在香港鴻福苑大火的沉痛背景下，我們向遇難者致以深切哀悼，向逆行的消防員致以崇高敬意。災(zāi)難從不是輕佻的談資，而是敲響的警鐘——當(dāng)高層住宅逐漸步入生命周期中后段，那些被高房?jī)r(jià)掩蓋的問(wèn)題，正慢慢浮出水面。中國(guó)樓市的底在哪里？或許答案藏在被我們忽視的"持有成本"里。

一、驚人數(shù)額的維修賬單：高層住宅的"隱形稅負(fù)"

很多人以為買房付完房款就萬(wàn)事大吉，卻忘了建筑和人一樣會(huì)"衰老"，而維修保養(yǎng)的成本遠(yuǎn)超想象。

香港1983年建成的鴻福苑，2024年啟動(dòng)外立面翻新工程，涵蓋8棟樓1984戶，總耗資3.3億港幣（約2.7億人民幣），每戶需承擔(dān)15-18萬(wàn)人民幣，施工方允許最多分6期支付。即便大陸人工成本更低，同類工程總報(bào)價(jià)仍達(dá)1.2-2億人民幣，戶均剛性支出6-10萬(wàn)元。

這絕非個(gè)例。深圳前海時(shí)代2010年交付，2025年的外墻加屋面防水大修就耗資1.08億，此時(shí)房齡僅15年。更令人揪心的是，高層住宅的維護(hù)成本呈"后期爆發(fā)"特征——統(tǒng)計(jì)顯示，七成維護(hù)費(fèi)用集中在房屋壽命的最后二十年。

二、維修基金不夠用：法律強(qiáng)制下的"剛性支出"

不少業(yè)主寄希望于購(gòu)房時(shí)繳納的大修基金，但現(xiàn)實(shí)往往殘酷。大修基金按房?jī)r(jià)3%收取，一套300萬(wàn)的房子僅能繳納9萬(wàn)元，勉強(qiáng)覆蓋一次外立面翻新。而保守測(cè)算，一套高層住宅70年生命周期內(nèi)，僅維持"不漏水、不失火"的基礎(chǔ)狀態(tài)，累計(jì)剛性支出就達(dá)房?jī)r(jià)的30%-50%，相當(dāng)于要額外繳納10-16次大修基金。

更重要的是，這筆錢無(wú)法逃避。2022年國(guó)家修訂的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等法規(guī)，將房屋驗(yàn)收與修繕列為強(qiáng)制措施：限期不執(zhí)行，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人追究刑事責(zé)任，業(yè)主與業(yè)委會(huì)將被處以5-10萬(wàn)元罰款。2023年廣州荔灣一棟危房業(yè)主拒不修繕，被區(qū)建局各罰款8萬(wàn)元，同時(shí)強(qiáng)制代收120萬(wàn)修繕費(fèi)。若無(wú)力支付，房屋將被法拍，若房?jī)r(jià)下跌，可能面臨"房子沒(méi)了、貸款還在、賬單照付"的絕境。

除了外立面翻新，電梯更換、供水系統(tǒng)改造、地下車庫(kù)加固等后續(xù)維護(hù)正排隊(duì)而來(lái)，每一項(xiàng)都是不小的開支。

三、消防困境：超高層住宅的"安全軟肋"

高層住宅的安全隱患，在火災(zāi)面前暴露無(wú)遺。中國(guó)目前最高消防云梯僅能達(dá)到101米（約35層），而這樣的云梯全中國(guó)僅40臺(tái)左右，不足以覆蓋49座一二線城市。更嚴(yán)峻的是，云梯使用有著苛刻條件：需要足夠?qū)掗熎秸穆访嬷?，展開直徑達(dá)20米，要求小區(qū)機(jī)動(dòng)車道至少五車道寬。

但現(xiàn)實(shí)中，多數(shù)小區(qū)的綠化帶、道邊停車位、景觀石、電動(dòng)車停放區(qū)等，都會(huì)嚴(yán)重阻礙云梯作業(yè)。香港鴻福苑大火救援緩慢，正是因?yàn)槔闲^(qū)車道狹窄、路面無(wú)法承載重型救援設(shè)備，廣州支援的101米云梯車甚至被路面卡住底盤。國(guó)內(nèi)核心城市主城區(qū)的路網(wǎng)與樓宇格局，同樣讓大型消防設(shè)備"英雄無(wú)用武之地"。

四、國(guó)際教訓(xùn)：高密度高層的"最終歸宿"

中國(guó)并非首個(gè)面臨高層住宅老化問(wèn)題的國(guó)家，日本和美國(guó)早已給出前車之鑒。日本如今存在大量"零元白送"的房產(chǎn)，并非房子毫無(wú)價(jià)值，而是后續(xù)維護(hù)成本+每年固定房產(chǎn)稅，讓持有成本遠(yuǎn)超房屋本身價(jià)值，即便免費(fèi)贈(zèng)送也無(wú)人接手。

西方國(guó)家曾一度瘋狂建設(shè)高層筒子樓解決住房緊缺，但隨著建筑老化，維護(hù)成本飆升、優(yōu)質(zhì)住戶流失、社區(qū)功能退化、治安敗壞等問(wèn)題接踵而至，多數(shù)高層淪為"城市平民化樣本"。后來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家主流住宅控制在4-6層，平衡土地效率與維護(hù)成本，同時(shí)嚴(yán)格限制高層開發(fā)密度——這是他們用近百年時(shí)間總結(jié)的教訓(xùn)，而中國(guó)幾乎重走了一遍彎路。

值得注意的是，高檔豪宅是例外。以上海湯臣一品為例，2007年建成至今仍為豪宅天花板，核心原因是每年高達(dá)一二十萬(wàn)的物業(yè)費(fèi)，足以支撐高質(zhì)量的維修保養(yǎng)，且業(yè)主對(duì)時(shí)間成本的重視，讓社區(qū)事務(wù)推進(jìn)更高效。

五、樓市三重階段：投資需求何時(shí)回歸？

中國(guó)樓市從2008年至今，經(jīng)歷了三個(gè)清晰階段：

1. 2008-2019年快速發(fā)展期：城鎮(zhèn)化推進(jìn)帶來(lái)大量居住需求，投資與居住需求并重，支撐房?jī)r(jià)上漲；

2. 2019-2021年高峰調(diào)整期：投資需求達(dá)峰，房?jī)r(jià)觸及普通人購(gòu)買力上限，改善性居住需求主導(dǎo)，但已無(wú)力推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；

3. 2021年后下行期：債務(wù)水平見(jiàn)頂、人口與城鎮(zhèn)化速度下降，居住需求消退，投資需求隨"買漲不買跌"心態(tài)一同消失。

后城鎮(zhèn)化時(shí)代，投資需求成為決定房?jī)r(jià)的核心力量，而投資回歸的前提只有一個(gè)：預(yù)期投資收益≥預(yù)期投資成本。用租金回報(bào)率代表收益，房貸成本、折舊、修繕費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、潛在房產(chǎn)稅等代表成本，當(dāng)前數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀：2025年上半年，一線、二線、三四線城市租金回報(bào)率分別為1.85%、2.06%、2.58%，而房貸利率約3%，成本高出收益近50%。

未來(lái)，要么租金上漲50%，要么房?jī)r(jià)下跌30%，才能讓投資收益與成本持平。但房租與就業(yè)率掛鉤，房?jī)r(jià)與收入預(yù)期綁定，哪種可能性更大？答案不言而喻。

結(jié)語(yǔ)：安居不應(yīng)是擊鼓傳花的冒險(xiǎn)

我們總在擔(dān)心70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦，卻忘了很多高層住宅可能撐不到50年就失去居住性；我們執(zhí)著于房?jī)r(jià)漲跌，卻忽視了退休后收入下滑時(shí)，房屋集中老化帶來(lái)的巨額維護(hù)壓力。當(dāng)物業(yè)無(wú)力承擔(dān)大型維護(hù)，當(dāng)老舊高層失去資產(chǎn)流動(dòng)性，"安居"二字可能淪為一場(chǎng)擊鼓傳花的冒險(xiǎn)。

愿香港鴻福苑大火的悲劇不再重演，愿逝者安息，愿生者警醒。正視房屋持有成本的真相，重視消防安全與建筑維護(hù)，才能讓住房真正成為溫暖的港灣，而非未來(lái)的負(fù)擔(dān)。