買(mǎi)房大家?guī)?025年北京土地的第35篇推送

通州老城區(qū)再上新。

今天，通州老城九棵樹(shù)南宅地迎來(lái)拍賣(mài)，最終歸屬在中海和北京城建中誕生。剛剛，最新結(jié)果出爐，中海以12.48億成功拿下。

至此，2025年北京土拍宅地成交量來(lái)到37組，總成交金額達(dá)到1304.6億元。

2025北京土拍成交地圖

具體的成交信息是↓↓↓

地塊名稱(chēng)：通州區(qū)老城平房棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目一期九棵樹(shù)南地塊FZX-0302-6017地塊；

拿地房企：中海；

成交金額：12.48億元（溢價(jià)率0.97%）；

住宅樓面價(jià)：2.32萬(wàn)/平。

綜合來(lái)看，今天出讓的通州老城新地塊，從交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育、生態(tài)這5大買(mǎi)房人最關(guān)心的配套方面，都做到了均好，此外城市界面在通州老城來(lái)講，也算相對(duì)優(yōu)質(zhì)的。

通州老城新地塊位置

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先看地塊具體的位置。

九棵樹(shù)南地塊周邊算是通州老城“要啥有啥”的狀態(tài)。

首先，地塊距離1號(hào)線九棵樹(shù)站，直線距離大概600米，而九棵樹(shù)地鐵站南邊，就是陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)、通州領(lǐng)展廣場(chǎng)兩個(gè)老城區(qū)有品質(zhì)的商場(chǎng)，盒馬、七鮮、銀興樂(lè)天影城等購(gòu)物休閑場(chǎng)景非常充足。

此外，兩商場(chǎng)南側(cè)道路，被譽(yù)為“梨園金融街”，集結(jié)了招商、中信、北京等數(shù)十家銀行和一些證券和科技公司。

九棵樹(shù)南地塊周邊配套

還有，地塊南側(cè)就是通州云景公園，是一個(gè)非常大而且有水景的公園，云景公園西側(cè)就是宏祥文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，里面包含胡桃里音樂(lè)酒館等很多網(wǎng)紅餐廳。

同時(shí)地塊西側(cè)800米左右就是三甲醫(yī)院東直門(mén)醫(yī)院通州院區(qū)，東側(cè)還有博樂(lè)體育中心。

不夸張地說(shuō)，這個(gè)地塊才是真正實(shí)現(xiàn)了“1公里生活圈”，且都是現(xiàn)成的即享配套。

而且，地塊周邊目前的空地中，都已經(jīng)有了區(qū)域規(guī)劃。

今天出讓的6017宅地北側(cè)還有一塊住宅用地待出讓?zhuān)送獾貕K西側(cè)6011教育用地，規(guī)劃了九年一貫制學(xué)校，地塊南側(cè)是公園綠地和養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃。

九棵樹(shù)南地塊區(qū)域規(guī)劃

相較于傳統(tǒng)老城區(qū)，老破小小區(qū)比較多，城市風(fēng)貌老舊的情況，九棵樹(shù)南新地塊的城市界面整體比較新。

地塊周邊城市界面全景圖

咱們?cè)?strong>回歸地塊本身。

九棵樹(shù)南地塊，用地規(guī)模2.47萬(wàn)平，地上建筑規(guī)模5.44萬(wàn)平，除了需要建設(shè)一個(gè)600平以上的開(kāi)閉站之外，地上幾乎沒(méi)有其他的配建。

所以地塊屬性比較純粹，單純從配建負(fù)擔(dān)考慮的話，開(kāi)發(fā)難度并不大。

九棵樹(shù)南地塊建設(shè)數(shù)據(jù)

此外，地塊容積率為2.2，建筑高度控制在45米，局部可以到達(dá)60米，適合做小高層產(chǎn)品。

還有，因?yàn)榈貕K南部就是大面積的云景公園，在南側(cè)沒(méi)有任何遮擋的情況下，更有利于樓棟排布。

但也有一個(gè)問(wèn)題，就是6017地塊，整體呈現(xiàn)不規(guī)則梯形，而且并非正南正北方向，整體朝東北方向傾斜。

雖然地塊南側(cè)公園會(huì)有利于樓棟排布，但地塊本身不規(guī)則的問(wèn)題，也會(huì)影響樓棟排布，不滿(mǎn)足“既要又要”的條件。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)文件

最后，咱們來(lái)看地塊價(jià)格。

九棵樹(shù)南6017地塊，總起拍價(jià)是12.36億元，粗算住宅起始樓面價(jià)是2.3萬(wàn)/平。

中海拿下地塊的最終成交價(jià)12.48億，最后粗算地塊住宅成交樓面價(jià)是2.32萬(wàn)/平。

而新地塊東南側(cè)1公里左右，就是梨園板塊的兩個(gè)明星項(xiàng)目中鐵建花語(yǔ)璟云、招商云璟攬閱。

九棵樹(shù)南地塊周邊新房二手房分布

云璟攬閱地塊，去年10月底成交，彼時(shí)的成交樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/平。

截至目前，云璟攬閱一共367套房源，已經(jīng)成功網(wǎng)簽284套，網(wǎng)簽去化率已經(jīng)超過(guò)77%，網(wǎng)簽均價(jià)在5.7萬(wàn)/平左右，最新的10月網(wǎng)簽均價(jià)4.7萬(wàn)/平。

云璟攬閱網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（11.27）

今年4月底，中鐵建以近22%溢價(jià)率拿下的花語(yǔ)璟云地塊，彼時(shí)樓面價(jià)高達(dá)3.58萬(wàn)/平。

截至目前，花語(yǔ)璟云的網(wǎng)簽去化進(jìn)度為30/202，網(wǎng)簽去化率14.9%，網(wǎng)簽均價(jià)也在約5.7萬(wàn)/平，最新的10月網(wǎng)簽均價(jià)5.2萬(wàn)/平。

花語(yǔ)璟云網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（11.27）

而九棵樹(shù)南地塊2.32萬(wàn)/平的成交樓面價(jià)，比梨園兩個(gè)項(xiàng)目都要低，未來(lái)定價(jià)方面可操作程度也更大些。

范圍再擴(kuò)大，九棵樹(shù)南地塊西北兩站地鐵的招商朝棠攬閱，10月最新網(wǎng)簽均價(jià)5.83萬(wàn)/平，而東南兩站的金隅花溪云錦，10月份最新網(wǎng)簽均價(jià)4.96萬(wàn)/平。

新地塊東北方向4公里左右，6號(hào)線北運(yùn)河西運(yùn)河商務(wù)區(qū)中建運(yùn)河玖院，10月網(wǎng)簽均價(jià)6.16萬(wàn)/平，南側(cè)2公里左右的7號(hào)線萬(wàn)盛西帥府京彩世界，最新的月度網(wǎng)簽均價(jià)5.4萬(wàn)/平左右。

圖源京樓銷(xiāo)售排行榜

新地塊周邊的新房，目前相較巔峰期價(jià)格都有不同程度的下降，所以雖然九棵樹(shù)南地塊在成交樓面價(jià)方面有優(yōu)勢(shì)，但也要考慮愈發(fā)艱難的市場(chǎng)環(huán)境，這很考慮未來(lái)哦的定價(jià)。

再看二手房。

九棵樹(shù)南地塊周邊的二手房，要比梨園板塊要新很多。

其中，新地塊西側(cè)2013年左右建成的龍湖蔚瀾香醍，二手房掛牌均價(jià)達(dá)到5.6萬(wàn)/平，地塊北側(cè)的算是區(qū)域最新的二手房項(xiàng)目，2015年左右建成的K2玉蘭灣，目前二手房掛牌均價(jià)5.4萬(wàn)/平。

以上兩個(gè)小區(qū)的二手房掛牌均價(jià)，都比梨園兩個(gè)新房項(xiàng)目的最新成交均價(jià)高多了。

新地塊周邊二手房情況

此外，新地塊北側(cè)的2005年左右建成的藍(lán)調(diào)沙龍東區(qū)和瑞都國(guó)際南區(qū)，目前的二手房掛牌均價(jià)分別在3.8萬(wàn)/平和4.2萬(wàn)/平。

九棵樹(shù)板塊的二手房表現(xiàn)，和梨園板塊的二手房表現(xiàn)，雖然只差一站地鐵，但幾乎是兩個(gè)世界。

綜上，九棵樹(shù)南新地塊，地是好地，周邊配套也屬于板塊內(nèi)的頂級(jí)，成交價(jià)格也合適，但就是趕上了一個(gè)越來(lái)越差的市場(chǎng)。

祝它好運(yùn)吧。

以上。

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