代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

本周一（24日），禪城城建以9.43億元成交總價(jià)，7420元/㎡成交樓面價(jià)競(jìng)得禪城區(qū)東平河云谷地塊。

至此，截至2025年11月27日，禪城成交6宗宅地，成交總建面49.06萬(wàn)㎡，成交金額36.12億元，6.33%溢價(jià)率為五區(qū)最高。

為什么禪城涉宅用地成交溢價(jià)率高于其他區(qū)？

01

年均成交不過(guò)十宗

但房企爭(zhēng)先進(jìn)駐

先來(lái)回顧歷年禪城區(qū)的涉宅用地供求情況，因發(fā)展較早，加上受限于行政面積，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近六年禪城涉宅用地成交47宗，成交總建面574.52萬(wàn)㎡，除2020年外，2021-2025年均成交不超過(guò)10宗。

在這6宗地塊中，拿地房企不僅有國(guó)央企，還有實(shí)力強(qiáng)勁的民企。

目前僅有綠城錦海棠入市，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在上周項(xiàng)目最新加推中，去化超過(guò)40%。

02

產(chǎn)品選擇面廣

購(gòu)房門檻友好

在市場(chǎng)表現(xiàn)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近五年禪城商品住宅成交50515套，2021-2022年為近五年成交高峰，年均成交超1萬(wàn)套，但今年以來(lái)僅成交5756套，與往年存在一定差距。

價(jià)格方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2021-2023年間，禪城房?jī)r(jià)逐漸走高，并在2023達(dá)到了近五年來(lái)最高，為23767元/㎡；隨后便逐漸回落，今年以來(lái)禪城商品住宅成交均價(jià)成交均價(jià)18265元/㎡，較2023年高位回落20%。

在熱銷產(chǎn)品上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，禪城商品住宅成交主力產(chǎn)品為90-110㎡，共成交1936套，占比僅有34%，較去年全年回落1%。

其次是90㎡以下、110-120㎡，二者成交占比相同，均為17%，分別成交995套、965套。

不過(guò)，90㎡以下產(chǎn)品成交占比較去年全年回落3%，而110-120㎡產(chǎn)品成交占比較去年全年擴(kuò)大2%。

成交占比同樣擴(kuò)大的還有130㎡-140㎡，擴(kuò)大4%，是所有面積段中占比增幅最大的，錄得359套成交。

這或許與供應(yīng)增加有關(guān)，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年以來(lái)禪城130-140㎡產(chǎn)品供應(yīng)355套，為近五年來(lái)的次新高，有“供不應(yīng)求”的勢(shì)頭。

從成交總價(jià)段來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年以來(lái)禪城商品住宅成交主力總價(jià)段為100-200萬(wàn)元，共成交2849套，占比49%。

400-800萬(wàn)元總價(jià)段今年以來(lái)禪城區(qū)成交占比5%，與去年全年持平。

而總價(jià)100萬(wàn)元以下商品住宅成交占比較去年全年擴(kuò)大5%，達(dá)到了11%。

由此可見(jiàn)，無(wú)論是低總價(jià)的剛需產(chǎn)品，還是大面積的改善產(chǎn)品，在禪城都能有的選。

03

房企搶灘禪城的原因是

整體來(lái)看，房企熱衷在禪城拿地，與禪城的庫(kù)存去化周期相對(duì)健康有莫大的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，盡管佛山整體樓市面臨一定的去庫(kù)存壓力，但是禪城區(qū)的供求關(guān)系相對(duì)健康，自2021年以來(lái)，其去化周期基本在15個(gè)月以下，未超過(guò)18個(gè)月的庫(kù)存警戒線，也優(yōu)于全市平均水平。

同時(shí)，由于近年供地不多，區(qū)域的市場(chǎng)供求比小于1，部分優(yōu)質(zhì)板塊市場(chǎng)去庫(kù)存加快，也為房企提供了投資拿地的補(bǔ)貨窗口期。

具體到板塊上看，城北與禪城的去化周期分別為6個(gè)月與6.8個(gè)月，是全市43板塊中為數(shù)不多去化周期小于12個(gè)月的板塊。

在庫(kù)存規(guī)模上，禪城八個(gè)板塊中，庫(kù)存規(guī)模均小于2000套。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。