兌付金額達(dá)到58.71億元。

方正證券研究指出，從資金敞口來看，萬科的確面臨一定壓力，但本框架協(xié)議的簽署不代表后續(xù)深鐵不再支持萬科，而從萬科自身來看，后續(xù)資產(chǎn)也仍有一定的騰空間。

萬科目前具有優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)項(xiàng)目，且這兩年在經(jīng)營類的業(yè)務(wù)方面表現(xiàn)總體積極，如持有型物業(yè)等，同樣對(duì)于一些資產(chǎn)已經(jīng)做了積極的盤活，所以現(xiàn)金流的狀況總體是在積極改善的。

據(jù)界面新聞了解，今年前三季度萬科累計(jì)盤活存量資源回款約71億元，完成大宗交易簽約金額近70億，旗下冰雪板塊已與中旅集團(tuán)完成簽約。

萬科管理層在股東會(huì)上也明確表示，“后續(xù)公司會(huì)進(jìn)一步通過資本運(yùn)作，剝離部分與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度不高的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)”。

當(dāng)然，萬科需要更多的賣資產(chǎn)套現(xiàn)了。

房地產(chǎn)形勢(shì)并不樂觀，從目前萬科前三季度銷售來看，仍然非常嚴(yán)峻。

萬科前三季度實(shí)現(xiàn)營收1614億（-26.6%），歸母凈利虧損280億（去年同期虧損179億），其中Q3歸母凈利虧損161億（2024Q3虧損81億）。

可見營收還在下滑，虧損還在擴(kuò)大。

開發(fā)收入與毛利率雙降，資產(chǎn)減值與投資收益虧損拖累業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

2025年前三季度下滑主因開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入同比下降34%至1142.5億。

歸母業(yè)績(jī)大幅虧損280億，與開發(fā)毛利率下滑、計(jì)提減值、投資收益虧損、折價(jià)處置資產(chǎn)回籠現(xiàn)金有關(guān)。

資產(chǎn)與信用減值148.4億，去年同期僅減值74.7億；

投資凈收益為虧損29.6億，去年同期為盈利0.7億；

截至2025Q3公司賬上預(yù)收款1338億元（-46.8%），預(yù)收賬款/年化結(jié)算收入=0.61X，后期的結(jié)算收入與業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)將持續(xù)承壓。

萬科也一直在降價(jià)促銷。

2025年前三季度公司全口徑銷售額1004.6億（-44.6%），銷售面積775.1萬方（-41.8%），行業(yè)排名TOP6，規(guī)模仍處頭部梯隊(duì)；

銷售均價(jià)12961元/平（-4.8%），均價(jià)下跌或與存貨結(jié)構(gòu)下沉、折價(jià)促銷相關(guān)。

公司加速庫存去化，年初現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售202億，年初準(zhǔn)現(xiàn)房實(shí)現(xiàn)銷售206億，車（位）商（鋪）辦（公）銷售130億，共109個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售斬尾。

拿地角度，2025年前三季度累計(jì)獲取13個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益拿地金額28.1億，權(quán)益拿地面積57.1萬方，樓板價(jià)4921元/平。

2025年前三季度新開工量473萬方（-32.2%），竣工量837萬方（-38.8%），分別完成全年計(jì)劃量的70.7%、59.2%。

截至2025年前三季度公司未竣工土儲(chǔ)5936萬方（在建2978+待建2958），同比下降22.7%，資金趨緊下盤活庫存、處置資產(chǎn)、審慎投資是理性選擇。

對(duì)于萬科，你怎么看？