上周我們?cè)谏钲诤蛷V州通過(guò)走訪多家開發(fā)商和住宅項(xiàng)目工地、高端購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)中介以及科技公司房地產(chǎn)/消費(fèi)相關(guān)部門，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和更廣泛的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地考察。

高凈值群體的消費(fèi)/投資傾向有所提升，高端住宅項(xiàng)目銷售速度雖有所改善，但尚未提振銷售：我們的渠道調(diào)查顯示，近幾個(gè)月來(lái)奢侈品零售銷售有所回升，銀行面向富裕收入階層的財(cái)富管理資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張速度已大幅超過(guò)大眾市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的百分比增長(zhǎng)，同時(shí)股市也出現(xiàn)上漲。然而我們尚未發(fā)現(xiàn)這種效應(yīng)轉(zhuǎn)化為深圳和廣州高端住宅項(xiàng)目銷售的增強(qiáng)。

分析：總體上看富人的消費(fèi)和投資開始出現(xiàn)恢復(fù)趨勢(shì)，這體現(xiàn)在奢侈品零售的回升和銀行高凈值客戶群財(cái)富管理擴(kuò)張規(guī)模上。背后的原因是多方面的，包括之前提了很多次的K型社會(huì)分化的加劇，股市上漲對(duì)富人的收益遠(yuǎn)大于普通人，因?yàn)橘Y產(chǎn)總量到達(dá)一定程度后股權(quán)資產(chǎn)的占比就會(huì)大幅提高（相比于普通人的資產(chǎn)集中在房產(chǎn)），這些原因也是我為什么看好高端消費(fèi)股的邏輯，但這種效應(yīng)體現(xiàn)到房產(chǎn)上還需要時(shí)間。

盡管一線城市新房?jī)r(jià)格相對(duì)于二線城市領(lǐng)先不斷擴(kuò)大，但其價(jià)格依然保持 堅(jiān)挺：這主要是因?yàn)橐痪€城市新房的質(zhì)量遠(yuǎn)高于二線城市（尤其是在容積率方面），從而降低了新房房源的競(jìng)爭(zhēng) （相比兩座城市的二手房供應(yīng)處于高峰水平）。但最近幾個(gè)月新房市場(chǎng)的銷售速度有所放緩，這可能會(huì)對(duì)這種溢價(jià)的可持續(xù)性造成影響。

分析：目前第四代住宅對(duì)于二手次新無(wú)疑是降維打擊，因?yàn)樾路繜o(wú)論在設(shè)計(jì)、容積率 、質(zhì)量等方面都碾壓之前限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)時(shí)期的出品，而且一線城市的新房供應(yīng)量嚴(yán)格受控，新房與二手房/新房與新房之間的競(jìng)爭(zhēng)水平很低，所以高線城市的新房?jī)r(jià)格普遍堅(jiān)挺。但近幾個(gè)月一線城市的新房銷售速度開始放緩，后續(xù)第四代新房的溢價(jià)可能會(huì)趨于平穩(wěn)而不會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

資金短缺是加速城市更新的瓶頸，而城市更新是關(guān)鍵的需求驅(qū)動(dòng)因素：盡管廣州和深圳分別約有三分之一和60%的城市人口居住在城中村，且近幾個(gè)月來(lái)多項(xiàng)政策都強(qiáng)調(diào)了城市更新發(fā)展，但我們認(rèn)為資金來(lái)源仍然是釋放這部分需求的根本制約因素。與我們之前的觀點(diǎn)一致，我們走訪的開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)專家普遍強(qiáng)調(diào)了未來(lái)大規(guī)模寬松政策對(duì)于恢復(fù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)/收入的重要性，采取更積極的直接住房補(bǔ)貼來(lái)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)是必要的。

分析：簡(jiǎn)單說(shuō)目前拆遷項(xiàng)目是不缺的，但地方財(cái)政肯定是負(fù)擔(dān)不起的，拆遷就是卡在了錢上面。走訪的開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)專家都表示未來(lái)政策端需要在以下兩個(gè)點(diǎn)上同時(shí)發(fā)力，一方面需要大規(guī)模寬松來(lái)恢復(fù)居民收入，另一方面更大力度的綜合性購(gòu)房補(bǔ)貼來(lái)恢復(fù)房產(chǎn)吸引力。

部分銀行的抵押貸款不良貸款風(fēng)險(xiǎn)有限：我們與兩家總部位于深圳的銀行進(jìn)行渠道調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)下跌約30%之后，這兩家銀行的抵押貸款資產(chǎn)余額的貸款價(jià)值比上升了約10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到約40%~55%。這兩家銀行的壓力測(cè)試表明，鑒于其2020?2022年間發(fā)放的抵押貸款占比較小，且自本次經(jīng)濟(jì)下行以來(lái)貸款審批更加嚴(yán)格，它們或許能夠承受一線城市房?jī)r(jià)再下跌20%。

違約抵押貸款的回收率可通過(guò)拍賣或資產(chǎn)支持證券（ABS）達(dá)到貸款價(jià)值的40%~80%（一級(jí)抵押品回收率更高），因此這兩家銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度比大多數(shù)其他銀行更為迅猛。 另一方面，我們走訪的其他銀行在審批/發(fā)放白名單項(xiàng)目貸款方面仍然保持謹(jǐn)慎。

分析：在走訪了本地銀行后，銀行的壓力測(cè)試的結(jié)論是還能承受一線城市房?jī)r(jià)再下跌20%左右。這和之前的主流觀點(diǎn)很不一樣，因?yàn)橹爸髁饔^點(diǎn)是房?jī)r(jià)跌30%就有很大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，但目前來(lái)看銀行的情況并沒(méi)有那么糟。這在一定程度上解釋了高層為什么不急著出政策為房地產(chǎn)托底，畢竟銀行是親兒子，當(dāng)然政策端并不會(huì)只考慮銀行這一個(gè)因素，目前的主流判斷還是春節(jié)前后會(huì)有房產(chǎn)刺激政策出來(lái)。

深圳會(huì)議要點(diǎn)：業(yè)內(nèi)人士對(duì)深圳的政策環(huán)境持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。目前已出臺(tái)的寬松措施，例如放寬房屋買賣價(jià)格限制和降低抵押貸款利率等效果有限，未能有效提振市場(chǎng)信心。例如，羅湖區(qū)放寬房屋買賣價(jià)格限制后，在9?10月銷售旺季期間并未出現(xiàn)明顯的銷售反彈。城市更新進(jìn)展進(jìn)展緩慢的原因主要是政策要求城鄉(xiāng)居民90%同意才能進(jìn)行改造，但居民往往要求超出標(biāo)準(zhǔn)比例的額外補(bǔ)償。業(yè)人人士預(yù)計(jì)，深圳新一輪的政策放松將效仿北京/上海的做法，預(yù)計(jì)明年3月左右實(shí)行。

廣州專家會(huì)議要點(diǎn)： 業(yè)內(nèi)人士普遍 認(rèn)為政策支持有限，只有宏觀經(jīng)濟(jì)真正復(fù)蘇才能持續(xù)提振市場(chǎng)信心。關(guān)鍵的寬松空間包括目前上限為100%的容積率，取消契稅（豪宅地契稅為1.5%?3%）。城市更新進(jìn)程依然緩慢，相應(yīng)的住房券計(jì)劃僅消化了2000?3000套住房，僅能滿足不到10%的年度新增需求。資金可行性是另一大障礙，盡管政府接管了一些停滯項(xiàng)目（例如恒大集團(tuán)的增城項(xiàng)目），但其他項(xiàng)目仍因資金壓力而停滯不前。

分析：廣深已經(jīng)實(shí)施的取消限購(gòu)和降利率等房產(chǎn)刺激政策效果已被證明十分有限?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的核心問(wèn)題是宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大造成的收入預(yù)期降低，后續(xù)單一的房產(chǎn)刺激政策效果都不會(huì)太好，需要經(jīng)濟(jì)和收入實(shí)實(shí)在在的回暖了大家才有信心去貸款買房。

另外廣深的拆遷項(xiàng)目由于資金問(wèn)題而停滯，試想財(cái)力雄厚的一線城市都這么難推進(jìn)的話其他城市就更別說(shuō)了。雖然拆遷可以越過(guò)提升收入這一步，通過(guò)直接向市場(chǎng)注入購(gòu)買力來(lái)創(chuàng)造房產(chǎn)需求，但在現(xiàn)在缺錢的情況下也是寸步難行的，后續(xù)需要持續(xù)關(guān)注是否有大規(guī)模的PSL和支持城市更新的專項(xiàng)債發(fā)型，錢到位了房地產(chǎn)這攤水才能活起來(lái)。